二、税率
土地增值税四级超率累进税率表
增值额=收入额—扣除项目金额
（一）房地产开发企业土地增值税的计算、审核与账务处理
房地产开发企业转让房地产收入审核要点
1.应税收入的审核：包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
2.法定扣除项目金额的审核要点：
（1）取得土地使用权所支付的金额
包括地价款、有关费用和税金（契税按地价款3%～5%计算征收，在此项目中扣除；印花税计入“管理费用”中，在第三项“房地产开发费用”中扣除）
▲审核时要注意，纳税人分期、分批开发的情况。
扣除项目金额=扣除项目的总金额×（转让土地使用权的面积÷受让土地使用权的总面积）
【例题·计算题】开发商受让一块土地，面积100万平方米，支付价款、税费共10000万元。由于资金受限，先开发转让第一期，第一期土地开发面积25万平方米。
【答案】准予扣除的取得土地使用权支付的金额=10000×25/100=2500（万元）。
（2）房地产开发成本
包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
审核时注意：
①这里的“房地产开发成本”不是指会计账面的“开发成本”，而是按税法要求计算的，如果房地产开发企业将贷款的利息计入了“房地产开发成本”，则应剔除，计入下一项“房地产开发费用”。
②如果纳税人开发的产品有留作自用或出租（未办理产权过户手续）的情况，不视同销售，要注意按比例分摊计算出售部分的房地产。
【例题·计算题】开发商共发生“房地产开发成本”10000万元，开发的产品10%留作自用，90%出售。
【答案】准予扣除的房地产开发成本=10000×90%=9000（万元）。
③公共配套设施费注意在各期进行分摊
【例题·计算题】小区共分四期等面积进行开发，物业中心归所有业主共同所有，正在进行第一期的清算。物业中心发生开发成本1000万元。
【答案】第一期准予扣除的物业中心房地产开发成本=1000×1/4=250（万元）。
（3）房地产开发费用
审核时要注意，这里的“房地产开发费用”是按税法要求计算扣除的，不是指会计上的“财务费用、管理费用、销售费用”，不是按照纳税人实际发生的费用扣除的。
具体扣除规定如下：
①利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的：
允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。
a:利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。
b:超过贷款期限的利息不允许扣除。
c:加罚的利息不允许扣除。
d:计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。考试看具体条件。
②利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构贷款证明的：
允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。
a:利息不再单独扣除，而是与其他费用一并计算扣除。
b:计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。考试看具体条件。
【例题·多选题】在计算房地产企业的土地增值税时，关于房地产开发费用予以扣除表述正确的有（ ）。（2006年）
A.利息的上浮幅度要按国家有关规定执行，超过上浮幅度的不允许扣除
B.超过贷款期限的利息部分和加罚的利息允许扣除
C.借款利息必须按房地产项目计算分摊
D.超过贷款期限的利息和加罚的利息不允许扣除
E.利息支出可按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和在15%以内计算扣除
【答案】AD
（4）与转让房地产有关的税金
包括营业税（全额）、城建税、教育费附加。
印花税：房地产开发企业缴纳的印花税列入“管理费用”，已经在“房地产开发费用”项目中计算扣除了，不再单独扣除。
【例题·单选题】土地增值税纳税申报表（一）中，“与转让房地产有关的税金”中不包括（ ）。（2012年）
A.营业税
B.印花税
C.城市维护建设税
D.教育费附加
【答案】B
（5）财政部确定的其他扣除项目
从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除
加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%。
3.计算增值额
增值额=收入额－扣除项目金额。
4.计算增值率
增值率=增值额/扣除项目金额×100%。
5.确定适用税率
依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。
注意优惠政策：建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税；超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。
6.依据适用税率计算应纳税额
应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
【例题·简答题】某房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发。
问题：
1.分别计算各方案该公司应纳土地增值税。
2.比较分析哪个方案对房地产公司更为有利，并计算两个方案实现的所得税前利润差额。（2008年）
【答案】
1.各方案该公司应纳土地增值税
方案一：
（1）销售收入=91000×2000÷10000=18200（万元）
（2）计算扣除项目：
①取得土地使用权所支付的金额：2000万元
②房地产开发成本：8800万元
③房地产开发费用=（2000+8800）×10%=1080（万元）
④与转让房地产相关的税金：
营业税=18200×5%=910（万元），城建税及教育费附加=910×（7%+3%）=91（万元），印花税=18200×0.05%=9.1（万元）。
可以扣除的税金合计=910+91=1001（万元）（注意印花税已记入房地产开发费用，此处不允许扣除）
⑤加计扣除=（2000+8800）×20%=2160（万元）
扣除项目金额合计=2000+8800+1080+1001+2160=15041（万元）。
（3）增值额=18200-15041=3159（万元）
（4）增值率=3159÷15041×100%=21%（不能享受免税政策）
建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，所以，第一种方案应缴纳土地增值税。
（5）适用税率30%，速算扣除系数为0。
（6）土地增值税税额=3159×30%-0=947.7（万元）。
方案二：
（1）销售收入=91000×1978÷10000=17999.8（万元）。
（2）计算扣除项目：
①取得土地使用权所支付的金额：2000万元
②房地产开发成本：8800万元
③房地产开发费用=（2000+8800）×10%=1080（万元）
④与转让房地产有关的税金：营业税=17999.8×5%=899.99（万元），城建税及教育费附加=899.99×（7%+3%）=90（万元），印花税=17999.8×0.05%=9（万元）。
计算土地增值税时准予扣除的税金=899.99+90=989.99（万元）。
⑤加计扣除=（2000+8800）×20%=2160（万元）
扣除项目金额合计=2000+8800+1080+989.99+2160=15029.99（万元）
（3）增值额=17999.8-15029.99=2969.81（万元）
（4）增值率=2969.81÷15029.99=19.76%
建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，所以，第二种方案不缴纳土地增值税。
2.比较分析对房地产公司更为有利的方案，并计算两个方案实现的所得税前利润差额
（1）方案一所得税前利润
=18200-（2000地+8800成+1000息+1001营城教+9.1印+947.7土增）
=4442.2（万元）。
（2）方案二所得税前利润
=17999.8-（2000地+8800成+1000息+989.99营城教+9印）
=5200.81（万元）。
方案二虽然降低了售价，但是由于不需要缴纳土地增值税，使得税前利润较方案一高，所以，对房地产公司更为有利的是方案二。
（3）两种方案在所得税前利润差额=5200.81-4442.2=758.61（万元）。
【提示】控制增值率有两条渠道，一是降价，二是提高扣除项目金额。
7.账务处理
房地产开发企业销售开发产品应缴纳的土地增值税应当计入“营业税金及附加”。
借：营业税金及附加
贷：应交税费——应交土地增值税
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