作为一个公寓租客，今天我要来聊聊有关商住公寓的那些事儿。
购入公寓的人，大致可分自住和投资两种。
自住一般不是因无购房资格迫不得己买入公寓先上车的，就是考虑到公寓面积小，总价低，上车容易的。投资呢，一般是个人或者公司，如北京区域就限制商住型公寓只允许公司购入，多用作员工宿舍，个人购入公寓多半是考虑其租金回报率。
但实际不论是两者中何种，其实我都是不建议购入的。下面我们来看看，被炒出来的商住公寓到底有哪些隐形的坑。
普通住宅：使用期限，居住用地70年；期满后自动续期。
商住用房：使用期限，综合用地50年，期满后依法律规定办理。
根据2007年的相关《物权法》的规定所总述的这个区别一目了然。也就是说，住宅的土地使用权到期后，可申请自动续期；但商业用房却有可能有其他变数，也许需再次缴纳费用才可续期。
另外，按理说，50年产权的商业地产是需要按购房价格的0.84%来征收房产税的，但实际上目前还没有执行这一条，因此绝大多数人都不知道。但是，重点是未来。前段时间开始房产税征收的呼声便开始不绝于耳，如若住宅开始收增量的话，商住楼必然也是要收取了的。
当你首次购入公寓时，税费仅需3个点的契税。但当想要转手时，卖方需要支付增值税、个人所得税、土地增值税，买方需要承担契税，买卖双方需要承担印花税。
在进行二手交易时，其与住宅对比，最大的区别在于增值税。住宅的增值税在0.56%，而公寓接近20%。这中间差值有多大？假使你此前购买了一套总价50万的公寓（购房发票金额为50万），如今其升值为70万，想要转手的话，你需要承担约11万的税费。
显然接盘侠也不会愿意承担这个高昂的费用，退一万步说即使人家非要买公寓，但选择太多，大可买入新房公寓，仅需3个点即可解决，节约一大笔费用。
更何况，买房投资的回报主在买卖，而非租金，但这个交易税费显然几乎直接冲抵了其升值空间。可见，商住公寓确实投资需谨慎。
在购买住宅时，可以选择纯商贷、公积金贷、组合贷款，首付比例最低三成。但商住公寓只能选择商业贷款，且不分首套房还是二套房，其首付比例都为50%。
同时，在贷款利率上也有所差别。商住房的贷款利率通常是基准利率上浮10%，相当于普通住房二套房的利率。受其产权期限影响，相比一般住宅最高30年的贷款年限，其可贷年限也更短；如遇资金周转困难，想要进行资产抵押贷款，贷款利率、期限和费用、难度更是大。
同时，值得思考的一个问题就是，尽管总价低，首付低，但由于短期内转手困难，所以在贷款加完杠杆后，你相当于被套进去几十上百万资金。
对于刚需、自住者来说，如果前面三大隐形坑都没有吓跑你，那么再来看看下面这些。
都说商住公寓就是买得起，住不起，因为商用水电比民用都约高出一倍，且多数没有天然气。这里可以举个我自己的例子，每天朝九晚五，在并不特别热的五月开过三四次空调，几乎未做饭的一个月里，主要用电在冰箱、热水器和灯等方面，电费110元左右。而且，因没有天然气接入，所以公寓内并无排烟道，于是我每天都能闻到楼上或者隔壁在家用电磁炉做什么菜。
其次，受其商业地产的性质影响，加上商业公寓的规划，往往公摊面积大，得房率低，物业费却比一般住宅还要高。而且很多人不知道，商住公寓的容积率非常高，以致采光和通风都有影响，进深标准也比普通住宅低，户型硬伤非常大，很多都是无窗的暗卫或无阳台。同样以我自己为例，夏天洗个澡不开排风扇感觉多呆一会儿可能会憋死；晾衣服只能落地衣架，因为没有阳台。
还有特别值得一提的是商住公寓的阳光权。不同于一般住宅，商住公寓是没有阳光权的。也就是说周边若建造建筑物是完全不用顾及你的，说挡就挡。
由于是商住两用的性质，因此同一层的几十户中，有办公的、有自住的，也有租户等，各种人群混杂给物业管理也带来了一定难度。不止如此，同样受其土地性质影响，所以购买商业公寓一是不能落户，二是没有学区。
这也就是说，你在一个体验感不是很好，找不到“接盘侠”，生活成本巨高的地方蜗居，小孩最终还上不了学。
商住楼虽然长得和住宅差不多，但实际根本不是一个体系的东西。它的亲兄弟是商铺，而并不是住宅。要说优点，大约就仅仅只有不限购而已，但其商业地产属性却是始终无法改变的。说到底，所谓的“商住楼”本身就是商业用地上建起来用作商业用途的房子，并不是从居住角度出发所衍生的概念。它是被赋予投资属性后，强行加上了居住功能炒作而成的产物，在越来越多人了解真相后，其市场火热程度也开始明显下降。
自住真心不建议买公寓，它是一个看上去很美的房子，却并不实用；投资的话，注意地段、地段、地段，一定要买地段好、升值空间相对更大的商住公寓，并同时做好短期内无法转手、套现的心理准备。
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