防范购买二手房的法律风险

近年来，军人军属购买二手房的情况增多。二手房虽然价格实惠，但交易过程暗藏不确定因素。如果购房者经验不足、对相关法律知识缺乏了解，往往容易忽视潜在的法律风险，导致纠纷甚至财产损失。3月下旬，广州军区某部在开展送法下基层活动中，剖析涉军维权工作中遇到的真实案例，为有购买二手房意向的军人军属提供法律支持，受到普遍欢迎。

风险一：一房二卖让人空欢喜

对策：约定违约金或给付定金

　　案例回放：某部医院李医生经朋友介绍，看中了一套二手房，经洽谈与房主严某签订房屋交易合同，约定办理过户手续时支付房款。正当李医生和家人欢天喜地等着乔迁新居时，得知严某以更高的价格将房屋另卖他人。由于当时签合同时有朋友作为中间人，双方没有约定违约金和定金，无法追究严某的违约责任。

　　析事说法：本案是二手房交易中一种常见纠纷。受经济利益驱动，人们在市场交易活动中往往追求利益最大化。为防止因经济利益引发道德风险，合同法第一百一十四条规定了违约金制度，第一百一十五条规定了定金制度，用于保证合同的履行。本案中，如果李医生与严某签订合同时约定了违约金或定金条款，就可以有效防止对方违约，即使对方违约，也可以获得经济补偿。法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，只能选择适用其一；约定定金的数额不能超过总价款的20%，超过部分法律不予支持。