最高人民法院公报案例

原告：A单位。
　　法定代表人：邓玉坤，该公司经理。
　　被告：王某1。
　　原告A单位 (以下简称郑州二建公司)因与被告王某1发生公有住房出售协议违约纠纷，向河南省郑州市金水区人民法院提起诉讼。
　　原告诉称：被告违反协议约定且未经原告同意，趁黄河路改造之机，在其从原告处购买的郑州市黄河路92号院1号楼11号住房内擅自开窗扒门，其行为严重影响 1号楼的房屋质量和其他住户安全。作为1号楼的建设者和管理者，原告曾向被告发出通告，限令其将改动的房屋恢复原状，但被告置之不理。请求判令被告遵守协议约定，立即将擅自改动的房屋恢复原状。
　　被告辩称：1．1号楼虽然由原告建设，但原告已将该楼房出售。现在原告既不是 1号楼的业主委员会，也不是1号楼的物业管理者，更不是1号楼的房屋所有权人，无权因1号楼的使用问题起诉被告。2．原告向被告出售1号楼11号住房时，双方确实签订过协议，该协议第六条里也确实有“不准开门、挖窗”等规定。房屋既然出售，买受人就是房屋新的所有权人，依照《中华人民共和国民法通则》(以下简称民法通则)第七十一条规定，有权对自己的财产行使占有、使用、收益和处分的权利。协议第六条侵害买受人对房屋的所有权，违反了民法通则的规定，是无效条款，没有法律约束力。被告只是对自己的房屋依法行使所有权，并不违约，应当驳回原告的起诉。
　　郑州市金水区人民法院经审理查明：
　　郑州市金水区黄河路92号院1号楼，是原告郑州二建公司于1980年底建设的五层公有住宅楼房，其中的11号房间位于一层且临街，分配给本公司职工、被告王某1居住。1996年住房制度改革中，郑州二建公司以成本价每平方米649元向职工出售公有住宅楼房。在折算了工龄等项优惠后，王某1以10 540．29元价款，购买了建筑面积56．82平方米的11号房间。
　　公有住房出售并由买受人住用5年后，依法可以进入市场流通。2000年9月1日，为办理房屋进入市场流通所需的房屋所有权证，以原告郑州二建公司为甲方，被告王某1为乙方，双方补签了一份《公有住房出售协议书》。协议书除约定由乙方享有 11号房间的所有权外，还在第五条约定：住房售出后，甲方负责国家规定保修期内的正常维修；保修期过后，乙方负责自用部分的维修，甲方负责1号楼外墙面、走廊通道及其他共用部位的维修。第六条约定了售出房屋的管理办法，其中①为：未经甲方同意，乙方不得实施挖门、开窗、打隔墙等改变房屋结构的行为，不得移动设备位置，不得在房上加层，否则应负责恢复原状，拆除违章建筑；②为：售出的房屋不得出租，乙方要改变房屋使用性质，必须经甲方同意，并办理有关手续；③为：乙方要爱护房屋共用部分，不得侵占房屋共用部分，也不得妨碍他人对房屋共用部分的正常使用。
　　协议签订后，被告王某1取得了1号楼11号房间的所有权证。2004年，王某1在11号房间的临街墙上开挖了门窗。原告郑州二建公司认为王某1的行为违约，在劝阻无效后提起本案诉讼，要求王某1将该房屋恢复原状。
　　郑州市金水区人民法院认为：
　　双方当事人所签的《公有住房出售协议书》，是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，应当认定合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”“依法成立的合同，受法律保护。”被告王某1在取得1号楼11号房间的所有权后，违反双方所签协议的约定，未经原告郑州二建公司许可，任意在11号房间墙上开挖门、窗，改变了1号楼的承重结构，且对楼上住户造成不安全隐患。民法通则第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”在王某1违约后，郑州二建公司有权要求王某1依照民法通则第一百三十四条第一款第(五)项的规定，恢复11号房间原状。
　　据此，郑州市金水区人民法院于2005年9月25日判决：
　　被告王某1于本判决书生效后10日内，将位于郑州市金水区黄河路92号院1号楼11号房间中私自开挖门窗的改动部分恢复原状。
　　案件受理费50元，由被告王某1负担。
　　一审宣判后，王某1不服，向河南省郑州市中级人民法院提起上诉称：1．《公有住房出售协议书》第六条明显与民法通则第七十一条关于财产所有权的规定相抵触，因此不具有法律效力。该协议书是被上诉人提供的格式合同，因双方买卖的是公有住房，且上诉人是被上诉人的职工，不敢直接公开拒绝格式合同中的不合理条款，故才在该格式合同上签字。一审未查明协议签订的真实情形，将协议中的无效条款认定为合法有效，是认定事实错误；2．11号房间的所有权已归上诉人所有，被上诉人现与该房屋无任何关系，无权干涉上诉人处置自己房屋的行为；3．上诉人在11号房间开挖门窗是否会对楼上住户的安全形成隐患，不能空口无凭地推断。一审中，关于上诉人开挖门窗是否会给楼上住户造成不安全隐患，被上诉人没有提供证据证明。一审在没有任何证据的情况下，推断上诉人开挖门窗给楼上住户造成不安全隐患，这一推断不能成立；4．在被上诉人出售的公有住房中，对住房进行过改动的共有20余户，但被上诉人仅对上诉人提起诉讼，明显是不平等待遇，是欺压上诉人等弱小群体。综上，一审判决确有错误，请求二审改判维护上诉人的合法权益。......