四川禁止企业参与土地出让收益分成

　在四川，企业将不能再参与任何土地出让收益分成。政府正进一步收紧对土地出让收入的管理。

　　任何地区、部门和单位，不得以“招商[简介最新动态]引资”、“旧城改造”、“国有企事业改制”等各种名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。企业不得以任何方式参与土地出让收益分成，凡政府与企业签订的土地出让收益分成的相关协议、合同立即终止。

　　近日，四川省国土资源厅、财政厅等部门联合下发《关于进一步加强国有土地使用权出让收支管理的通知》，明确了上述规定。

　　“在贯彻落实土地出让收支管理系列政策文件精神过程中，近期个别地方在招商引资、所谓‘土地一级开发整理’等过程中出现了一些违规的问题，需要引起高度重视。”四川省国土资源厅方面表示，有必要进一步加强国有土地使用权出让的收支管理。

　　四川省房地产业协会副会长王晓白认为，这一规定的出台，将减少政府与企业“私下协议”、“暗箱操作”的空间，有利于土地出让的公平和规范。

　　收紧土地出让收益

　　所谓土地出让收益，是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款中除去征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用等成本剩余的部分。

　　一般情况下，开发企业通过招拍挂取得土地后，都至少签署两个合同，一个是与土地收储单位和一级开发单位签订，支付征地拆迁补偿费用和一级土地前期开发费用；另一个是与政府签订，直接通过财政上缴国库。后者即政府在土地出让中获得的收益。

　　“直接参与土地出让收益分成的，在招拍挂之后就基本没有了。”一位不愿具名的开发商告诉记者，一般是承担了城市基础建设任务的地方国企，会在土地出让环节通过市政补偿的方式获得一定的减免。

　　另外一种情况，地方政府为了鼓励企业去做土地整理和一级开发，有时会以“土地出让收益分成”的形式来支付开发企业的成本和相应的利润。特别是在新城开发中，政府需要企业投资和参与城市运营，通常会以“土地出让收益分成”的协议来激励企业参与地块招商。

　　还有一种情况，是企业名下的原国有划拨用地，被政府收储后出让，有些企业会要求获得部分土地出让收益的分成。

　　“现在越来越严格，全部叫停房地产企业参与分成。但这也是合理的，因为政府是惟一的出让人，所有土地收益归政府。”上述开发商认为，原本土地出让收益就和企业没有关系。被收储的原土地单位也只能获得相应补偿；参与一级开发的企业，应收回的成本和利润通过审计后，在收储环节即由土地收储机构返还支付。

　　为强化政策执行力度，四川省还规定，对擅自减免、截留、挤占、挪用、返还应缴国库的土地出让收入的，还将依法追究有关责任人的责任。

　　规范土地市场

　　加强对政府土地收益的管理，还将有助于土地市场的规范和公平。

　　以旧城改造为例，旧城改造可以通过类似于协议出让的方式规避招拍挂程序，虽然以回迁房为主，但是配套的商铺以及多余土地的商品房开发，还是非常有利可图的。而规避招拍挂的程序之后，就不够公开透明，容易留下寻租空间。

　　类似的，还有土地换项目、招商引资等手段。四川省社科院房地产专家蒋华东表示，一些地方以旅游地产、休闲地产、体育公园、娱乐配套等名义进行招商引资，大肆圈占土地，实则进行房地产开发。或者，以土地整理一级开发的名义，放任开发商大规模圈地。这些都是造成土地违规、土地资源被浪费的重要原因。

　　王晓白认为，叫停地方政府以“招商引资”或“土地整理”的名义放任开发商圈地囤地，将有利于遏制土地领域的违法违规行为，有利于抑制各大开发商闲置土地，有利于从土地根源上促进房地产业的健康稳定发展。禁止企业参与土地出让收益分成，也将极大地抑制各大企业介入土地整理及出让环节，有利于减少单个企业大片圈占土地的可能性。

　　但是，对于规定在执行层面的推进，上述不愿具名的开发商也表示“谨慎乐观”。一些与政府签订土地出让收益分成的企业，大多是央企或大型上市公司，协调的难度将比较大。

　　“地方经济要发展，就需要注入活水。而地方政府手中可支配的资源是非常有限的，除了土地资源，也没有什么更好的办法了。”上述人士如是说。