阚振芳：“营改增”对房地产行业深度解读之——行业预期与正式文件分析

 

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）于3月23日正式公布，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，对全社会影响是深远的，我们将推出一组研究文章，本文深度探讨房地产企业预期与正式文件差异，分析其中影响。

2015年5月北京市房地产协会组织了万科、绿地、保利、住总、城建等10多家房地产企业进行了讨论，形成《关于房地产行业实施“营改增”建议》（以下简称行业建议），这份建议很具有代表性，算是地产行业“营改增”的理想版，现在我们一起来比较一下“营改增”正式文件，分析理想与现实区别及影响：

一、老项目5%征收率分析

文件规定：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。”

一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。

行业建议：保持“营改增”后行业实缴税率稳定，使“营改增”后行业实缴税率不超过原来的5%，减少房地产行业压力，使得税改顺利推行。“营改增”的过渡期老项目按比例简易征收方式。

影响分析

1、选择按照5%的征收率，使老项目税负未上升，因实行抵扣制度增加了购买方购买冲动，又不增加销售方的税负，有利于房地产企业特别是一线房地产企业写字楼的“去库存”，讨论当初我们讨论营改增后会有利于企业购买写字楼的行为，因预想是从5%到11%会增加企业税负，很多人认为可以通过提价来实现，但价格是市场场行为，不是销售一方可以控制的，所以有此建议，现在看来政策非常好的照顾了多方。

2、既使是新项目，由于土地从收入中抵扣，根据测算一般项目税负不会上升。

3、以前拿地未开发，或经过几手股权交易股权价高，土地成本低，又在5月1日后开工项目，包含在股权或历史成本中地价将承担高税负，此类项目要做好规划，以股权方式并购土地项目要做好测算，谈判中约定好条件，经常参加的项目并购交易中，卖方常见的以股权价测算的单方是不对的，在营改增之前我们经常用二者之差的54.25%乘以销售系数考虑利息因素来测算并指导谈判，营改增之后，再加上11%，考虑所得税扣除因素综合影响超过60%以上，所以今后住宅与写字楼项目囤地行为是高成本的，只要征税机关对土地增值税、企业所得税实行汇缴清算的方式，企业不仅承担利息，不考虑土地增值税加成，地价上涨部分至少60%以上是税款。

买方要将账面土地价与股权单方差异，再计算需要承担增值税（11%）、土地增值税（大于30%）、企业所得税（25%），根据销售比率，折现因素与买方交流，能否达成交易还要看对项目未来房价预期，如买方对税的因素不重视，如售价未达预期，会出现后期的利润落空，请关注我们以后研究报告。

4、出租2016年4月30日前取得的不动产，按照5%的征收率计算应纳税额，非常智慧解决了老项目抵扣与税负问题，也有利于承租人降低税负。

二、土地的扣除方式分析

文件规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

行业建议：土地、契税、配套费等可用相关票据予以扣除进项税额。

影响分析

1、从收入中扣除直接抵扣土地较土地更为有利，但由于土地是100%在收入中抵减，按增值税原理如按直接抵扣最多减除应为90.09%，所以如契税及配套控制在地价10%以内，影响不大，但如金额比例大，如因取得土地配建房产或支付非政府部门支出将面临无抵扣难题。

2、为控制土地单价，有的地方会要求拍地企业额外配房产或支付额外费用，并且此部分成本非常高，如果不能取得出让金票据，无法在收入中扣除，等于增加了税负。

3、未来房地产申报工作与是较为复杂的，不是简单的票票相减，有土地冲减因素，有新老项目因素、有甲供材、有预缴，所以对核算管理提出更高要求，企业IT、税务征管工作也会增加，这对从未搞过增值税的会计是个新课题，同时税务机关管理工作也增加了难度，需要大家一起努力，另一方面税务风险筹划控制也非常重要，我们在后期研究中会陆续刊出。

三、销售与成本时间错配问题分析

文件规定：房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

行业建议：由于销售与成本时间不匹配，建议预售环节按销售收入一定比例如3%进行预征，项目竣工后统一结算。

影响分析

1、房地产一般采用先销售后完工方式，结算及票据延后，此项规定解决了先期没有抵扣问题，应该是个皆大欢喜结局。

2、由于采用3%预缴方式，税务征管上要考虑发票抵扣、预征时票面税率（按11%则占用税款），增值税汇算、信息系统改造，工作量大；同时企业端也应做好增值税管理及资金安排，做好供应商票据管理，及时取得专票抵扣。

四、关于合并纳税分析

文件规定：两个或者两个以上的纳税人，经财政部和国家税务总局批准可以视为一个纳税人合并纳税。

行业建议：允许房地产企业在一定范围内合并申报。

影响分析

纳税人进行合并缴纳增值税，很大程度上解决了集团内企业进项税的使用，解决了资金调配，虽然未占用国家税款，但是给税务征管、税源分配都带来难题，门槛一定很高，地产行业是否可以享受都是一个未知，如果有机会企业自然要积极争取，因为这样使账面上的进项税额通过集团内抵扣变成了现金。

五、建议还涉及了利息、一级开发、视同销售、保障房、旧城改造提出了相关问题，我们将在以后研究中讨论，谢谢关注。