一夜之间,上海暂停了大部分类住宅项目的销售。
1月6日,网上房地产显示,上海各区的多个类住宅项目被强制暂停网签。截至目前,已有超过140个类住宅项目被暂停销售。
所谓类住宅,一般包括公寓式办公、酒店式公寓、LOFT、SOHO公寓等,其产权大多数为40年、50年,本应该是商业办公项目,但往往被改造成以私人居住为用途的“擦边球”产品,在市场上存在已久。
暂停类住宅网签的背后,是上海市对类住宅产品的重拳清理。
上海市住建委在1月7日表示,近期关于商业办公项目违规销售、擅自改建的投诉大量增加。经有关部门调查发现,上海市部分商业办公项目存在较为严重的擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况,使得房屋结构、消防等存在安全隐患。同时,一些项目还在销售中进行虚假宣传,严重误导购房人。
绿地集团董事长张玉良认为,上海停掉一部分酒店式公寓,其实是因为散售。在同一个地方,住宅价格和商办价格差了80%,这其实是政府错配了资源,开发企业没办法,拿的是办公用地,但市场需要的是居住产品,那就改为居住。现在政府的意思是,改成居住后,如果统一经营是可以的,但要是出售,就会阻止了。“现在是全部管起来,也许会逐步放开一批合规的在售产品或者已经拿到预售证的产品。但我们更担心的是,以后也许再也没有这种类型的产品可售了。”一位要求匿名的大型房企上海事业部高层说。
摸底清理
2016年的上海类住宅市场供需火热,价格迅速上涨。上海中原地产市场研究部数据统计显示,截至12月27日,上海类住宅2016年成交201万平方米,同比增加76%;成交均价23404元/平方米,同比涨幅12.4%。
对类住宅的清理,始于2016年12月下旬。
多方采访获悉,从12月22日起,上海开始暂停对公寓式办公楼项目的规土管理各项审批事项的审批。
随后,上海市规划和国土资源管理局牵头召开了研究加强“类住宅”管理有关工作部署会议,明确表态对类住宅加强管控,并督促各区对类住宅的供应量、销售量、存量等基本情况进行摸底、排查。
12月28日,上海市规土局再次召开区县建管类住宅清理推进工作会议,参加会议的包括市规土局详细规划处、建管处、土地处、许可处、各区县规土局、佘山、自贸区、临港、化工区、虹桥商务区、度假区管理会、长兴岛开发办。会议由市局总工许健主持。
流传出的会议纪要显示,会上强调对类住宅的清理认识要统一,是房地产管理的范畴,也是住宅市场进行调控、实施总体规划的需要,类住宅已经影响人口调控、城市安全、生存环境。
会上明确了两条具体措施:即日起停止公寓式办公项目的规划审批,未取得《建设工程规划许可证》的一律停止审批,做好建设单位解释工作,已经取得《建设工程规划许可证》的有条件整改;普通办公楼要求进行新的管控,建筑面积不小于150平方米,集中设置卫生茶水间,不得单独设置阳台、卫生间、管道井、空调外挂构架、无功能性的构架等。
严控新增
除了暂停审批和暂停销售类住宅,记者独家获得的一份建议稿内容显示,接下来上海市将建立市区联动、部门协同的监管体系,从五方面进一步加强上海商办项目管理。
“目前仅是建议稿,正式的文件还没有出台。最终是不是按照建议稿执行还不清楚。”知情人士说。
第一是严控新增公寓式办公(酒店)。建议显示,从保持房地产市场健康有序发展的角度和目前已有一定量公寓式办公的现状综合考虑,建议从源头控制,规划从紧,原则上明确不再安排公寓式办公(酒店)项目。在商办用途土地出让合同中,设置不得建设公寓式办公(酒店)的条款。
但个别园区或确有需求的,结合区域发展、产城融合、职住平衡等要求,经区政府研究并报市规土局审核同意,同时需明确公寓式办公(酒店)建设规模、最小分割单元建筑面积等,严格执行公寓式办公(酒店)物业在土地出让期内整体持有、仅用于出租,不得分幢分层分套转让。区政府作为管理责任主体,全过程实施监管。
第二是加强普通商住项目规划建设管理:1、细化普通商办建筑设计标准,加强建筑设计方案及施工审批,进一步细化商办建筑设计标准,普通办公建筑除应符合国家《办公建筑设计规范(JGJ67-2006)》外,单元划分面积最小面积不应小于150平方米,必须按层集中设置卫生设备、茶水间等公共设施,单间内都不得单独预留管道井空间,不得设置阳台、露台、设备平台等住宅相关功能,外立面不得设置空调外挂机隔板、结构版等元素。对已批或已建的普通商办项目明确不得通过改建工程调整为公寓式办公(酒店)。
2、明确商办物业持有要求。对新增商办用地,区政府在出让条件中应明确商业、办公物业持有要求,一般地区商业物业的持有比例不低于80%、办公物业不低于40%,且持有年限不低于10年;商业办公楼宇供应量较大的区域,商业物业持有比例100%,办公物业持有比例不低于60%或100%,持有年限不低于10年或长期持有。对存量转型为商业办公用地的,开发单位应在出让年期内长期持有50%以上物业产权,位于区政府确定的重要特定区域内的,开发单位须在出让年期内长期持有全部商办物业。
3、是强化规划土地综合验收管理。规土部门按照建筑规划设计方案、重点核查并纠正项目擅自改变建筑性质、擅自插层、变相增加建筑等行为。
第三方面,建议按照住宅交付入住许可验收制度、建立商办项目的交付入住许可核查制度。在规划土地验收后至入住前,考虑到此段时间已属于商办物业管理阶段,建议住建部门研究建立商办项目的交付入住许可核查制度,重点核查是否违规改建为公寓式办公(酒店)。
第四是构建商办房地产市场严格的管理机制。建议住建部门研究完善相关管理和政策:一是严格按照土地出让合同约定、建筑审批要求发放房地产预(销)售许可。二是完善商办用房预(出)售合同及房地产买卖合同示范文本,特别明示项目的土地性质和土地使用年限,增加无法入户、房地产交易税费标准等内容。三是加强对房地产开发企业和房地产经济销售管理、严厉查处对商办项目的虚假宣传和销售行为。四是建议限制办公项目的销售对象,只允许企事业单位或社会组织购买及转让。对存量对公寓式办公(酒店)应限制购买数量。
第五,加强后续使用综合执法监管。对于建设单位、使用单位或业主通过二次装修擅自插层、擅自增加建筑面积、擅自增设卫生厨房功能、擅自改变空间分割、擅自改变建筑使用性质的违法行为,建议在商办项目规划土地综合验收前,由市规划土地管理局负责执法管理;在商办项目规划土地综合验收后,由市城管执法局会同相关部门,严格执法。
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