*本文为商业评论，由吴思竹撰写，无删改，代表本公众号观点。
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2013年12月4日，时任英国首相卡梅伦作为主礼嘉宾，为位于攀成钢的成都环球汇项目主持了奠基典礼。
图据网络
毫无疑问，这是成都乃至全中国，唯一一个楼盘可以邀请到在任的“五常”国家元首出席楼盘活动的案例了。也因此，该案例也入选了2013年成都楼市十大营销案例NO.1，堪称空前绝后。
卡梅伦受邀以贵宾身份出席，完全是因为环球汇的合作方之一香港置地的关系，据说卡梅伦在上牛津大学之前，曾在香港置地的母公司打了三个月的暑期工，由此可见背后的渊源。讲这么一个故事，主要是为了引出一个大家可能不怎么熟悉的名字——香港置地，这是一家有着133年历史的香港企业，是全亚洲历史最悠久的开发商之一；在业界以开发高端住宅物业和城市核心商业著称。大家可能听过的重庆著名的豪宅，如长嘉汇、天湖岛等，都是香港置地的作品；有数据显示，2021年重庆市场1000万以上级别的大平层中，香港置地占比高达77%。而在成都，香港置地主要是联合开发，例如攀成钢的环球汇·天誉、怡心湖的天湖湾等，它均有参与。此外，北京新城国际、上海铂悦滨江、南京江与城、杭州前湾国际社区等高端物业，也在业界享有盛誉。而在城市核心商业方面，香港置地更加无敌，它参与打造了世界三大金融中心，包括新加坡滨海湾和上海西岸金融城（在建中） ，它更是香港中环最大的业主，每年仅租金收益就高达60亿。旗下香港置地广场、澳门壹号广场、北京王府中環、重庆光环等城市核心商业中心，不胜枚举。而如今，有着众多高端项目开发履历的香港置地在成都主城西几乎在同一时段开放了瑰雲里、西元和天湖翠林三盘的营销中心，这是很令成都购房者开心的一件事。今天，我就和大家分析一下他家和龙湖地产在金牛区国宾板块联手打造的一个全新的项目——龙湖·香港置地·瑰雲里（简称瑰雲里），我可以这么说，就目前已经呈现的实景部分来看，它堪称成都“双限地”楼盘的天花板。其局部品质，别说一般的“双限地”楼盘，即使是高端豪宅，在它面前也占不了便宜。一方面，我会把这个楼盘安利给广大购房者，建议大家积极购买；另一方面，我也希望开发商们可以去看一看，学一学，尤其是近期拿地楼面地价差超过10000元/平的项目，有溢价空间，品质就得提上来，否则市场不会买单的。瑰雲里项目位于成都市金牛区金牛大道与金樽三街交汇处，处于金牛区与高新西区的交界位置，周边有中铁塔米亚、新里派客公馆、远洋朗基国宾御府等楼盘，属于泛国宾板块的范畴。虽然项目位于两区交界位置，但得益于高新西区发展的较早，整个区域的城市界面良好，配套完善，生活氛围比较浓厚。瑰雲里周边拥有大大小小的生态公园近10000亩。其中，距离约3000亩的天府文化艺术公园，直线距离约2.8公里，主要有“三坊三湖三地标”构成，目前已有部分园区建成开放。此外，项目距离约120亩的园林博物馆“易园”，直线距离约2公里；距离占地约6000亩的两河森林公园，直线距离约2.7公里；此外，项目周边500米还规划有一块绿地，预计后期会打造成口袋公园。陆路交通方面，主要是两横两纵的干道体系，两横包括三环路和绕城，两纵包含金牛大道和蜀西路，再结合区域内密布的毛细网路，交通出行是比较方便的。而轨道交通方面，距离项目最近的，是地铁2号线金周路站，直线距离约850米，未来这里也规划为9号线二期的换乘站；而地铁6号线侯家桥站，直线距离约1100米，也不算太远。其中2号线是东西走向，穿市中心到龙泉；而6号线是西南走向，可以穿高新南区到天府新区；9号线是3.5环环线；可以说三条地铁已经涵盖了城市绝大多数热点板块，交通优势明显。瑰雲里周边教育资源十分丰富。半径1公里内，拥有8所幼儿园，其中距离最近的是京师小学堂国际幼儿园，距离不到200米，此外还有成都机关四幼（文创园区）、英菲克幼儿园等等。
而小学方面，半径1公里内有两所，分别是茶店子小学金樽校区和成都市金泉小学。其中，距离最近的是茶店子小学金樽校区，直线距离约650米，按照2022年的划片情况来看，瑰雲里应该是划入该校区的，当然具体还是以当年的教育部门划片公告为准。中学方面，有金牛中学高中部和成都七中万达初中部 ，分别距离800米和2000米；此外，比较有名的私立学校成都外国语学校，涵盖了从小学到高中，距离项目也不远，大约1.5-2公里距离，坐地铁就一站路。项目周边商业配套比较完善，约一公里距离左右，有周边项目商业、人人乐、欧尚超市等可满足日常需求 ；大型商业综合体方面，直线距离约1公里，有约8万方的爱琴海购物公园和熙悦中心；直线距离约1.5公里，有约13万方的中海国际购物中心；此外，未来随着金周TOD的规划打造，商业体量还会有进一步的提升。由此可见，瑰雲里项目身处五城区，虽然位于两区交界处，但整体城市界面良好，生态、交通、学区和商业配套完善，对大城西范围内的地缘改善客户，是一个不错的选择。当然，需要提醒注意的是，项目东南侧有一个四川水井坊的酒厂，我在网上查了一下，附近有居民投诉其酒糟味对空气有影响，官方回复表示企业证照齐全且国家暂无相关法律法规对此进行约束。所以，也建议购房者实地感受，或与周边居民沟通了解一下。2021年12月7日，龙湖地产以11500元／平楼面价拿下金牛区国宾板块约80亩住宅用地，清水限价21500元/平，随后迅速引入香港置地联合开发，双方各占50%的股份。因此，瑰雲里是实打实的“双限地”楼盘，但楼面地价差还算不错，为品质升级预留了空间。瑰雲里整个项目占地约80亩 ，容积率2.0，土地形状方正，地块中间有一块绿地隔断，建筑密度约20%，绿地率35%，总户数835户，整体指标非常亮眼。
规划布局方面，瑰雲里一共由24栋11-17F的小高层建筑组成，全部为1梯2户或2梯2户的板式结构，通风采光效果良好；其中大多数建筑主景观面为东南朝向，呈阵列式布局，中间高，两头低，形成起伏的天际线；而另外少量建筑则采用了围合式布局，主景观面呈西南－东北朝向，虽然朝向不及东南，但楼间距比较开阔，视野景观更好。总的来看，项目追求1梯2户建筑最大化的意图比较明显，毕竟建安成本会低不少，但对购房者来说，也意味着更少的公摊。
而瑰雲里项目在品质方面，更是可圈可点，如果提前不说，相信没有人会认为它是一个“双限地”楼盘。
首先，是公共区域。
项目的入户大门宽约55米，顶部为劳斯莱斯式的星空顶，面积有200多平，点缀3000多颗星芒；墙面为宝格丽纹样的菱形石材，不仅恢弘大气，更彰显出十足的奢侈感。门前有酒店式“回形”落客区，搭配水景喷泉，整套配置比肩豪宅，也丝毫不落下风。
瑰雲里大门实景拍摄
进入大门，则是社区的入户空间兼城市会客厅，堪比豪华的五星级酒店大堂。
其次，是建筑立面。
建筑风格采用了“几何美学艺术”的现代风格，线条横平竖直，极近简约。大面积玻璃幕墙，结合香槟色铝合金线条 ，米白色多彩漆和灰色涂料等材质，局部点缀石材，营造出轻盈、质感的建筑立面效果。
瑰雲里建筑立面实景
值得一提的是，瑰雲里部分单元入户大厅，有石材和金属格栅装点，质感拉满；而最容易被忽略的阳台倒角处，瑰雲里也采用了香槟色金属铝合金线条包裹，细节之处可见用心。
部分单元入户大厅实景
阳台倒角采用铝板包裹
第三，是景观园林。
龙湖的“五维景观”体系本身在业界就比较有名，而联手香港置地后，瑰雲里的景观表现相当惊人。从目前已经呈现的示范区来看，已经是豪宅配置以上的水平，并且未来会交付给业主使用。
社区入户景墙
穿过入户大厅后，映入眼帘的就是气势不凡的石材景墙和叠水景观，黑色与金色的材质搭配宝格丽经典图案的细节运用，一看就花费不菲；而园区中随处可见的休闲区硬质铺装、颇具趣味的艺术雕塑等，都可以看出开发商对品质和品味的追求，是骨子里的基因。
园林中的艺术雕塑，近处为休闲区
当我们已经习惯了“双限地”楼盘60分万岁的时候，很难想象，瑰雲里会交出这样的一份答卷。它在原本相对标准化的“双限地”楼盘基础上，做了大量的加法，而这些“额外”的部分，标准之高，品质之精、细节之好，即使用在豪宅身上也算“超配”，这也是我对瑰雲里的产品赞赏有加的原因。
这算是给成都未来的“双限地”楼盘打了一个样。从去年第三批次集中土拍开始，成都的楼面地价差已经相当宽裕，而我在今年3月9日《清水限价突破3.2万，这一招太牛了》这篇文章中也说过，“开发商如果想挣这个利润，就必须匹配相应等级的产品，购物者觉得值，才会买单，觉得不值，就不会买单”。
而瑰雲里，为我们开了一个好头。
03
户型&装修
瑰雲里除了特殊的底跃外，只有三种户型，1梯2户的114平和126平，以及2梯2户的143平，层高均为3米 ，是定位比较纯粹的改善型产品。
该户型面宽约10.4米，三开间朝向主景观面，竖厅设计，带L型景观阳台和一个生活阳台，两面采光，尺度适宜。其中客厅开间4米，在这个面积段的户型中算比较宽裕的，3.4米的主卧开间和3米的两个次卧开间，也比较合理，整体算是一个比较成熟户型设计，兼顾了功能、尺度，几乎没有浪费面积，实用性较好。
该户型是项目的主力，面宽约13.25米，三开间朝向主景观面。LDK一体化设计，让整个公共空间的尺度比较阔绰，再结合L型大阳台，整个公区大约在55平米左右，堪比豪宅尺度；3.6米开间的主卧，结合4.9米的进深，空间也是不菲。当然，另外三个次卧的空间就相对有限了，开间只有2.7-2.8米，主卫的尺度也不算宽裕，没有独立的生活阳台；因此该126平户型，更多还是强调功能为主，尺度方面，突出了公区和主卧，但其它空间就无法兼顾了。
该户型位于小区中间楼王位置，是唯一一个2梯2户的产品，也因此它拥有了一个相对独立的电梯前室，并且整个电梯前室可通风可采光，具有一定的收纳兼具小花园的功能。
其面宽高达16.3米，四开间朝向主景观面，LDK一体化设计结合L型大阳台，拥有约65平的公共区域；四个卧室，主卧开间3.7米，次卧开间3-3.2米，实现了功能和尺度的兼顾；两面采光，明厨明卫，但没有独立的生活阳台，主卫也只有三件套的空间。总的来说，瑰雲里的户型设计是比较标准化的，而作为一个双限地楼盘，它没有省略阳台，相对来说算是比较厚道的。在精装方面，瑰雲里的装标为2999元／平 ，无论设计、配置、工艺、细节等，均在市场主流水准之上，属于物有所值。c户型样板间客厅实景
c户型样板间阳台实景
三大件方面，美的的中央空调、威能的地暖锅炉、奥斯博格新风系统，一应俱全；天地墙方面，地面主要是萨米特瓷砖和水墨江南的木地板；墙面为布鲁斯特墙纸，局部有马可波罗陶瓷大板的电视背景墙和皮革硬包，顶面为美涂士乳胶漆；厨房方面，优菲的橱柜、方太的烟机灶具和消毒柜、科勒的龙头和怡口的净水器；而在卫生间方面，洁具五金均为科勒、百朗的风暖和摩恩的地漏；此外，细节方面，全屋配置了智能系统，定制鞋柜、天地门、金属踢脚线（客厅）等等。
B户型样板间实景
04
价格&购买建议
作为一个双限地楼盘，瑰雲里清水限价21500元／平，加上约3000元/平的精装，其均价约为24500元/平，主力总价段约为260万－380万。
可以说，这个单价在区域内属于正常水平，毕竟大家都是双限地，谁又能比谁高多少呢？而总价方面，瑰雲里也控制的相当好，基本上把首次置换改善的购房者预算拿捏的死死的。
那么，在正常的单价和合理的总价面前，香港置地联手龙湖地产的品牌优势我们就不说了；单论产品力，瑰雲里就是双限地中“天花板”的存在，它在一个标准化双限地产品的基础上，叠加了堪比豪宅的超额配置，并在很多细节方面做了加法，我相信，实地感受过的购房者和业内人士，都必然被其打动。
因此，我会建议：
第一、区域内陆缘客户改善自住，可以优先考虑瑰雲里，毕竟区域周边存在大量老旧的二手房，原地改善在条件允许的前提下当然要买最好的；
第二、有2号线或6号线通勤需求的区域外溢客户，可以考虑瑰雲里；在不考虑其它环境因素的前提下，瑰雲里的品质绝对是双限地中的标杆。
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