物业欠你一笔钱！这些年你要过吗？

什么是公共收益？公共收益如何分配？业主从来没拿到过这笔钱，该找谁？

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 近日，苏州高新区朗香小区606户人家总共领到了业委会发的24万现金，有的人把钱领到手，才知道这笔钱是小区的公共收益。什么是公共收益？公共收益如何分配？业主从来没拿到过这笔钱，该找谁？

什么是公共收益？

其实，上述新闻中居民从物业领到的现金红包，并非“福利”，而是业主依法应得的权益。

根据《物权法》，业主除了对其购买的住宅、经营性用房享有所有权外，还对小区内的道路、绿地，以及其他公共场所、公用设施享有所有权和管理权。

现实中，一般小区均将这些公共设施委托给物业管理，因此，很多人忽视了这部分收益，或者误以为这笔钱本应属于物业，与业主无关。但实际上，业主有权决定小区的公共场所、公用设施是否用来经营，而且有权对经营收益进行管理和使用。

小区公共收益的来源一般有以下几种：

1、利用小区公共区域的广告收入。比如电梯广告费、公共场地广告费、公共外墙广告费；

2、停车位收入；

3、租赁摊位收入。比如公共场地摆摊、废品收购进场、商家进小区设点售卖、企业进小区宣传等收费；

4、公共配套活动场地经营收入。比如小区会所、游泳池、运动场地等经营收入；

5、部分通信运营管理费。比如通信运营商入场费、通信基站占地费、屋顶信号接收占地费等；

6、因损坏小区的公共设施进行的赔偿或残值；

7、物业管理用房的收益。

公共收益归谁所有？

根据《物业管理条例》第五十四条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

其实，对于小区公共部位、公用设施的使用和收益分配，在业主选聘物业服务企业时，就应当在物业服务合同中作出书面约定。

根据《物业管理条例》，小区业主应召开业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、公共场地的使用和收益分配合同期限、违约责任等进行约定。

如合同中没有作出约定，物业在利用小区公共场所和设施进行经营活动之前（比如在电梯内刊登广告），也需要征得相关业主和业主大会的同意。

根据《物业管理条例》第六十四条，物业未经业主同意，擅自利用共用部位、共用设施进行经营的，由当地房地产行政主管部门责令改正，并处以5万元以上20万元以下罚款。

经营活动产生的收益归全体业主所有。一般由业主委员会管理，或者由业主委员会委托物业管理，扣除成本税费支出后，由业主委员会根据实际情况进行支配或者分配。

业主有权知晓公共收益的去向

根据《物业管理条例》第六条，业主对小区共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。也就是说，如果小区的电梯间、外墙等地刊登了广告，物业有义务向小区业主公开广告收入的数额和使用情况。

当业主向物业咨询、索要这笔收入时，物业应出示账目明细，而不得以“补贴物业收入”或“完善小区配套设施”等说法敷衍了事。

为了保障业主权益，很多城市针对公共收益的使用出台了详细规定，要求物业将经营性收入单独列账，要经第三方机构审计账目，并定期公示，还有一些城市则明确，小区公共收入必须统一放入专户，只能专款专用，并倡导统一划拨到“专项维修资金”。

对公共收益有异议，该找谁？

在对小区公共收益有异议时，业主可以通过以下方法了解情况并维权：

1、与业主委员会或物业公司进行沟通，要求查看物业账目明细；

2、向业委会投诉，请业委会作为主体起诉物业公司。

3、如对业委会有异议，也可由小区业主推选诉讼代表，由诉讼代表行使代表权，作为主体起诉业委会。

4、如果小区没有业主委员会，只能由业主向当地房管部分投诉物业公司，或向法院起诉。