济南一房企老总晒楼盘“成本清单” 揭秘房价高在哪儿

时间：2014年04月23日 08:30:44 中财网

　　羊毛出在羊身上。开发商在建设之初就要上缴将近2000万元的费用，就算这些收费将来能够退还一部分，但在资金回笼之前，这些费用将被直接转嫁到购房者身上。”业内人士表示。
　　算算账
　　计划售价
　　6500元/平方米
　　60.36%
　　刚性税收968.4元规定性收费503.8元服务性收费309.55元预售许可保证金及竣工验收费用209.94元地价1930元
　　1993.29元
　　3923.29元
　　服务性收费
　　合计为1804.7万元，使每平方米增加309.55元费用还要交预售许可保证金、物业质量保修金等费用1000万元
　　【绕不过去的服务性收费】
　　数据分析
　　名目繁多，增加成本309.55元
　　除了行政类的收费以外，住宅建设中商业服务性费用或者叫经营性收费也是名目繁多。这些费用有的是可以商议的，有的带有强制性。
　　仍以A住宅项目为例，关于服务性收费的项目显示，电力配套费标准为140元/平方米;燃气安装费每户为1750元，折合15元/平方米;自来水户表工程一般为25元/平方米，另有图纸设计费6万元;地质勘察费25万元;高低应变检测费20万元;静载试验检测费40万元;人防设计费20万元;人防转换预案费3万元;设计费24元/平方米;监理费20元/平方米;跟踪审计费50.3万元。
　　上述费用合计为1804.7万元，使每平方米再增加309.55元。
　　此外，就算是项目建设差不多了，还要收取预售许可保证金、物业质量保修金等费用，其中尤以物业质量保修金为大头。按照相关规定，应该按照建筑安装造价的一定比例交存保修金。其中多层和低层建筑为3%，小高层建筑为4%，高层建筑5%。在上述A住宅项目中，该项为1000万元。
　　综上所述，A住宅项目每平方米房子中，刚性税收为968.4元，规定性收费为503.8元，服务性收费为309.55元，预售许可保证金及竣工验收费用为209.94元，加起来为1993.29元/平方米，加上土地楼面1930元的地价，成本已达3923.29元。这意味着，如按照计划中的价格6500元/平方米销售，60.36%已被拿走。
　　现存问题
　　第三方机构“垄断”特征明显
　　据了解，26项规定性收费中有12项是由中介机构或第三方机构收取的。服务性收费中也有第三方机构的参与。建筑业第三方检测机构是为社会提供公正、准确、可靠的检测数据和检测结果的一种中介组织，通过对建设项目图纸等的审核、检测等，对保障建筑工程的质量起到良性监督作用。
　　不过也有不愿意透露姓名的房地产企业工作人员表示，在实际的检测过程中，第三方检测机构在全国范围内并没有形成良好的竞争氛围，存在明显的“垄断”特征，导致检测费用动辄十几二十万元，而且常常重复收费。
　　“项目审批到了哪一步，需要到哪个检测机构进行检测，就像是数学公式一样，固定性强。如果走错了一步，很有可能通不过，需要重新来过。因为非‘特定’检测机构的数据结果是不被政府部门认可的，这样不仅浪费了检测费用，还耽误工期。”该工作人员表示，“垄断”局面首先与获得国家资质的检测机构数量少有关，其次不少检测机构在按照国家政策独立出来以前，就是某些政府部门的科室，与政府相应科室有着千丝万缕的联系。