案例:
2010年,济南市的曹先生购买了济南市凤凰路龙园小区4号楼西单元203室住宅楼房,单价每平方米4000元左右。由于曹先生暂时不住,就出租给别人办公使用。2014年6月20日,租客不在家,曹先生就接到了物业公司打来的电话,告诉曹先生,他家的门口有水流出,进门后发现,全家的各室均被水泡,污水近10厘米,臭气熏天,地板、墙皮、家具、门都有不同程度的损坏,损失达3万多元。经物业人员疏通,最终发现是曹先生家的二楼楼板下至一楼间的下水道堵塞,从曹先生家预留的厨房污水下水口溢出来的污水。(需要说明的是,曹先生家住二楼,一楼的下水管道是单独的,与二楼以上的24家使用的不是一条下水管道,曹先生家的厨房没有装修,厨房的污水下水口是敞开的)。据曹先生讲,当时物业公司的人员承诺给曹先生补偿,但一直没有落实。通过这次污水浸泡,曹先生家的租客也搬走了。无奈的曹先生,只好自己出钱重新铺了地板。
2015年4月24日,灾难再次降临到曹先生的家里。曹先生家的楼下业主,也就是103室房主发现,二楼楼板有渗水现象,怀疑是203室(曹先生家)的上水的阀门坏了,进门后,与上次污水溢出的情况相同,曹先生的家再次被污水浸泡,臭气熏天,惨不忍睹。这一次,曹先生是彻底崩溃了。经物业公司人员疏通发现,这一次是一层地板下至地下一层间的下水管道堵塞了,物业公司的工作人员在地下一层疏通堵塞的下水管道施工时,被污水浇了全身,至今想起来,还恶心。
曹先生认为:这两次下水道堵塞不是偶然发生的,要么是开发商设计有问题,要么是物业公司没有及时疏通,要么是楼上邻居的排污有问题。物业公司人员认为:主要是楼上邻居排污不当造成的,存在恶意排污行为,因为在疏通堵塞的下水管道时,发现了饮料瓶、塑料袋、苹果核等垃圾。物业公司将工作人员讲:可以协助曹先生找楼上的邻居,注意排污不当的问题,但不能保证以后这样的事情不再发生。
记者和律师到济南市凤凰路龙园小区4号楼,曹先生家的现场了解到的情况,与物业公司的人员介绍的情况,曹先生讲的情况是相同的。关键是曹先生的损失怎么办?谁承担赔偿责任?下水道堵塞的事情能否杜绝发生?毕竟下水道堵塞引起的污水浸泡现象,严重影响到了业主的生活,给业主带来了不便,引起了业主的郁闷,是业主心头挥不去的一种痛!
律师分析点评:
本案中,曹先生的损失,由谁来承担赔偿责任?
我国《物业管理条例》第二条规定:“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”显然,曹先生的损失不能由物业公司赔偿。
我国《侵权责任法》第六条规定:“行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错,行为人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。”第七条规定:“行为人损害他人民事权益,不论行为人有无过错,法律规定应当承担侵权责任的,依照其规定。”第八条规定:“?二人以上共同实施侵权行为,造成他人损害的,应当承担连带责任。”
本案中,曹先生的损失是因下水道堵塞,污水从厨房内的污水下水口溢出造成的,开放商的设计施工没有问题,小区内所有的楼房都是同样设计施工的,楼下进入化粪池的管道也是畅通的,这说明开发商的设计施工没有质量问题,物业公司也履行了职责。根据物业公司工作人员疏通堵塞的下水道时,发现的饮料瓶、塑料袋、苹果核等垃圾,两次造成曹先生家污水溢出的下水道堵塞,是因楼上住户排污不当造成的,楼上23户住户和曹先生家的租客均有排污不当的责任嫌疑,在不能确定是哪一家有排污不当过错的情况下,可以根据法律的规定,推定楼上23户住户和曹先生家的租客均有排污不当的过错,不能证明自己没有过错的,均应当承担侵权赔偿责任,彼此之间承担连带责任。
也就是说,曹先生的损失可以要求楼上23户邻居赔偿,当然,自己或者租客也承担一份责任。
由于曹先生家是25层的高层建筑,楼上有23户邻居,将23户邻居列为被告起诉,在法院的审理过程中,至少能够起到提醒和警示的作用,在以后的居住生活中,人人注意排污问题,杜绝发生下水道堵塞的事情,曹先生的心愿也算了了。只是,根据目前济南各法院的立案要求,曹先生在立案前需提供23户户主或租客的户籍证明,是一件非常繁琐的事情,即便是聘请了律师,搜集证据的工作量也是很大的。
案件启示:
随着我国城市化进程的发展,特别是城市周边地区,一栋栋拔地而起的现代化高层住宅楼,取代了低矮的小农房,大批的农民成了城市居民,搬进了楼房,原来的生活习惯尚未改变,部分生活设施的使用还不熟悉,难免在住进新的楼房后,会给邻居、以及自己带来生活的不便。因此,提醒刚刚搬入新楼房的业主们,改变以前的生活习惯,特别是排污的习惯,尽快地熟悉新楼房内各种设施的使用方法,爱护新楼房内的各种公共设施、公共设备;也提醒物业公司的工作人员,在尽职尽责的物业服务时,要不断地进行宣传,让每一位住户都能认识各种公共设施、公共设备的用途及使用方法、注意事项,尽快适应新的居住环境,和谐生活。
最后,如果你一旦遇到了曹先生这样郁闷的烦心事,一定要冷静地保存好证据,做好维权的准备,毕竟,法律是支持曹先生的。
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