问题，或者是婚姻法中有关婚前协议、离婚分割财产那些事儿。11月11日前向我们投稿并且被采纳的首发文章，即可获得双倍稿酬。投稿邮箱：tougao@wusongtech.com
现代社会，房子与成家立业紧密联系在一起，不少父母或子女选择在婚前买房。有的是男女双方共同出钱买房并装修，有的是仅一方出钱买房并装修，有的是一方出钱买房一方负责装修。但是因为买房的行为发生在男女登记结婚之前，如果此时男女间的恋爱关系结束，或结婚后又离婚的，该婚前购买的房产该如何处置？本文用七个婚前买房的案例加以具体讨论。
案例一：恋爱期间一方父母出资买房并登记在该父母名下。婚后父母将该房屋立书面字据“赠与”子女作为婚房，但在办理不动产权属转移登记前，父母可撤销赠与。
申请人李颖因与被申请人吴家乐、李筱萍，原告、上诉人吴昊物权确认纠纷案，浙江省高级人民法院，（2015）浙民提字第29号。案由：物权确认纠纷。
基本案情：李颖、吴昊原系夫妻。恋爱期间，吴昊的父母：吴家乐、李筱萍系2007年与第三人张某签订《杭州市房屋转让合同》一份，购买案涉房屋并支付案涉房屋的房款，房屋登记为吴家乐、李筱萍所有。2008年6月12日，李颖与吴昊登记结婚。2008年10月起，李颖的父母对案涉房屋进行了装修。2009年1月29日，李颖及父母李国梁、陈来萍，吴昊及父母吴家乐、李筱萍签订字据一份，载明：“浙江杭州市余杭区星桥街道广厦天都城天泉苑25幢1单元502室房是吴昊和李颖的婚房，包括房子的装修、家具、家电以及汽车等日常用品，都属吴昊、李颖夫妻俩共同财产，任何人不得干预、索取吴昊和李颖夫妻俩的财产。至于广厦天都城天泉苑25幢1单元502室房卡户主写吴昊父母李筱萍和吴家乐是因为考虑到不能影响吴昊和李颖今后的房价补贴及以后买房子等一系列情况，所以由吴昊父母李筱萍、吴家乐暂时代替。这是吴昊、李颖夫妻俩以及双方父母认可的。双方父母共同出钱帮吴昊、李颖完婚（房屋购置款由吴昊父母出资，装修、家电、家具、汽车等由李颖父母出资）。现立字据，不得更改。此字据一式二份，双方各执一份。”2012年9月25日，夫妻感情破裂离婚。
法院审理认为：
1、《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十二条第一款之规定：“当事人结婚前父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”现李颖依据其与吴昊及双方父母于2009年1月29日签订的字据诉请确认该房屋属其与吴昊的共同财产，本院认为，该字据形成于吴家乐、李筱萍购买房屋及取得产权登记之后，签订字据时吴家乐、李筱萍为房屋所有权人，因此，字据所涉赠与系房产赠与而非购房款赠与。
2、依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”的规定，吴家乐、李筱萍有权撤销赠与。房屋至今未过户登记到李颖、吴昊名下，房屋产权证亦一直由吴家乐、李筱萍持有，所有权尚未发生转移。况且，从字据签订的时间及签订各方关系看，吴家乐、李筱萍赠与讼争房屋系作为李颖、吴昊的婚房使用，前提条件是李颖、吴昊婚姻关系存续。在本案一审立案受理之前，李颖、吴昊婚姻关系已出现危机，吴昊已提起离婚诉讼，就吴家乐、李筱萍来说，其当初赠与房屋的前提与基础已不复存在，其亦有权撤销赠与。
3、因讼争房屋系李颖父母装修，案涉字据确认李颖父母赠与李颖、吴昊装修、家电、家具、汽车等财物，若因本案吴家乐、李筱萍撤销赠与致使李颖或其父母遭受损失的，可另案处理，原审判决对此亦已作出告知。
案例二：恋爱期间男女双方共同出资买房，尚未取得不动产权证，一方书面“放弃”已支付的房款及房屋的财产权利，构成已支付价款的赠与，该权利的转移并不以登记为要件。
王×1与杨×1赠与合同纠纷上诉案，北京市第一中级人民法院，（2017）京01民终2227号。案由：合同、无因管理、不当得利纠纷。
基本案情：杨×1与王×1于2012年4月确定恋爱关系。2013年1月26日，杨×1与北京中坤锦绣房地产开发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，总价款2784380元。2013年3月15日，杨×1（甲方）与王×1（乙方）签署《房产协议书》，约定“双方婚前共同购买诉争房屋，购买价格2784380元，首付款1084380元，诉争房屋为双方共同出资购买，因乙方户籍问题，暂将诉争房屋登记在甲方名下，但该房产的所有权为双方共同共有，婚后亦作为夫妻的共有财产，首付款由甲方出资150000元，乙方出资934380元，剩余1700000元向中国建设银行借款，该房产签订合同后每月9724.53元贷款由甲乙双方共同支付，甲方付2000元，乙方付7724.53元。”后双方按约定的出资比例支付了首付款。该房屋贷款尚未偿还完毕，亦未办理产权证。
2014年6月17日，王×1书写《证明》一份，内容为“本人王×1由于个人原因今天决定放弃诉争房产的财产权，同时放弃诉争房产已付的所有费用，即诉争房产归杨×1一人所有。特此证明”。双方于2015年3月分手。
法院审理认为：本案的争议焦点是王×1所写《证明》的法律性质、是否生效以及王×1是否有权撤销该《证明》。
1、赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案中王×1在《证明》中写明，放弃诉争房屋的财产权，同时放弃诉争房屋已付的所有费用，即诉争房屋归杨×1一人所有，该《证明》应为赠与合同。
2、王×1主张《证明》系附生效条件的合同，系以双方结婚为条件，杨×1不予认可，根据《证明》的内容，不能认定双方就以结婚作为合同生效条件达成了一致的意思表示，王×1亦未提供相关证据予以证明，故对王×1关于《证明》尚未生效的主张，本院不予支持。王×1另主张其通过《证明》将对诉争房屋的权利赠予杨×1，系依照习俗给付的彩礼，有权要求返还，但未提供证据予以证明，本院亦不予支持。
3、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由于房屋买卖合同系以杨×1名义签订，将来如办理产权登记，将直接登记在杨×1名下，即使王×1现已取得北京市户籍。王×1在书写《证明》时，诉争房屋尚未办理过户登记手续，王×1并不实际享有诉争房屋的所有权，其在《证明》中赠予的亦非诉争房屋的所有权，而是赠与的已付的费用，故该权利的转移并不以登记为要件。
案例三：同居期间共同出资购房，房产仅登记在一方名下，也应认定为双方共有财产，双方出资份额不确定的，均分为宜。
夏某诉蒋某某同居关系析产纠纷案，江苏省高级人民法院，（2012）苏民再提字第0124号。案由：同居关系析产纠纷。
基本案情：2002年正月，夏某、蒋某某经人介绍确立恋爱关系。2002年5月，双方在张家港开始同居生活。2002年6月，双方在南通市钟秀乡租房共同生活...在此继续同居生活。夏某、蒋某某共同生活期间，双方子女随二人共同生活。同居期间，双方以蒋某名义购房3套车辆2辆，以夏某名义购车1辆。2009年双方关系破裂。夏某向法院起诉，要求依法分割与蒋某某共同生活期间添置的财产。
法院审理认为：
1、夏某提供了大量证据，足以证明夏某、蒋某某自2002年5月起以夫妻名义同居生活的事实。
2、根据《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十条规定，解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。同时，根据《物权法》的相关规定，虽然男女双方长期以夫妻名义同居生活，但是由于其不具有家庭关系，所以其在同居期间取得的财产应视为双方按份共有。但是，在双方无法证明自己的出资额的情况下，由于双方同居时间较长，对财产的取得均有贡献，所以对于该同居财产，认定为双方等额享有更为适宜。因此，在上述情况下，双方应依法均分同居财产。双方在同居生活期间共同添置的财产虽登记在一方名下，但双方同居时间较长，对财产的取得均有贡献，故对该财产应认定为双方共有，由双方依法均分为宜。
案例四：同居期间共同出资购房，出资份额明确的，分手时房产归一方所有，另一方可要求返还自身已支付的购房款及相应的利息
毕×与胡×同居关系析产纠纷上诉案，北京市第一中级人民法院，（2017）京01民终574号。案由：同居关系析产纠纷。
基本案情：胡×与毕×于2013年年初相识，后确定恋爱关系并曾共同居住生活；2014年9月，毕×怀孕后流产；2015年5月双方结束恋爱关系，毕×搬离胡×住处。2014年6月14日，毕×与北京某置业有限公司（以下简称某公司）签订《北京市商品房预售合同》，某公司将坐落于北京市昌平区东小口镇×号住宅楼×层×单元-×室出售给毕×；房屋预测建筑面积为89.21平方米，房屋总价款为2500375元；该房屋首付款为1150375元，贷款1350000元。毕×每月自行偿还贷款3890.56元。
法院审理认为：
1、诉争房产是胡×与毕×在恋爱同居期间共同购买，双方均有出资，在双方未能缔结婚姻的情况下，诉争房屋应当作为同居期间共同购置的财产进行分割。
2、胡×与毕×在处于恋爱关系期间共同出资并以毕×名义购买涉案房屋，系具有婚意的共同购置财产的行为，现双方未能缔结婚姻，并因矛盾结束恋爱关系，购房的前述目的已无法实现，胡×要求毕×返还其为购房支付的购房款650375元以及相关费用20000元，依据充分，法院予以支持；胡×要求毕×同时支付上述款项利息的诉讼请求，理由正当，法院予以支持，具体利率可参照中国人民银行同期贷款利率，以胡×起诉之日即2015年7月8日起计算至毕×实际返还之日止。
案例五：恋爱期间共同出资购房，双方未缔结婚姻，可竞价确定房屋归一方所有，另一方有权请求折价补偿
于某某与罗某某等共有物分割纠纷上诉案，河北省廊坊市中级人民法院，（2017）冀10民终1940号。案由：共有物分割纠纷。
基本案情：原、被告曾为恋人关系，为准备婚房，二人决定共同出资购买房屋一套。2012年9月9日，以原告名义与三河雷捷房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，建筑面积72.35平方米，首付款147012元，贷款340000元，不动产统一发票记载售房款为480766元。2013年4月16日，原告与被告签订《婚前财产协议》，并在北京市方圆公证处进行公证。《婚前财产协议》内容为：“1、男女双方共同购买一套婚房坐落于河北省××开发区燕兴路东侧，雷捷商业广场公寓三号楼1单元1506号，建筑面积为73.29平方米的商品房一套。2、双方首付比例：男女双方各出资一半，无论在任何条件下，另一方均无权主张分割。3、房屋按揭月供由男方承担，婚后双方承担，双方领取结婚证时，该房产自动转化为男女双方的夫妻共同财产”。之后，原、被告因感情问题，未能结婚。本院作出（2015）三民初字第02906号民事判决书，认定涉案房屋系二人共有。
法院审理认为：
1、关于双方出资额如何确定问题。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案原、被告双方于婚前签订的《婚前财产协议》经过北京市方圆公证处进行公证，双方对房屋的出资、偿还贷款和产权归属等问题进行了约定，是双方的真实意思表示，本院予以确认。依据“共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定，不能确定出资额的，视为等额享有。”在双方均不能提交充分证据证明具体出资数额情况下，应以该婚前协议为准确定双方对涉案房屋出资份额，并以此基础对涉案房屋现价值进行分割。
2、关于房屋归属和补偿问题。一审中经过双方进行竞价，被上诉人罗某某以每平方米2.6万元竞得涉案房屋所有权，本院予以确认，故涉案房屋现总价值为188.110万元（2.6X72.35）。涉案房屋剩余未还贷款315033.23元，该部分款项系由涉案房屋抵押后由银行代为出资，应作为涉案房屋负担的债务而不应作为出资款计算。根据已查明事实，房屋首付款为147012元，按照《婚前财产协议》双方各出73506元；截止2017年4月17日，于某某已还房贷101971.62元；双方购房支出印花税及契税共计4812.66元，双方为涉案房屋出资总额为253796.28元，其中上诉人出资为177883.95元，被上诉人罗某某出资为75912.33元。故房屋所有权归被上诉人罗某某所有的同时，应支付上诉人于某某1097644.70元【（1881100-315033.23）÷253796.28×177883.95】。
3、由于双方均认可的房屋家具及装修费用3万元，故罗某某另行补偿于某某15000元。
4、关于先过户亦或先付折价款问题，因涉案房屋属于不动产，生效法律文书在上诉人于某某若不配合过户情况下具有强制执行效力，为避免双方今后产生新的纠纷，应以先付折价款再行过户为宜。故对一审判决，二审法院依法予以改判。
案例六：恋爱期间，以结婚为目的，一方出资购置婚房，可构成“彩礼”。未登记结婚，另一方应返还。
汪某1等与付某婚约财产纠纷上诉案，湖北省随州市中级人民法院，（2017）鄂13民终2号。案由：婚约财产纠纷。
基本案情：2013年7月，付某在随州市国宾馆打工时认识汪某1并与其建立恋爱关系。2014年3月6日，付某为汪某购买住宅一套，付某付款10.6万元作为购房首付款。户主姓名登记为汪某，2014年5月，汪某办理了该房屋的收房手续。2015年3月10日，付某向汪某的母亲汇款3万元，作为该房屋的装修款。后付某与汪某因发生矛盾分手后，其要求汪某返还所购房屋或返还购房款。
法院审理认为：
1、付某的赠与属于以双方结婚为目的的赠与，现被上诉人付某已与上诉人汪某分手，无法达到缔结婚姻的目的。故汪某获得付某的购房款欠缺保有利益的正当性，因此构成不当得利，付某请求汪某返还购房款，应予以支持。从另一方面看，付某为汪某出资购房时双方正处于恋爱期间，如将付某的出资理解为一种赠与，由于该赠与与双方系恋人的身份关系密不可分，而恋爱属于缔结婚姻关系的前期准备阶段，故该赠与显然有别于《中华人民共和国合同法》所规定的一般平等民事主体之间订立的赠与合同。因此，本案所涉财产纠纷的处理应以双方身份关系的考量为前提。
2、付某为汪某出资购房的赠与行为系以结婚为目的，该赠与的法律性质在本质上与彩礼是一致的即均属于目的赠与，故宜参照彩礼的规定处理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十条第（一）项之规定，当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的，如果双方未办理结婚登记手续的，人民法院应予支持。
案例七：婚前一方出资购买房产，属于一方的婚前财产。但是双方有书面约定的，可将一方婚前财产约定为双方共有财产
最高人民法院公布10起婚姻家庭纠纷典型案例（山东）之三：杨某与刘某某离婚纠纷案。案由：离婚纠纷。
基本案情：2010年12月，原告杨某与被告刘某某经人介绍登记结婚，结婚时间较短且未生育子女。婚前，刘某某购买了商品房一套，别克凯越轿车一辆。婚后二人签订了一份“保婚”协议，约定上述房子和车辆为夫妻共同财产，并注明若杨某提出离婚，协议无效。协议签订一年后，杨某起诉离婚，要求分割夫妻共同财产。
法院审理认为：
1、《婚姻法》第十九条“夫妻双方可以约定婚姻关系存续期间所得财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、共同所有。约定应采用书面形式，没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力”。本案中的《协议书》由当事人双方签字认可，且有见证人签字，协议书签署后双方共同生活一年以上，在刘某某无相反证据证实杨某存在欺诈、胁迫的情形时，《协议书》内容应视为双方真实意思表示，不违反法律规定，法院应予支持。对于《协议书》所附“一方提出离婚，协议无效”的约定，因限制他人离婚自由，违反法律规定和公序良俗而无效，其无效不影响协议书其他条款的效力。诉讼双方约定涉案房产、车辆为共同财产，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应予支持。
2、对杨某、刘某某婚后共同财产，法院依法予以分割。杨某、刘某某婚后共同财产中星城小区42号楼1单元302室的住房一套归刘某某所有（剩余贷款16万元左右由刘某某偿还），刘某某给付杨某该项财产分割款60000元。
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