作者：张丹、朱泓昱
序言
《中华人民共和国民法典》（以下简称“ 《民法典》”）已于2020年5月28日由全国人民代表大会审议通过，将自2021年1月1日起正式施行。其中，物权编规定的居住权制度引起了业内的广泛关注。事实上，早在2001年5月法制工作委员会召开的物权法草案专家讨论会上已有专家提议设立居住权制度，其间历经2002年《民法典草案》起草以及2007年《物权法》实施，关于是否应将居住权制度纳入立法的讨论已将近二十年之久。生效的《物权法》最终没有将居住权纳入的原因是当时有专家认为不存在居住权的迫切应用场景。如今，《民法典》中设立居住权制度实际是上对《物权法》草案的回归，也必将成为我国法治建设中又一重要的里程碑。那么在现有的法律框架与社会背景下，并结合未来颁布的各项规则，居住权将如何更好地实现立法价值呢？
一
居住权制度的域外法概况
居住权起源于罗马法，作为与地役权区分的人役权之一种，系为保障特定人居住利益而赋予该人的使用他人房屋之权利。
受罗马法的影响，法国、德国、意大利等大陆法系国家均在一定程度上继承了居住权制度。大陆法系国家的居住权一般具有如下特征：其一，居住权是从所有权分离出来的一种权利，根本目的在于满足居住权人对所有权人之房屋的利用需求。居住权人对于所有权人具有房屋居住请求权，可以实际支配房屋，任何人不得干涉。其二，居住权是专属于特定人的权利，系一种人役权，具有极强的人身性，一般通过遗嘱继承或遗赠方式确定居住权人，且该权利不得转让和继承。其三，居住权是在他人房屋上成就的一种权利，其客体为他人所有的房屋而非土地。其四，居住权带有保障功能，系为保障家庭成员中依赖于被继承人生活又没有继承权之人的居住问题而设立的权利。 [1]
英美法系虽然在法律渊源上与大陆法系不同，但其也有类似居住权的制度。英美法系国家存在所谓的终身地产（life estate）制度，即权利人在生存期间对不动产享有所有权（freehold estate），权利人可以对享有所有权的地产在其权利范围内进行转让、设立抵押和出租房屋，该所有权在权利人死亡时即自动终止。终身地产终止后，如果不存在其它所有权受让人，则所有权自动返回至原产权人手里；如设定了其它产权受让人，则转移至受让人处。终身地产在英美国家具有广泛的应用场景，例如：父母在将房屋转让给子女时，可以同时设定自己为终身地产人；父母存活时，有权作为终身地产产权人使用房屋；父母身故后，子女自动成为房屋的所有权人，无需通过继承获得房产。终身地产的期限以特定人的生命为衡量标准，特定人可以是产权人，也可以是产权人所指定的人。
除了绝对产权和终身地产以外，英美法下的其它居住权均为非产权（non-freehold estate），本质上为租赁权，因此不存在所谓非终身的，固定年限的产权。
二
民法典设立的居住权制度
根据《民法典》第二编“物权”之第三分编“用益物权”中第十四章“居住权”（《民法典》第三百六十六条至第三百七十一条）的相关规定，我国现行居住权制度的概况如下。
1.居住权的定义
根据《民法典》第三百六十六条，《民法典》项下的居住权是指，居住权人依据其与住宅所有权人的 合同约定，为 满足生活居住的需要，对住宅享有 占有、使用权利的一种 用益物权。
2.居住权的性质和内容
根据居住权的定义，居住权是对不动产进行占用、使用的权利，是物权的一种，属于用益物权。这也就意味着，居住权不同于租赁合同项下的租赁权。租赁合同项下的租赁权是一种合同权利，是对人权、相对权；而居住权是对世权、绝对权。居住权可以对抗包括所有权人在内的一切人，房屋所有权转让的，不影响居住权的行使。此外，租赁权存在最长不得超过二十年超过部分无效的限制，居住权不存在这样的限制。
关于居住权的期限，《民法典》并未予以明确。根据我们的理解，《民法典》没有作出限制的情况下，应当允许当事人通过法律文件自行设立期限。据此，居住权的期限可以约定为某一特定人的终身或是固定年限。
3.居住权的设立
根据《民法典》第三百六十七条及三百七十一条条规定，居住权通过合同方式及遗嘱方式设立。值得注意的是，居住权作为不动产物权的一种，依据《民法典》第二百零九条及三百六十八条的规定，其设立须经登记发生效力；未经登记，不发生效力。同时根据第九百四十五条，住宅所有权人设立居住权的，还应当及时通知物业服务人。
4.居住权的对价
根据《民法典》第三百六十八条，原则上，居住权应当无偿设立，居住权人无需就获得居住权向住宅所有权人支付对价；但居住权人可以与住宅所有权人另行约定对价。
这里需要提一下居住权被引入民法典的背景。如文首所言，《物权法》起草时，很多人认为该权利无现实存在意义，有些专家提出的“为保姆设立居住权”的理由不足以令人信服；而在现在的环境下，养老需求、高房价下年轻人的居住需求，都变成了现实需求。全国人大《关于<中华人民共和国民法典（草案）>的说明》明确提出：居住权的设立是为了满足多主体供给、多渠道保障住房市场的需要。我们理解，之所以把居住权的设立确立为以无偿为原则、有偿为例外，可能是出于保护以房养老的老年人为核心的思路。对于其它需要购买居住权的情况，则通过合同另外约定。
5.居住权的限制
根据《民法典》第三百六十九条，居住权人不得将其享有的居住权转让给第三方，或者由其继承人予以继承，否则该等法律行为应属无效。此外，居住权人不得将住宅出租（但住宅所有权人与居住权人另有约定的除外）。
对于以特定人终身作为期限的居住权不得继承这个比较好理解，因为特定人身故时居住权也就自然终止了，被继承的标的物灭失，自然也就不存在继承可能性。然而，对于固定年限的居住权，如果权利人身故时，权限尚未到期，为何不允许继承人继承剩余年限的居住权？此外，权利人在享有居住权期间，如果居住权尚未到期但权利人已经不想自己使用该不动产，为何不允许其将剩余年限的居住权转让他人？
有学者认为，通过合同约定，居住权人可以将标的住宅出租，客观上起到了等同于居住权转让的效果，我们认为此言差矣。正如前文所述，租赁权和居住权一个属于合同项下的债权，一个属于对世物权，权利完全不同，从标的住宅的受让方来说，权利的不同足以影响其是否进入交易，故而将实质性地影响不动产权利的流通。如果认为租赁权可以替代居住权，那么居住权制度的设计就失去了应有之意。
立法者没有必要担心变更实际使用人可能有损产权人的利益，因为这一点可以通过居住权人和产权人在合同中加设相关限制避免，不用法律直接予以禁止。从这一点上来说，居住权制度入典虽令人惊喜但不能充分发挥其在市场经济中的作用，不免有遗憾，而且也有悖于全国人大设立居住权制度以“满足多主体供给、多渠道保障住房市场的需要”的初衷。
6.居住权的消灭
根据《民法典》第三百七十条，居住权自居住权期限届满之时或居住权人死亡之时，自行灭失。而且，如居住权人在居住权期限内死亡的，居住权灭失。
居住权的灭失不以办理登记为前提条件，但是从利于交易效率的角度，居住权灭失后应当及时办理注销登记。
三
我国居住权制度的现实意义
从目前看，我国居住权制度主要具有如下现实意义：
1.完善中国特色保障性住房体系。
目前，我国已经建立廉租房、公租房、经济适用房、限价房等多层次保障性住房体系，在一定程度上解决了中低收入群体的住房问题。但是，这些住房的覆盖群体有限，制度实施中也发生了一些社会问题，尚不能完全解决目前的住房问题。相比之下，居住权制度具有更大的制度优势，即由国家享有保障性住房的所有权，权利人则享有住宅的居住权，国家对房屋所有权的享有可以在很大程度上避免房地产投机行为，使得住房保障的初衷得以实现。
此外，近几年市场上出现了长租公寓产品，但大众的接受度普遍不高。今后，长租公寓行业或许也可以借助居住权制度实现新的行业转型。
2.满足老年人以房养老的需求。
中国已逐步进入老龄化社会，养老问题是社会关注的重点。不可否认的一个现状是，有一部分老人在晚年时正独居生活或无法获得子女的足够赡养。为了在晚年获得更好的生活保障，在《民法典》生效后，老人可以将住宅以相较于市场价值较低的价格出售给其他个人或机构，同时享有住宅的居住权直至逝世。一方面，老人可以获得用于晚年生活的资金，又可以保证稳定的居住状态；另一方面，有关个人或机构可以以较低的价格获得住宅，甚至可以用住宅进行抵押融资，当然这需要司法解释明确更多的细节。从这个角度看，对于投资者而言，一个新的行业可能由此诞生。
3.居住权制度可以与继承制度有效衔接。
根据《民法典》第一千一百二十七条及一千一百三十三条，法定继承中第一顺序继承人为“配偶、子女、父母”，自然人还可以通过遗嘱和遗赠方式处分个人财产。受中国传统观念影响，很多老人更倾向于由子女继承住宅，但同时也希望解决另一方在世配偶（尤其是再婚配偶）甚至是不存在婚姻关系的同居伴侣或长期照顾老人的保姆的居住问题。在居住权制度下，老人可以立遗嘱由子女继承住宅，但同时为配偶、同居伴侣或保姆设立终身的居住权。
4.保障离婚后生活困难一方的居住需求。
在我国目前的社会现状下，离婚时在财产分割后，有时生活困难一方可能无法分得且也没有个人所有的住房。此前，《婚姻法》第四十二条规定，“离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成时，由人民法院判决。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第二十七条第三款规定，“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”在原有的法律框架下，因上位法的缺失导致无法细化居住权的具体适用，前述规定在实践中并未发挥显著的作用。
《民法典》第五编“婚姻家庭”第一千零九条规定，“离婚时，如果一方生活困难，有负担能力的另一方应当给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成的，由人民法院判决。”如今，居住权制度可能会在保护离婚后生活困难一方方面发挥较大的作用。但我们也注意到《民法典》删除了《婚姻法》第四十二条中关于“住房等个人财产”的表述，相关司法解释是否仍会明确居住权的帮助方式有待进一步观察，但即使不予明确，我们认为人民法院也可以依职权判决设立居住权。
5.暂时无能力购房的年轻群体可以通过购买居住权实现稳定的居住需求。
在中国目前的住房市场中，受房价等诸多因素的影响，尤其是在大城市，部分年轻群体无能力购买住宅。尽管依据合同法的规定，最长租赁期限可达20年，但实践中很少有房屋所有权人会将住宅连续出租给同一承租人达如此长的期限，更多的是一年一签的方式，便于房东随行就市调整房租，但也造成租客极大的不安全感，因此租赁方式实际上无法满足年轻群体（尤其是已婚年轻群体）稳定居住的需求。在居住权制度下，年轻群体可以以相对较低的价格购买住宅的居住权，既可以满足居住需求，又无需付出较多的对价，缓解经济压力，整体提高生活质量，在一定程度上有利于社会发展。
6.为专业带来物权的全新商业模式和行业机会。
可以预见的是，在很快的时间内，将会有很多专业机构抢滩居住权行业这一蓝海市场，即购买住宅或将其他自有住宅的居住权出售并获得盈利。但是在面临着机遇的同时，也存在很多挑战：首先，从事居住权业务的机构是否需要一定的资质或行业准入限制，需要等待相关规定的出台；其次，在以居住权人寿命为居住期限的情形下，例如将居住权出售给老年人，可能需要根据居住权人寿命的时间来精算居住权的价值，这对机构存在一定专业性挑战；再次，根据《民法典》第三百五十九条，住宅建设用地使用权期限届满后，自动续期的费用缴纳等问题另行规定，这将构成居住权投资的一项成本，机构在出售居住权获益的同时，还应考虑建设用地使用权续期费用，以综合计算收益，这对机构提出了很高的管理要求。
四
我国居住权制度的完善
我们注意到，目前《民法典》规定的居住权制度仍然有诸多需要完善或明确的事项，需要相关法规、规章、司法解释、规范性文件等规则进一步进行规定，以最大化的实现居住权制度的现实意义。
1. 需要进一步明确《民法典》第十四章的一些条款表述。
2. 需要相关规则进一步明确居住权制度如何与其他制度有效衔接。
五
结语
居住权从所有权中分离出，和所有权同属于物权，在法理上是平等的。总体而言，居住权制度的确立有利于实现物尽其用，提高物权效率，解决中国目前存在的一些社会问题，但是还有很多需要立法机关进一步明确和解释的事项。同时，居住权制度的确立，可能还会滋生新的产业，在给社会带来新的变化的同时，我们也应时刻关注可能不时产生的其他问题并加以解决。
注释：
鲁晓明：《论我国居住权立法之必要性及以物权性为主的立法模式》，政治与法律，2019年第3期。
作者介绍
张丹合伙人
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朱泓昱律师
zhuhongyu@anjielaw.com
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