现实中,大家都认为,购买二手房,只要房款全付清,已办理登记过户,产权证书拿到自己手上,购买的房屋就一定能入住。其实,在大部分情况下是可行的,但也有两种例外,拿上房本也不能入住,这就是民法典规定的“买卖不破租赁”和“居住权制度”。
2020年5月28日全国人民代表大会表决通过的《中华人民共和国民法典》,自2021年1月1日起施行。民法典被誉为“社会生活的百科全书”。
“买卖不破租赁”是指民法典第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
乔泽斌律师解读如下:本条是对买卖不破租赁的规定,是租赁权物权化的体现。
买卖不破租赁,通俗的讲,就是在房屋出租前,房屋上没有任何权利负担,既没有被法院查封,也没有设定抵押权,在房屋出租期间内,房屋的所有权发生变动,即原房主——出租人把房屋出卖给第三人,第三人在租赁期间内也不能入住房屋,也不能影响承租人对房屋的继续占有和使用,直至租赁期间届满为止。
买卖不破租赁,是指在租赁关系存续期限内,承租人对租赁物的占有和使用可以对抗第三人,即便是该租赁物所有权人或享有其他物权的人也不例外。
租赁权的对抗效力,不论房屋租赁是否进行登记备案,承租人的租赁权都具有对抗的效力。无论是需要进行登记的租赁还是不需要进行登记的租赁,无论是动产租赁还是不动产租赁,租赁权都具有对抗效力。即使租赁物的买受人不知道该租赁合同的存在,租赁关系仍然能够对抗该买受人,租赁关系对买受人具有约束力。承租人基于租赁权可对买受人主张排除妨害请求权。
综上,租赁合同没到期 承租人还有居住的权利,即便房子买给你,承租人还可以住下去,直到住满合同期。
“居住权制度”是指民法典第三百六十六条规定“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要”,在居住权设立期间,房屋的买受人也不能入住房屋。因“居住权制度”在“小白杨普法”栏目《民法典亮点新规,居住权深度解秘,掀起你的盖头来!》中有详细的解读,此文不再重复,如感兴趣,可看《民法典亮点新规,居住权深度解秘,掀起你的盖头来 》。
“买卖不破租赁”和“居住权制度”会让租赁期间或居住权登记期间,租赁物的所有权变动,不会影响租赁关系和居住权,这就告诫和提醒广大购买二手房用于立即居住的人,在购房前一定要实地查看,此房是否已出租,在产权登记部门要先查询,所购房是否已设立居住权登记,如果已出租或已设立居住权登记,就不能实现买房立即入住的目的,建议慎重购买。
法律的生命在于实施,实施的前提在于正确理解。《民法典》被誉为“社会生活的百科全书”“私权利的保护神,老百姓的护身符”,关注、学习民法典,就是关注自己利益!让我们学习《民法典》!宣传《民法典》!运用《民法典》!“让民法典走到群众身边,走进群众心里”!
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