现实中，大家都认为，购买二手房，只要房款全付清，已办理登记过户，产权证书拿到自己手上，购买的房屋就一定能入住。其实，在大部分情况下是可行的，但也有两种例外，拿上房本也不能入住，这就是民法典规定的“买卖不破租赁”和“居住权制度”。
2020年5月28日全国人民代表大会表决通过的《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行。民法典被誉为“社会生活的百科全书”。
“买卖不破租赁”是指民法典第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
乔泽斌律师解读如下：本条是对买卖不破租赁的规定，是租赁权物权化的体现。
买卖不破租赁，通俗的讲，就是在房屋出租前，房屋上没有任何权利负担，既没有被法院查封，也没有设定抵押权，在房屋出租期间内，房屋的所有权发生变动，即原房主——出租人把房屋出卖给第三人，第三人在租赁期间内也不能入住房屋，也不能影响承租人对房屋的继续占有和使用，直至租赁期间届满为止。
买卖不破租赁，是指在租赁关系存续期限内，承租人对租赁物的占有和使用可以对抗第三人，即便是该租赁物所有权人或享有其他物权的人也不例外。
租赁权的对抗效力，不论房屋租赁是否进行登记备案，承租人的租赁权都具有对抗的效力。无论是需要进行登记的租赁还是不需要进行登记的租赁，无论是动产租赁还是不动产租赁，租赁权都具有对抗效力。即使租赁物的买受人不知道该租赁合同的存在，租赁关系仍然能够对抗该买受人，租赁关系对买受人具有约束力。承租人基于租赁权可对买受人主张排除妨害请求权。
综上，租赁合同没到期 承租人还有居住的权利，即便房子买给你，承租人还可以住下去，直到住满合同期。
“居住权制度”是指民法典第三百六十六条规定“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”，在居住权设立期间，房屋的买受人也不能入住房屋。因“居住权制度”在“小白杨普法”栏目《民法典亮点新规，居住权深度解秘，掀起你的盖头来！》中有详细的解读，此文不再重复，如感兴趣，可看《民法典亮点新规，居住权深度解秘，掀起你的盖头来 》。
“买卖不破租赁”和“居住权制度”会让租赁期间或居住权登记期间，租赁物的所有权变动，不会影响租赁关系和居住权，这就告诫和提醒广大购买二手房用于立即居住的人，在购房前一定要实地查看，此房是否已出租，在产权登记部门要先查询，所购房是否已设立居住权登记，如果已出租或已设立居住权登记，就不能实现买房立即入住的目的，建议慎重购买。
法律的生命在于实施，实施的前提在于正确理解。《民法典》被誉为“社会生活的百科全书”“私权利的保护神，老百姓的护身符”，关注、学习民法典，就是关注自己利益！让我们学习《民法典》！宣传《民法典》！运用《民法典》！“让民法典走到群众身边，走进群众心里”！
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