房地产开发公司的项目进行土地增值税清算案例

案例
 
    2013年，某地税局在对A房地产开发公司的项目进行土地增值税清算时，发现A公司财务数据存在4个疑点：1.项目自报土地增值税税负率偏低。项目的销售主时段为2006年~2008年，当时当地的房价水平呈现上升趋势，且在2007年达到第一个历史最高位，但该项目申报的应缴土地增值税税负率低于同业平均值。2.首层商铺销售价格不合理。经认真分析企业提供的《项目销控表》，发现首层商铺的的销售均价约为9400元/平方米，与同时段销售的住宅项目价格相近，不符合市场规律。3.设计费支出明显偏高。前期工程费中的“设计费”达1500万元，设计合同可能存在重复计算扣除的问题。4.建安造价偏高。项目含装修的建筑安装成本单价达4000/平方米，大大超过了当年造价部门公布的成本单价水平（2600元/平方米）。为此，该局决定对A公司启动纳税评估程序。

“设计费”达1500万元发票是虚开（实际金额是250万元）——全额调整
成本按成本单价水平（2600元/平方米）*1.3核定

法发[1996]30号印发关于适用《主席令[1995]57号全国人民代表大会常务委员会关于惩治虚开、伪造和非法出售增值税专用发票犯罪的决定》的若干问题的解释
（2）有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实的增值税专用发票；

最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第21条规定：“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。”

项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：
（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；

国务院令（2011）613号《中华人民共和国招标投标法实施条例》细则

项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：
（一）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；
（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；
（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；
（四）单项合同估算价低于第（一）、（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。

没有招投标备案，行为违法，合同当然无效

主席令（1999）15号《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（当事人之间，见第五十四条解释）
　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（对抗第三人，见第五十九条解释）
　　（三）以合法形式掩盖非法目的；（以迂回方法避开了法律法规的强制性规定）
　　（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。