作者:董春辉
（一） 《增值税暂行条例》的相关规定
《中华人民共和国增值税暂行条例》第二十一条规定，纳税人销售货物或者应税劳务，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：
3.小规模纳税人销售货物或者应税劳务的。
（二）《增值税专用发票使用规定》的相关规定
1．旧《增值税专用发票使用规定》 国税发[1993]150号[[全文失效]
（1）向消费者销售应税项目。
（2）销售免税项目。
（3）销售报关出口的货物、在境外销售应税劳务。
（4）将货物用于非应税项目。
（5）将货物用于集体福利或个人消费。
（6）将货物无偿赠送他人。
（7）提供非应税劳务（应当征收增值税的除外）、转让无形资产或销售不动产。
向小规模纳税人销售应税项目，可以不开具专用发票。
增值税小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）需要开具专用发票的，可向主管税务机关申请代开。
销售免税货物不得开具专用发票，法律、法规及国家税务总局另有规定的除外。
（三）其他的规定
由此可见，销售货物用于非增值税应税项目，按照旧的《增值税专用发票使用规定》是属于不得开具增值税专用发票的范围，但新的《增值税专用发票使用规定》将此规定删除了，销售货物用于非增值税应税项目已不在禁止开具增值税专用发票之列，这样修改应该是为了简化管理，使纳税人更容易判断和掌握。
根据上述分析，房地产企业如果取得了增值税专用发票，只是不能去认证和进项抵扣，但是按照含税价作为成本或费用在税前扣除应该是没有问题的，不一定非得要换成普通发票才行。那么，是不是房地产企业就可以随意取得增值税专用发票了呢？下面继续分析：
二、房地产企业取得增值税专用发票会形成滞留票
滞留票问题曾一度成为税务机关监管的重点，因为有些一般纳税人存在滞留发票，目的是想偷漏税，隐瞒销售收入同时隐瞒抵扣发票，使税负从表面上看与正常公司相符，这就造成很多该抵扣的发票不去税局抵扣，造成发票滞留。所以，一旦发现滞留票，各地税局会要求存在滞留发票的公司必须对滞留的原因加以说明，同时也会对存在疑点的公司进行现场检查。虽然房地产企业并不是国税机关监管的重点，但滞留票的形成仍然会给税务机关纳税管理造成混乱，增加税务机关管理难度，还有可能招致协查，从这个角度讲，房地产企业取得专用发票并没有什么好处。
三、房地产企业取得增值税专用发票一旦发生退货会很难处理
主管税务机关对一般纳税人填报的《申请单》进行审核后，出具《开具红字增值税专用发票通知单》，《通知单》应与《申请单》一一对应。销售方凭《通知单》开具红字专用发票，在防伪税控系统中以销项负数开具。红字专用发票应与《通知单》一一对应。《通知单》一式三联，第一联由购买方主管税务机关留存，第二联由购买方送交销售方留存，第三联由购买方留存。《通知单》应加盖主管税务机关印章。
根据上述规定，如果发生退货需要购买方向主管税务机关填报《开具红字增值税专用发票申请单》，销货方才能开具红字专用发票冲减收入，由于房地产企业不是增值税一般纳税人，无法在国税增值税系统中提交《开具红字增值税专用发票申请单》，基本不能按红字操作流程处理，税务局也不能出具红字通知书。没有红字发票通知书，销货方不能开具红字发票冲减收入，就有可能要求购买方承担无法退还的增值税，这样就会引发纠纷或遭受经济损失。
综上所述，不管对于销货方还是购买方房地产企业，开具专用发票都是只有坏处没有好处，所以不建议房地产企业向销货方索要增值税专用发票，但如果偶尔不慎收取了个别增值税专用发票，也不要过于紧张，能换普通发票就换，不能换的话就正常入账即可，下次注意索取普通发票就行了。
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