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和房子有关的税

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案例警示?

一、单位低价向职工售房应代扣代缴个人所得税

案情简介

近日，某市税务机关在对某房地产公司检查时发现，该公司因房产滞销，为了缓解资金紧张局面，决定面向公司内部员工优惠销售一批商品房，建造成本6000元/平方米，对本单位职工销售价为5500元/平方米，对外销售价为6500元/平方米。税务机关检查后发现，该公司职工张某个人以5500元/平方米购买了一套商品房，面积为100平方米，该企业对此未代扣代缴个人所得税。根据相关税收法律法规的规定，税务机关向该公司追缴少代扣代缴的个人所得税4895元，并对该房地产公司处以应扣未扣税款相应罚款。

税法分析

《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第十条规定了个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益（如旅游费用、个人房屋租金、文体活动奖励等）。所得为实物的，应当按照取得的凭证上所注明的价格计算应纳税所得额；无凭证的实物或者凭证上所注明的价格明显偏低的，参照市场价格核定应纳税所得额。所得为有价证券的，根据票面价格和市场价格核定应纳税所得额。所得为其他形式的经济利益的，参照市场价格核定应纳税所得额。

另外，《财政部、国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税﹝2007﹞13号）规定：“一、根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。二、除上述第一条规定情形外，根据《个人所得税法》及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照‘工资、薪金所得’项目缴纳个人所得税。前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格差额。三、对职工取得的上述应税所得，比照《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发﹝2005﹞9号）规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税”。

在本案例中，该公司所建造的住宅楼既有对内销售价格又有对外销售价格，显然不是公有住房，而是商品房，依据财税﹝2007﹞13号文件第二条规定，职工购买本单位的楼房所取得的低于6000元建造成本的差价收益，不享受免征个人所得税优惠，属于征收个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税，并比照《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发﹝2005﹞9号）规定的全年一次性奖金的征税办法计算缴纳个人所得税。

计算步骤如下：（1）某职工获得的差价收益为：100×（6000-5500）=50000（元）；（2）某职工获得的50000元差价收益按照国税发﹝2005﹞9号的规定进行计算个人所得税。即首先计算出50000元除以12（50000÷12=4167），再按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率为10%和速算扣除数为105。最后根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。即50000×10%-105=4895元。

二、土地出让合同中涉及其他经济利益也应征收契税

案情简介

某房地产开发公司于2015年1月10日与某县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》并取得了某宗地的国有建设用地使用权，出让合同规定出让价款为3426万元且在宗地范围内同步修建27200平方米的拆迁安置产权调换房无偿移交给政府，经中介机构评估确认的拆迁安置产权调换房的造价为2312万元。在计征契税过程中税务机关与纳税人产生争议，纳税人认为应当按3426万元作为计税依据，税务机关认为应当按支付的货币与实物资产总价5738万元作为计税依据，应征收契税172.14万元。

税法分析

《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定，契税的计税依据为国有土地使用权出让的为成交价格；《中华人民共和国契税暂行条例细则》第九条规定，条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

该房地产开发公司为了取得某宗地的国有建设用地使用权而交付了3426万元的货币以及评估作价2312万元的房屋给政府，根据相关文件政策规定，契税的计税依据应为该房地产开发公司为取得该土地使用权而支付的全部经济利益，应当申报缴纳契税172.14万元。