一、搬迁补偿安置协议的定义及作用
搬迁补偿安置协议是指搬迁人与被搬迁人在统一的搬迁补偿安置标准基础上，结合被搬迁房屋权属情况、搬迁补偿安置谈判情况等，就被搬迁房屋搬迁补偿安置事宜经协商一致共同拟定并签署的书面协议，其主要作用是：
1．明确搬迁人与被搬迁人的双方权利义务，约束双方依约办理搬迁补偿安置相关事宜；
2．搬迁人通过签署搬迁补偿安置协议形成单一主体，可以向区城市更新职能部门申请并取得项目的实施主体资格。
二、搬迁补偿安置协议条款设计的原则
搬迁补偿安置协议条款的设计，应秉持以下原则：
（一）意思自治原则
搬迁补偿安置协议条款应充分表达搬迁人与被搬迁人各自的真实意思，且协议订立过程不应存在欺诈、胁迫、乘人之危或重大误解等情形。
（二）准确性原则
搬迁补偿安置协议条款应准确载明搬迁人、被搬迁人及被搬迁房屋等基本信息，确保被搬迁房屋权属准确且符合街道办或其他城市更新职能部门有关协议准确性的备案审查要求。
（三）标准统一原则
由于拆除范围内所有被搬迁人应适用统一的搬迁补偿安置标准，因此搬迁补偿安置协议条款也应在经公示确定的统一搬迁补偿安置标准基础上订立，确保不同权利主体权益平等。
二、搬迁补偿安置协议的主要条款
《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《城市更新实施细则》）第47条规定，在搬迁补偿安置协议中应约定补偿方式，补偿金额和支付期限，回迁房屋的面积、地点和登记价格，搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限，协议生效的时间和条件等相关事项。结合相关实践经验，搬迁补偿安置协议中应约定下表所列主要条款。
搬迁补偿安置协议主要条款汇总表
三、协议主体基本信息
根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）相关规定，合同由平等主体的自然人、法人、其他组织共同订立，且相关主体应具有相应的民事权利能力和民事行为能力。除符合前述基本条件外，根据相关主体在搬迁补偿安置协议中享有的权利义务不同，一般在协议中细分为搬迁人与被搬迁人，此外还应详细列明各方基本信息，包括姓名/名称、身份证明文件号码、通讯方式，如有代理人的还应列明代理人的基本信息等。
（一）搬迁人
搬迁人，即是将来向区城市更新职能部门申请实施主体资格确认的项目意向实施主体。在实践中，为便于项目管理及项目合作、融资等交易安排，通常新设项目公司作为搬迁人。
提醒注意的是，《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》规定，对暂行措施施行后（即2017年1月1日后）纳入城市更新单元计划的城市更新项目，涉及房地产开发经营的，实施主体应当具备房地产开发资质。现有规定尚未明确该等房地产开发资质的等级，而在实践中新设立的房地产开发企业仅可取得暂定资质，因此，在确定搬迁人时还应确保该主体符合未来确认实施主体的资质要求。
（二）被搬迁人
被搬迁人，既是被搬迁房屋的权利主体，也是将来取得回迁房屋或货币补偿的权利主体。适格的被搬迁人及协议签署主体，应结合被搬迁房屋的确权结果进行确定，有关确权的具体方式参见深圳城市更新项目之实施主体确认问题系列研究（一）——实施主体确认申请人如何核查已办理产权登记的权利主体、深圳城市更新项目之实施主体确认问题系列研究（二）—关于城中村（旧村）拆除重建类城市更新项目中未办理产权登记物业的权利主体核查问题。
三、被搬迁房屋基本情况
被搬迁房屋的基本情况是确定搬迁补偿安置方式、标准及具体补偿结果的主要依据，因此在搬迁补偿安置协议中应予以明确约定。结合城市更新项目的特点，一般将被搬迁房屋细分为永久性建筑物和构筑（附属）物及其他附着物两类，个别项目中还可能涉及空地，协议中应就被搬迁房屋的如下基本情况予以明确：
1．被搬迁房屋的位置及名称
2．被搬迁房屋的权属情况，包括单方享有、共同共有或按份共有等
3．被搬迁房屋取得的房地产权属证书名称及证号
4．被搬迁房屋的测绘编号
5．被搬迁房屋中永久性建筑物建筑面积
6．被搬迁房屋中构筑（附属）物及其他附着物分类信息
7．被搬迁房屋中空地用地面积（如有）
8．被搬迁房屋抵押、查封、租赁及其他权属争议情况
因城市更新项目中普遍存在未办理产权登记的被搬迁房屋，对其建筑面积的确认应以现状测绘报告记载的建筑面积为准。同时，相关房地产权属证书及测绘报告应作为协议附件。提醒注意的是，由于测绘标准适用不同，可能会出现测绘所得建筑面积与房地产权属证书或产权登记簿记载建筑面积不一致的情况，此种情况下应注意以下两个方面：
1．搬迁人与被搬迁人应协商确定以哪一文件记载的数据作为确认建筑面积的依据，并在搬迁补偿安置协议中予以明确约定。
2．参考《龙岗区城市更新办公室关于实施<龙岗区拆除重建类城市更新项目搬迁补偿安置协议备案工作程序（试行）>的通知》规定，房屋测绘面积超过产权证记载面积的，超出部分的被搬迁人与产权证明记载的产权人不一致的不予备案。因此，就该等情况需要被搬迁人提供相关权属证明材料，同时被搬迁人应在搬迁补偿安置协议中对权属情况予以确认并保证。
四、搬迁补偿安置方式及标准
（一）搬迁补偿
城市更新项目中搬迁人一般采用物业补偿、货币补偿及物业与货币补偿相结合三种补偿方式对被搬迁人进行补偿。搬迁补偿安置协议应根据前期已确定的搬迁补偿标准，按不同的补偿方式设置选择适用条款以供搬迁人选择适用，相关搬迁补偿方式及标准的确定参见搬迁补偿安置标准制定——深圳城市更新之搬迁补偿安置系列研究（二）。
提醒注意的是，在同一项目中对不同类型被搬迁人的补偿标准可能存在不同，尤其是涉及被搬迁人种类较多的城中村改造项目，被搬迁人包括村股份合作公司、原村民股东及非原村民等类型。为便于协议的签署及分类管理，可针对性地制作不同版本的搬迁补偿安置协议供不同类型被搬迁人选择适用。
（二）过渡期安置
对于涉及物业补偿的被搬迁人，搬迁人需要就其移交被搬迁房屋后自行安排住所、场地临时安置、过渡期间以提供安置房或给予过渡期租金的方式进行搬迁安置。因此，搬迁补偿安置协议应对搬迁过渡方式、过渡期期限及过渡期租金的支付条件、标准等进行约定，并确保该等约定与确定的搬迁补偿安置标准一致。
（三）款项支付
因搬迁补偿安置过程中涉及多种款项的支付，包括货币补偿、搬迁费、过渡期租金及搬迁奖励等，且每种款项的支付条件及期限存在较大差异。为便于理清并明确每笔款项的支付条件、金额及支付方式、期限等，一般需在搬迁补偿安置协议中设置专用条款，结合被搬迁人选择货币补偿的建筑面积及补偿标准以及其他补偿标准确定各种款项金额，并明确每笔补偿款的支付方式及期限。根据项目的整体经济测算和项目进度安排，一般约定为分期支付，具体应由协议主体协商确定。此外，为确保搬迁人支付的补偿款能够计入项目成本，应在搬迁补偿安置协议中明确约定被搬迁人就每一笔款项出具相应收款收据或发票的义务。
五、被搬迁房屋的交付和拆除
（一）被搬迁房屋的交付
被搬迁房屋的交付时间通常由协议主体协商确定，且交付时点通常作为过渡期租金的支付时点及被搬迁房屋权益移交的时点，协议中应予以明确。
为确保被搬迁人在交付被搬迁房屋时已将被搬迁房屋全部腾空且不存在其他影响后续房屋拆除、产权注销、补偿款支付、回迁安置等搬迁补偿安置事宜的情形，搬迁补偿安置协议中通常明确约定被搬迁房屋交付的标准，包括但不限于以下几个方面：
1．不存权利瑕疵及权属争议。
2．不存在尚在履行的协议及未结清费用。
3．符合明确约定的交付时状态。
4．有关产权证明文件已移交。
提醒注意的是，为确保被搬迁房屋交付不存在争议、交付时点明确，协议应约定搬迁人与被搬迁人在完成被搬迁房屋交付后共同签署书面确认文件。
（二）被搬迁房屋的拆除及产权注销
被搬迁房屋的拆除及产权注销需要被搬迁人的配合，因此搬迁补偿安置协议应明确搬迁人拆除被搬迁房屋并注销产权的权利，被搬迁人配合提交被搬迁房屋房地产权属证书、注销房地产权属证书的授权委托书以及配合办理相关授权委托公证手续的义务。被搬迁人没有房地产权利证书的，则需明确被搬迁人配合提交相应的产权证明文件及放弃房屋权利的声明书的义务。
提醒注意的是，《城市更新实施细则》第47条第2款规定，搬迁补偿安置协议还应当对房地产权属证书注销后附着于原房地产的义务和责任的承担作出约定。没有约定的，相关义务和责任由搬迁人承担。在实践中，该等约定可直接在协议中落实，也可在移交被搬迁房屋时另行签署的书面声明文件中予以落实。
六、回迁房屋的约定
对于涉及物业补偿的城市更新项目，搬迁补偿安置协议中应对回迁房屋的建筑面积、地点、产权办理等相关事宜予以明确约定，其中主要包括以下几个方面：
（一）回迁房屋的位置
回迁房屋的位置是被搬迁人较为关心的问题，以城中村改造项目为例，一般情况下为便于对回迁房屋的单独管理，原则上约定将回迁房屋安排在相对独立的一个区域内，按照公平合理、楼层相连的原则予以集中分配，并与未来拟对外出售的物业分开，具体应结合规划安排由协议主体协商确定。
（二）回迁房屋的类型及建筑面积
在搬迁补偿安置协议中，根据被搬迁人选择物业补偿的建筑面积及补偿标准确定回迁房屋的类型及建筑面积。
（三）回迁房屋的选房
回迁房屋的选房时间需要结合项目的开发建设进度综合判断，因此，搬迁补偿安置协议中通常约定选房时间以搬迁人统一通知为准，但最迟不得晚于项目办理预售许可证前。
回迁房屋的选房规则需要结合项目整体设计方案，包括户型、楼层及朝向等综合考虑制定，因此，搬迁补偿安置协议中通常仅约定选房的基本原则，如抽签选房、先签约先选房、先移交先选房等，具体规则以搬迁人统一通知为准。
（四）回迁房屋面积差异处理方式
在选房阶段，因规划设计的原因，被搬迁人最终选择的回迁房屋建筑面积可能与约定可获补偿的建筑面积之间存在差异，实际选择确定的回迁房屋建筑面积也即将来在房地产权属证书上记载的建筑面积。对于此种情况，搬迁补偿安置协议中应就差异处理原则进行约定，一般情况下，在回迁房屋建筑面积的基础上确定一个合理面积差范围，在面积差范围内无须退还或补偿差价，超过合理面积差范围，则按约定价格退还或补偿差价并与搬迁补偿款项统一结算。
（五）回迁房屋的交付
搬迁补偿安置协议中应明确约定回迁房屋交付的条件，如毛坯交房、精装修交房等。同时，就交付期限予以明确约定，通常情况下约定为项目取得竣工验收备案收文回执后一定期限内完成交付。
（六）回迁房屋的产权证办理
根据《城市更新实施细则》第67条第1款规定，确定用于回迁的房产，应当按照经区城市更新职能部门备案的搬迁补偿安置协议，以被搬迁人为权利人办理分户登记。登记价格以搬迁补偿安置协议约定的价格为准，未约定的由协议双方协商并进行补充约定。《龙岗区拆除重建类城市更新项目搬迁补偿安置协议备案工作程序（试行）》规定，搬迁补偿安置协议约定将尚未分户登记的安置房屋转移给第三人的（法律规定的可转移情形除外）不予备案。因此，在搬迁补偿安置协议中应约定由搬迁人为被搬迁人办理分户登记并明确登记价格或登记价格的计算标准。此外，还需注意约定以下内容：
1．办理产权证所产生的相关税、费承担事宜。
2．搬迁人负责在约定期限内为被搬迁人办结产权证的义务。
3．被搬迁人配合提交身份证明文件及办理房地产权属登记的授权委托书及配合办理相关授权委托公证手续的义务。
七、协议主体权利义务及责任
搬迁补偿安置协议中应就协议主体各自享有的权利、承担的义务及责任予以明确约定，就相关条款的设置需注意以下两个方面：
（一）从协议结构方面考虑
如相关内容已在协议其他安排中予以落实，为避免出现重复或约定不一致的情况，可以不再单设专用条款；如协议其他安排中未能对全部事项予以约定，可以设置专用条款就未约定事项予以罗列作为补充。
（二）从协议内容方面考虑
除一般条款中的权利、义务及责任约定外，通常约定协议主体就以下内容予以保证及承诺：
1．协议主体自愿按照协议约定履行相关义务；
2．被搬迁人对被搬迁房屋权利瑕疵担保。
提醒注意的是，如在签署搬迁补偿安置协议时被搬迁房屋确实存在权利瑕疵，还应在协议中写明相关情况，并就如何解决及双方权利义务进行详细约定。
八、违约责任
为确保搬迁补偿安置协议的顺利履行，还应就搬迁人与被搬迁人各自的违约责任进行明确约定，《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”
就搬迁补偿安置协议中违约责任的设计思路，建议遵循依法履行合同义务的原则，减少对解除合同违约责任的设置，通过按照违约情形的严重程度合理设置违约责任、增加相关主体违约成本的方式以督促协议主体依约履行协议约定义务。结合搬迁补偿安置协议中协议主体各项义务的约定，可从以下几个方面考虑设置违约责任：
1．搬迁人逾期支付相关补偿款项、交付回迁房屋等，应向被搬迁人承担支付违约金的违约责任；
2．被搬迁人逾期移交被搬迁房屋、不予配合拆除被搬迁房屋、注销房地产权属证书等，应向搬迁人承担支付违约金的违约责任；
3．因政府政策变动、不可抗力及其他严重违约情形，致使搬迁人无法取得实施主体资格而导致合同目的不能实现的极端情形下，搬迁人与被搬迁人应就协议解除及后续安排协商确定。
九、特别约定
在不同类型的城市更新项目中，搬迁补偿安置协议除适用一般的搬迁补偿安置相关约定外，还可能需要结合项目的实际情况制定特别条款。例如，单一业主项目或业主较少的旧工业区项目中，被搬迁人对于项目实施的话语权较大，可能提出较个性化的诉求，协议主体可在本部分就个性化商务条款进行约定。
十、成约条款
根据《合同法》相关规定，采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，并自成立时生效，此外协议主体还可以通过约定赋予协议生效的条件或期限。
提醒注意的是，在城中村改造项目中，因集体物业的搬迁补偿安置涉及集体资产处置，需按照股份合作公司章程规定及所属辖区及街道有关集体资产处置的规定及要求履行相关内部决策程序及集体资产处置程序。因此在协议中需明确约定相关被搬迁人履行相关程序的义务，也可将相关程序的履行作为协议生效的条件。
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