从青园大农业综合体项目解析土地金融价值

【如何做城镇化核心在哪？】案例解析：从青园大农业综合体项目解析土地金融价值

2014-04-22 喜欢请点这儿

中国城镇化联盟微访谈

时间：2014年2月11日

分享嘉宾：姜汝祥博士

主题：从青园大农业综合体项目解析土地金融价值

各位家人们，各位众投公司股东们，大家新年好！马年来到啦，请允许我代表整个联盟向诸位表示马年的祝福！今天，我们整个公司集中讨论了一下青园项目，即大农业综合体，在讨论这个项目的时候，我对整个项目总的定位有一个新的想法，我想在此跟大家做一个沟通，借此机会来弘扬我们联盟的基本精神：共享。我们为一家公司做项目，也受益于在座诸位！

就像做沈阳华屹项目得出一个1MS模型一样，今天做青园大农业综合体，几个顾问把基本的报告做出来之后，今天锡恩公司开战略年会，我们整个公司做了一个讨论，我对这个项目有些指导意见，跟大家分享一下：

城镇化项目土地的金融化，从地段价值到土地价值

我们做城镇化项目，所经营的主体跟以前做房地产所经营的主体是有根本性的变革的。过去我们做住宅地产的时候，我们的产品价值更多地是取决于地段的价值，这个地段的价值是怎么产生的呢？其实是经过若干年的城市化，以及市场繁荣造成的，所以，城市越大，房价就越高，越是靠近市场的地方，房价越高，越是中心地带，房价越高，住宅本质上就是一个地段的游戏。

反过来，相对边缘的地方，房价就比较低，大家就会发现，原来住宅产品最重要的属性就是地段，如果你选择一个好的地段，这时产品价值上升就会很快，所以现在中国房价上升最快的是北上广这些大城市，这就是住宅的属性。

而城镇化联盟做城镇化项目的时候，发现城镇化项目经营的主体就不再是地段，因为城镇化项目中你基本拿不到城中心的地，一开始它就是一些边缘性的地。我们实际上经营的是土地的价值，注意：住宅经营的是地段的价值，而城镇化联盟项目经营的是土地的价值。两者有什么区别是什么呢？区别在于地段的价值是别人已经把这个地段的土地价值创造出来了，你是在这个土地价值的基础上去创造一个产品，而城镇化项目，土地的价值是不足够的，你需要做的是怎么把土地创造出价值，这是个非常重要的区别，所以我们城镇化项目做的实际上是土地的价值，这也就是我说的土地的金融化。

从需求角度创造人流，创造人的聚合，创造市场金融价值

有了这样一个视角之后，我们怎样把城镇化项目入口做一个战略性的安排呢？通过我刚才的逻辑分析大家注意到，我们如果要提高土地价值，就需要对此做一个非常大的投资。但大家发现，任何一个公司最缺的就是钱，这时候怎么办呢？这就需要我们运用金融的思想或金融的杠杆来做土地的价值。

那我们怎么去利用金融的杠杆呢？首先我们问土地的金融价值是怎么创造出来呢？香港的迪斯尼，香港的政府为什么会入股？因为政府知道，迪斯尼来了之后，周围整个土地的价值就会提高。迪斯尼来到上海的时候，为什么上海市政府花那么大力气去打造迪斯尼项目呢？上海市政府也非常清楚，迪斯尼项目进来后，会创造周围地段的上升。迪斯尼为什么会创造周围地段的上升呢？因为迪斯尼创造的是一个梦想的体系，是人的聚合体系，是一个巨大的体验体系，而梦想和体验就会让无数的人宁愿做几个小时车或做飞机都愿意到那儿去。所以我们发现，土地的价值实际上取决于人的聚合，如果我们能有能力把人聚合起来的话，那我们就能创造出土地的金融属性。

从这样一个角度，我们从1MS模型的1中得到启发：

创造人的聚合有五种方式：

一、生理的需求，

二、安全的需求，

三、社会归属感的需求，

四、尊重的需求，

五、成就感的需求。

迪斯尼所创造的是梦想就是成就感的需求，而餐饮所创造出的是生理的体验感的需求，而餐饮文化创造的就是第三个，社会归属感的需求，所以从这个角度我们就找到了青园大农业综合体的入口——我们严格来讲做的不是农业，而是基于农产品或农副产品体系，如何去创造出一个类似迪斯尼的梦想体系，或者是创造出一个餐饮的聚集的体验体系，又怎样在餐饮体系中如何去创造地方的文化特色体系，比如说：卤菜，代表的是山东的文化；四川的麻辣，代表的是四川和西南的文化，也就是每个餐饮背后都有个区域文化。从这个角度，我相信叶总就会会心一笑，因为我们找到这个龙头之后，这个项目的金融价值的龙头我们就抓住了。一旦抓住这个龙头之后，我们的地圈得越大，那么我们的金融杠杆的使用效率就越高。

新的土地一级开发模式核心是通过人的聚合创造土地的金融价值 从这个意义上讲，我们就获得了新的土地一级开发模式，这个一级开发，不是做土地的平整，也不是做土地的基础设施。我们的一级开发，乃是要创造出一种互联网类似的人的聚集，我们甚至可以用免费的方式来做，太细节的东西就不跟大家做更多的讨论，一是牵涉到项目保密，二是时间也不够。我只是想通过这个项目的讨论让大家意识到：城镇化项目的本质是如何创造出土地的金融价值。

土地的金融价值创造出来之后，这个项目你是不能干到底的，你需要的就是要采取合作分包，让更多的合作者来瓜分这一份蛋糕。这样你的资产就变得很轻，而且你的速度就会很快，那么你就可以对全中国有价值的土地进行勘察，然后赶紧动手给控住！所以在这个项目过程中我就给叶总建议：当我们这个项目进行得差不多的时候，就赶紧去全国各地寻找有价值的土地。因为金融价值在不同的地方，不同方位开发方式是不一样的。在这一点上，我相信君安建设集团的张总也会得到会心的启发，因为黄冈那么大体量的土地，其实它的本质是要创造出这种金融价值。

这两天我在贵州，跟海南佳上的黄总也做了非常深的沟通，后来他跟市政府汇报之后，贵阳市长还特意请我给他们做了一个电商的讲座，在这个讲座上，黄总就跟市政府达成一个协议，就是在贵阳建中国农产品的电商首都，就是我刚才说的怎样去圈一些尽量大的土地，通过创造某种人的聚集，这个聚集不仅仅是华侨街或迪斯尼，也不仅仅是餐饮一条街，而是一个组合，这种组合，借助电商的翅膀，就会用很低的成本去开发，这里面会有很多操作的秘密和技巧，这个以后有机会跟大家讲。

城镇化项目合作模式：小公司如何建大项目

有了土地的金融价值，大家可以设想，原来你是10万或20万拿下的一亩地，经过你这样新的策划或打造之后，就变成了50万，当一亩地变成50万之后，你的土地面积越大，就越有金融价值。而你如果依然以20万或30万的土地价格分包给你的合作伙伴之后，你的合作伙伴会非常感激你。这就是我们新的城镇化的合作模式就产生了：小公司是可以建大项目的，前提是你如何去创造这样的金融价值。最核心的一点是找到金融合作：找到基金，信托基金，房地产基金，一起去做新的土地的一级开发。在这种模式下，我们才能获得一个小公司撬动大的房地产项目的要领。所以在座诸位，如果有这种大的项目，土地项目足够大的时候，其实是要从这样的思路出发的。

3月初大家一起来北京来开我们的城镇化第二届股东大会，我再跟大家详细地探讨，我觉得大干的时机已经来临！诸位，马年我们一起冲刺，一起马到成功！