2014-05-06 喜欢请点这儿
中国城镇化联盟每周微论坛
分享嘉宾:中国城镇化联盟主席、万科千亿战略顾问姜汝祥博士
主题:城镇化项目如何根据需求做好项目定位
城镇化联盟活动安排:每季度一次总裁班股东大会、每月一次联盟股东项目考察活动、每周一次微信群线上论坛
各位股东们,大家好!今天跟大家分享一下1MS的一些关键要点,欢迎大家一块讨论。
1-- 指的是某种消费需求的软件形式,即消费文化。
消费的软件形式是文化,把消费上升到文化,这是对消费内涵最深入的理解与把握,同时也是项目衍生价值的形成过程。
M(Materials)-- 指的是消费需求的硬件形式,这就是我们常讲的项目建造。
在这里,M的建造并非“拍脑袋”而成,而是有着严格的设计逻辑,那就是受前后两大要素的制约:
第一,消费文化1的制约。
第二,服务传播体系S的制约。
S(Service)--指的是对消费过程的服务与传播。
这是消费品的逻辑, 消费品的价值在于品牌,而不在于功能。城镇化项目作为一种“不动产”设施,其无法移动的特征注定了其衍生价值的体现方式,那就是要通过口碑传播。
我们在1MS模型里有三大要素(1、M、S),首要的要素就是1,1就是需求,如果说城镇化这样的进程不能创造需求,那么这样的城镇化就是权力化的城镇化,而不是市场化的城镇化,大家知道市场的供给要素就是需求。接下来我们讲这个1怎么来理解呢,我们一起来探讨 这个重要的要素,我们去看一下人的基本需求,一般把需求分为五大类,生理需求、安全需求、归属需求,成就需求,自我实现需求, 五种需求对应着五种文化。
生理需求创造吃的文化,性的文化
第一种文化是生理需求对应着吃的文化,或性的文化,人的基本生理需求,一个就是吃,一个就是性,从这个意义上讲,比如饮食文化 ,丽江的艳遇文化, 本质上就是吃的文化或性的文化。
安全需求创造养生文化,养老文化
第二个文化叫安全文化或者叫安全需求创造的是安全文化,安全文化最主要的体现养生文化, 大家发现我们在讲养生地产或养老地产的时候,其实创造的是一种安全需求。就是人们需要在 自己的未来,人们需要有一种保障,人们需要 对自己所处的环境或生活状况有一 种安全感。我们讲的养生文化,或者叫养老文化。
归属需求创造宗教文化,区域文化
第三个文化叫归属文化, 归属文化或者叫归属的需求所创造的宗教文化,或区域文化,比如说在某一个地方建立了一个会所,或我们说老子文化,道家文化等, 这些文化的背后创造的是一种归属, 文化在创造一种特性,这种特性让我们有了一种归属感,从这个意义上讲,归属文化创造的是宗教文化或区域文化,比如 山东的某一个地方有特色,这个特色就会创造出一种特色区域文化,人们对这个地方就有归属感。
成就需求创造官文化,权力文化,或者名声文化
第四种文化叫成就文化,成就文化与官文化对应在一起的,这种成就感和人们的地位,名声对应 在一起,所以大家看我们的住宅,往往取一些加州风情,夏威夷风情,这样对应的是一种名声,我们讲的豪宅、官邸 其实对应的是权力,背后创造的是一种自我成就文化 。
自我实现需求创造体育文化或者游戏文化
最后我们讲的一种需求是 自我实现需求,这种需求的文化,我们可以叫做体育文化,或游戏文化,我们发现体育所创造的文化是自我实现的文化。
总结:
这就是我跟大家讲的1MS的1,它其实是针对五种需求:生理需求,安全需求、归宿需求,成就需求,自我实现需求,五种需求创造出了五种文化,生理需求创造的是吃的文化或性的文化,安全需求创造的是养生文化或养老文化,归属的需求所创造的宗教文化,或区域文化;成就需求创造的是一种官文化、地位文化,名声文化。自我实现创造的是体育文化或游戏文化,这样一些文化所对应的就是我们如何去挖掘他的内涵,通过这些内涵对应到我们的产品上,在讲房地产多业态的时候,其实对应的是这五大文化,这五个文化不是单一的 ,比如生理文化就可以上升到自我实现或归属感等等。
也就是说每一种文化都可以和其它文化去叠加, 只不过这个1一定有个主体,有了主体以后,就可以创造出多元文化,所以这个一是非常重要的,如果1不突出,这里的M和S就没有办法去对应。这就是我们今天跟大家讨论的1MS的理解,我认为1MS是城镇化战略的理论核心,就像我们读书一样,书不要读多,要读精,半部论语治天下就是这个意思,把根本的东西理解清楚,就可以去创造。在5月24日的城镇化总裁班上我会给大家分享。
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