在当前全球形势以及国内房地产整体市场环境发生变化的情况下，新开发的项目如何进行蓄客、认购、开盘销售，避免再采取以往那种报纸、户外、媒体广告等大众传播的营销方式，进一步减少营销推广信息传播环节，针对目标客户群采取精准营销，实现资源整合推广，扩大目标客户群的直接覆盖范围。
如何才能在降低营销费用的同时，推广目标更接近目标客户群，而将那些本应在大众营销所需付出的费用实实在在的让利给客户，增加客户的购买动力
第一：审批环节的营销：房地产项目的关系营销实施过程中。审批过程中，涉及到众多的政府部门，而这些部门作为房地产行业的主管单位，不仅自身具有一定的购买能力，更为重要的作为行业的领袖 意见，可影响众多的客户群体，针对政府部门的关系营销并非一种违法的利益关系，而是与政府部门的接触过程中，将项目的优势不间断地传递给对方，并让对方对项目产生好感帮助其传播；
第二：合作单位营销：房地产行业的产业链条中，房地产企业与众多企业有合作关系，包括设计单位、建设单位、材料供应商等，而这些合作伙伴对于房地产行业较为熟悉，很容易成为具有购买倾向客户群体咨询的对象，对项目的评价将直接影响客户群体的购买信心；
第三：全员营销：充分挖掘公司内部员工的潜力，让公司员工对项目具有强烈的信心，帮助项目的传播，并发动亲友团购；
第四：老带新营销：将所有成交客户的资料整理入库，按图索骥去寻找更多具有同样背景的客户，并定期与客户进行关系维系，通过以老带新促进项目销售。
第五：区域营销
项目周边区域往往是核心的第一圈层，从目标区域市场来看。其原因在于两方面，一是项目周边原住居民的换房需求，因客户群体熟悉区域的生活环境，对区域有一种依恋感，往往会选择在同一区域置业，这一点在老城区开发楼盘客户群体特征反映更为明显；二是由于工作、亲缘关系等原因，客户群体会选择就近置业，如新区的公务员、专业市场周边楼盘等。
根据项目特点与区域特点圈定项目所在区域的各种企事业单位、专业市场、原有居住区等，区域营销实施的首要任务是对区域市场的目标客户群体进行有针对性的研究。根据距离项目的远近程度进行等级划分，绘制清晰明了客户分布图；其次根据客户群体分布情况，一方面以户外广告、车身广告等和外展点锁定区域客户必经要道，另一方面组织专人上门拜访和推荐，对购买能力强的单位重点公关，组织团购，以点带面形成强大的销售势能；
第六：项目现场展示上，不仅依靠现场工地围墙广告和现场导示牌，更为重要的做好现场观感，特别是营销中心和园林示范区的展示，对于项目周边客户群体而言，如项目现场能成为他平时散步与休闲的场所，其成交几率必然大增。
第七：圈层营销：圈层指背景、习性与文化等类似的特定阶层或群体。而圈层营销，圈层。则是针对特定阶层或群体，根据其特点，制定一套系统的营销传播方案，通过圈层内的口碑传播、互动体验、交流分享等，实现对圈层群体的有效覆盖。
