何为三层面呢？
根据图上所示，三层面是指地块——市场——竞争态势。
在前面章节，我们论述了地块需要研究的内容，研究地块不是单纯的研究它的地势地貌、地形地差，而是要把地块与城市、区域、市场、环境、技术指标联系起来研究，本身地块的研究就是立体的、辨证的，可以说包含了市场和竞争态势，为什么这里还要把市场、竞争态势拿出来分开研究呢？这是因为具体到定位，市场的概念已经从宏观层面具体到微观层面，这里的市场更多的是针对市场需求而言，而客户的需求决定了项目开发的根本，所以必须把市场作为一个平台。同时，随着地产业的发展，中国房地产现在已经由需求导向逐步向竞争导向转变，项目的成功不仅取决于自己，还取决于竞争。所以，竞争态势也必须作为一个平台，并与地块、市场组成一个更大的立体平台。每一个平台所标注的内容、作用、功能不同，但同时他们又必然产生交叉联系，并形成一个交叉圆点。这个交叉圆点就是平衡点——就是项目的定位依据。
下面我仍用重庆的另一个项目举例说明：
一、地块研究的目的就是研究地块适合做什么？结合地块研究的内容我们进行逐步分析：
1、地块与城市关系：重庆作为中国第四大直辖市，西南中心城市的位置无可撼动，但因为直辖时间较短，其经济、人口、城市都在迅速发展之中，不可否认的是，与其他三个直辖市和沿海几个大中城市，无论在那一方面都还存在一定的差距。差距就是空间。因此，这个城市的任何一块土地都有巨大的升值空间。
2、地块与区域的关系：本项目位于重庆南岸，并且恰好处于十里南山的中心位置，自然资源非常优越，特别是政府对南岸的重新定位和规划后，大规模的升级改造，使这个区域的价值得到前所未有的释放，当然，作为城市规划的第一先行者，房地产首当其冲获益。
3、地快与地段的关系：本地块紧邻重庆交通大学、工商学院，学府人文环境优越。而旁边千亩大盘学府大道69号项目已开发6年，再加上周边其他项目的陆续启动，各种配套的不断完善，使本地段迅速成为南岸区另一新热点。
4、地块特征：位于南山半坡，呈半乳形微凸，植被丰富、山体优美。地块除微凸部分面对学府大道外，大部分都被青山环抱、绿树遮隐，单从地块看，是绝对不可多得的高端项目用地。
地块分析的结论是：适宜做重庆最高端的别墅项目。
一、市场分析的重点是客户需求，项目辐射圈内客户的最大需求是什么？最缺失的需求是什么？
1、人口结构特征：南岸的价值是在重庆成为直辖市，对该区域重新定位和
规划后得到提升的，就是说，南岸被认同是在最近几年的事。根据人往高处走的定律，重庆有一定实力的家庭过去选择的居住地都不是会南岸，那么大部分的居住者很显然是原地居民，无论经济实力还是其他，与过去的中心区域如渝中区等有很大的差距。但同样是人往高处走的定律，由于南岸被重新规划和定位，随着近几年城市的发展、升级，特别是交通的改善，南岸面貌发生了翻天覆地的变化，已然成为重庆除渝中区外最具价值的第二大区域，而随着重庆人口的膨胀，更多的居住者开始选择南岸，部分有实力的家庭也逐步认同了南岸——更适合居住的环境（南山、学府、空气）。人口结构明显得到改变。
2、房地产发展特征：由于整个重庆的房地产起步相对较晚，南岸就更拉后
几步。但起步晚不等于质素就低。纵观重庆各个地产项目的品质，并不输于其他几个大城市，而开发理念更与其他大城市同步。但是，毕竟起步晚，相对于买家的消费需求，还有一个适应、培育、转换的过程，所以大部分的产品还是集中在中端层面，特别是南岸这一特征更为突出。（目前南岸以高层项目90平方以下户型为主）
3、需求变化特征：南岸价值得到认同、自然资源非常丰富、居住环境更加
优越、人口结构明显改变，必然会吸引更多高端居住者的关注，这一群体的加入，使南岸的需求很快发生了变化，高端市场显而易见，高端项目应该应运而生。但是，毕竟南岸被认同是逐步的，要被重庆最高端群体所接受肯定还有还有一个过程。
市场分析结论：南岸的最大需求是中端产品，但高端市场成为新的关注焦点。而最高端群体接受还有一个过程。
二、竞争态势分析需要重点研究的是与竞争对手的竞争焦点。
1、区域价值竞争：南岸在发展，但重庆其他区域也没有停止不前。由于南岸发展相对起步较晚，在城市配套（如商业、交通等）与其它区域还有一段追赶过程。特别是因为各个区域功能定位不一样，在价值取向上肯定会有很大不同。南岸区域价值的优势更赖于今后的体现。
2、资源价值竞争：南岸南山自然资源丰富、优美，是重庆的“绿肺” ，无疑，自然资源是南岸最大的核心优势。但资源价值还有另一个体现，就是社会资源，也就是社会认同感，现在重庆的高端项目基本集中北部地区，充分说明北部地区的认同感也就是社会资源目前大过南岸。因此，仅针对居住价值而言，南岸的优势还需更多宣传、引导和提升。
3、产品竞争：重庆的高端项目并不少，主要集中在渝中和北部新区。近几年南岸高端项目也逐渐增多，高端产品分为两类，一是以地段位置为核心优势的项目，如解放碑CBD中心的高层项目。另一类是以自然资源为核心优势的别墅和电梯多层洋房项目。南岸的高端项目主要以别墅特别是独立别墅为主，一般都占据着山景和江景这两大资源。而高端的另一类产品——电梯多层洋房、叠拼别墅目前还不是很多。这是一个可以弥足珍贵的空间。
4、开发理念竞争：无论中端还是高端，对产品品质的追求无疑已成为各个开发企业的重中之重。但是，因为认识上的差异，对品质的理解却出现很大的不同，品质应该包含两个方面，一是质量，二是品味。也就是说，一是物质的（质量），二是精神的（品味）。完美的物质可以打动人，完美的精神则可以感动人。而现在更多的开发商追求的品质还停留在质量层面，力争能够打动客户而非感动客户。这就造成了因开发理念的差异而使产品品质出现差异。对品质有深入认识的开发商已经涌现，好在目前还不是很多。
竞争态势分析结论：在南岸，高端项目的竞争特别是电梯多层洋房、叠拼别墅的竞争还有空间。
通过以上三层面的分析，我们归纳结论得出：本地块适宜做重庆最高端的别墅项目；南岸的最大需求是中端产品，但高端市场成为新的关注焦点，而最高端群体接受还有一个过程；在南岸，高端项目的竞争特别是电梯多层洋房的竞争还有空间！
（作者简介：陈仁科，广州中旗房地产顾问有限责任公司董事长。）
