城镇人口的增长和消费能力提高将会扩大居民的生活服务需求，三四线城市商业地产需求将被激活。这无疑是商业地产开发商的巨大机会
三中全会后政府在城镇化规划中提出了放开中小城市城镇落户限制、基本服务均等化等系列举措。这将显著加速吸引在中小城市城镇就业和生活的农业转移人口落户，临近三大城市群的三四线城市将是“1亿新增市民”的主要摇篮。
上述转移人口的收入和消费能力增长都将扩大居民的生活服务需求，极大程度地催生所在区域的商业市场。商业项目作为城市生活的重要配套和载体，如何有效的介入这个市场值得思考。
加速激发三四线城市商业地产发展
目前，三四线城市包括了多数地级市和人口数量较多的县级市，总量估计接近两三百个城市。近些年，这些城市在收入水平和购买力上都有显著提升，加之总体人口数量以及消费水平的快速增长，无疑是商业地产开发商的巨大机会。
一方面，新城镇化提出“不再安排城市人口500 万以上特大城市中心城区新增建设用地”会限制一二线城市的土地供应规模，也意味着较高的前期开发成本。另一方面，随着城镇化加速推进，三四线城市基础建设的加大投入、人口的集聚将提高其商业氛围，最终为服务业营造提升空间，从而激活商业地产需求。
商业地产运作模式大不同于一二线城市
虽然三四线城市的商机诱人，但由于南北东西城市的形态构成、文化、消费习惯等因素多有不同，规模投资很难套用统一模式，进入这些市场的隐性成本颇高。
三四线城市人口大多在50万-100 万，部分城市的人均GDP 已到达中等收入水平，但人均收入与人均GDP 的比值远大于国际均值。很多城市的人口形态正在形成鲜明的改变，这和大型城市相对稳固的消费群体相比仍有明显不同。理清城市的发展趋势是投资三四城市商业地产的重要前提。
一二线城市的商业开发日趋成熟，购物中心、百货、商业街、奥特莱斯、社区商业、邻里中心等各种形态包罗万象。对三四线城市而言，有可取之处，尤其是在硬件、动线、设计上的经验可以借鉴。但在招商运营上更应接地气，注重当地市场。零售方面要关注贴近生活层面的消费，切忌盲目的品牌堆砌。消费能力到达一定层次，购物中心也可以把新的品牌、新的业态、新的体验方式放进来。
距离北上广深等大型节点城市较近的三四线城市也应警惕消费外流现象。建议开发商从熟悉的地区做起，深入了解当地市场的需求才能有效规避风险。
开发模式上，一二线城市中开发商自持比例较高，机构投资者对大城市的长期发展普遍抱有信心。三四线城市仍以散售为主，对优质商业项目来说运营权如果不能长期集中始终是硬伤。
三四线城市政府于商业地产投资的话语权更大，能给出的优惠政策更多；一二线城市的开发更加市场化。
同时，三四线城市的商业项目多被置入新城区版图，实际的成熟期可能远超预期；一二线城市的引入时间周期相对可控。
新型城镇化应以人为本
现在时常能听到某某城市的新区出现“鬼城”、“崩盘”等言论。造成这个现象的主要原因来自于当地政府规划超前、规划超量、依赖土地政策带动地方收入等一系列政府行为。
目前，总体商业地产已经出现供应过剩局面，三四线城市更是累积了不少存量以及可观的未来供应需要消化。非省会城市的三四线城市，市场容量相对较小，更应慎重上马过多的商业地产项目，不然消化不良是必然结果；省会城市的三四线城市有全省的消费支撑，也需要注意同质化严重的倾向。
新型城镇化要以人为核心，按照实际需求改革，更注重在软实力上的提升，就业、居住环境、社会福利、生活方式等各方面的保障。地方政府应当更加审慎的规划土地方案，导入符合所在地需求的开发商和投资者。
在人、环境、城市化三者间做到平衡有序的资源分配。
--盈石集团研究中心总经理 张平 文
