各地“救市”难以改变房地产下行态势

据媒体报道，近日国家统计局公布70大中城市房价变动情况，6月份新建商品住宅价格环比下降的城市多达55个，二手住宅价格环比下降的城市也增加到52个，这成为2011年1月开始统计70大中城市房价数据以来下跌范围最大的一次。在这个背景下，越来越多的的城市开始调整限购政策。如何看待此次房价变动情况？房价是否已经出现了拐点？“救市”措施究竟对稳定房地产市场能起到多大作用？围绕这些问题，光明网记者采访了财经评论员、光明网名博潘璠，以下为访谈实录。

房价开始全面松动并将持续一段时间

从2009年年中开始，各地的房价数据就一直处于快速上涨的阶段，到现在已接近5年的时间。从今年的第二季度开始，楼市的统计数据又发生了一些明显的变化。近日，国家统计局公布了70个大中城市的房价变动情况，主要就是新建商品住宅和二手房的环比、同比的数据。从这个比较简单的数据统计中我们可以看出，近期房价变动的特点是比较明显的。

我们先从房价的环比来看。新建商品住宅价格环比下降的城市，4月份是8个，5月份是35个，到6月份迅速增加至55个。二手房价格环比下降的城市，4月份是22个，5月份是35个，6月份同样快速增加至52个。那么再从同比数据来看，长时间以来房价保持同比上涨的城市有69个，但是最高涨幅这个数据是在不断下降的，新建商品住宅价格的同比最高涨幅，4月份是13.6%，5月份下降到11.3%，6月份继续下降至9.4%；二手房住宅价格的同比最高涨幅，4月份是12%，5月份是11.1%，6月份降到9.1%。这三个月的房价变化是从2009以来最大的一次，可以说，持续的房价快速上涨的趋势现在开始全面松动，或者说是出现了拐点，我认为是可以下这个结论的。

这种房价松动的趋势还会延续一段时间。上面分析的价格数据也反映了这个问题，它的变化是有一定惯性的。那么，结合其他数据我们也能发现同样的趋势。一是看房地产的销售数据变化，商品住宅的销售面积和销售额这两个指标也在下降，1-4月份的降幅分别是8.6%和9.9%，1-5月的降幅则分别达到了9.2%和10.2%，1-6月份也就是上半年的降幅是7.8%和9.2%，虽然降幅有所减小，但依旧保持了下降的趋势。二是从房地产的待售面积来看，还未售出的商品住房面积也在不断增长，而且幅度较大，1-4月待售面积增幅是23.9%，1-5月和1-6月的增幅都是25%。所以说目前房地产的销售额在下降，而待售的面积却在显著增长。

三是国家统计局一直以来都在发布国房景气指数，这是一个综合指标，用来判断这个市场是整体适度，还是过热或偏冷。这个指数是多项指标的综合，是具有先行意义的。一般认为，指数在95-105之间是房地产市场发展是适度的，超过105就是相对过热，低于95则是相对偏冷。而我们看到最新的统计显示，4月份的国房景气指数比上月下降了0.61，为95.79；5月份比4月份下降了0.77，为95.02；到了6月份，指数又比5月下降了0.18，为94.84，也就是跌至95以下了，说明房地产市场是向着相对偏冷的趋势发展。综合以上数据分析，我们可以预测在今年下半年，房价松动趋势还会持续下去。

各地“救市”无法从根本上改变房地产下行态势

针对目前房地产高库存、价格下探的态势，各地政府纷纷出台了微调性的“救市”措施，虽然各不相同，但基本可以归纳为两种做法：一是放松原本的限购政策，例如套数限制，房贷限制等；二是通过降低户口等准入门槛使城市新移民可以买房。这些措施不能说没有起到作用，可能在一定程度上减小销售额和房价下降的幅度，但总体来说，不会改变房地产下行的大趋势。为什么这么说呢？我们可以从以下几个层面来梳理。

首先我们要看目前的房地产市场的局面是怎样形成的。世界各国房地产发展的动因都不尽相同，有正常的住房条件改善的需求，也有城市化进程发展的推动。而我们国家房地产快速发展的原因还有比较特殊的两点，那就是地方政府对土地财政的过度依赖以及投资性购房的需求。之前我看凤凰卫视的《一虎一席谈》节目就讨论过，有韩国人来中国就感到很奇怪，他们说买房子不就是为了住吗？为什么中国人会为了投资，多买几套房等升值呢？这样的情况在国外并不普遍。但也有人反驳说，政策没有限制就可以做。所以在正常住房需求、城市化发展、土地财政、投资性购房等几个动因合力之下，近几年来我国的房价一直居高不下，房价和居民个人收入比明显高于世界平均水平。

其次，政府为什么提出要对房地产市场进行调控，最主要的原因就是房地产价格背离了价值，要通过调控让它按照经济规律，向着价格和价值相符的方向发展。十八大报告中提出到2020年要全面建成小康社会，有两个量化目标： GDP总量翻一番，人均收入翻一番。其中人均收入应该是剔除了价格因素之后的实际收入，现在我们统计时只剔除了CPI（居民消费价格指数），却没有剔除房价。而实际上，老百姓要感觉自己的收入翻了一番，就意味着每个人手里的积蓄实际的购买能力翻了一番，但房价如果持续涨下去的话，大家的购买能力就会越来越差。这样到了2020年，即使剔除CPI因素以后人均收入实现翻一番的目标，而购房能力却比原来差很多的话，实现小康目标的含金量就会大打折扣。所以，为了达到全面建成小康社会的目标，也应当采取有效措施，让房价向着与价值相符的方向回归。无论是限购、限贷还是“双限”，都是为了让房地产发展回归到满足居民住房需求的属性上来。

最后，我们已经看到了各地房价松动的现象，那么是什么原因导致的呢？我认为，它既是政府调控的结果，也是市场规律作用的结果。通过限购、限贷，政府控制了一部分投资性的“炒房”，剩下的则是刚性需求。前几年一直有人提出疑问，为什么越调控房价越高呢？这其实正说明了刚性需求还没有被完全满足，另外还是有一部分人有能力在当时的房价下买房的。所以说，现在房价出现松动，一是因为刚性需求已经达到了一个“供大于求”的点，二是房价高涨到很多人已经没有购房能力，倾其三代资产都没办法凑足首套住房的首付，无力承担房贷，或是这两个原因都有。

基于以上分析，我认为，各地政府出台的房地产“救市”政策对于抑制房地产市场下行的情况无法起到根本性的作用。由于刚需而购房的人群是占了很大一个比例的，无论是否放开限购政策，他们要么已经满足了短期的住房需求，要么仍然买不起房，如果价格不降的话。那么对于投资性购房的一部分人群来说，如果取消限购，自然又为他们打开了方便之门。但投资性购房是为了使房子升值的，现在大家都已经看穿房地产市场已经是“供大于求”的状态，很多地方还出现了“鬼市”、“空楼”等现象，在房价看跌的现实情况下，做房地产投资的人们是不会傻到这个时候来“抄底”的，对他们的刺激作用也是有限的。“救市”措施只能刺激到一部分确实想要改善住房条件的富裕人群，或者想通过购房取得户口的城市新移民。以前高价房、豪华别墅是被限制出售的，现在政策放开了，这两部分人可能会重新加入购房的行列，但这个需求也是非常有限的，而且可能会产生将房地产泡沫吹得更大的危险。所以从长远来看，无论是放宽限购政策，或者彻底取消限购，都不可能从根本上解决房地产市场存在的问题。

要稳定房地产市场应改变地方经济对土地财政的过度依赖

由于过度依赖土地财政的关系，房地产的下行态势自然会对地方GDP的增速产生影响。各地政府迫于经济下行压力采取各种“救市”措施也是应急之策，但其作用只能是杯水车薪。

要真正有效地稳定国内的房地产市场，我想通过调控来保障房地产满足居民住房需求的属性这一大方向不能变。在这个前提下，我们应当容忍房价适度的回落。有一些人预言房地产泡沫将要破裂，房地产市场会出现资金链断裂乃至崩盘的现象，从而影响我国的经济发展，我觉得这种可能性是非常小的。因为当房地产价格适度回落到与价值相符之时，反而会使得有刚需的居民受惠，让更多的人买得起房，从而让房地产市场重回健康的轨道。当然，要从根本上解决房地产发展中的问题，还是要改变地方经济对土地财政的过度依赖，如果继续通过卖地和投资性购房来拉动GDP增长的话，无论如何是不能持久的。各地政府应该多研究、多实践，发展符合本地特点的各种产业，从而形成“多点支撑”的产业发展局面，通过调结构使产业结构、地区结构得到根本的优化，这才是保障经济良性循环的长远之策。

（光明网记者 田文姝采访）