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如何快速判断一套房子是否值得买?实用攻略!
文山书院
>《待分类》
2020.05.03
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价格是一座动态变化的冰山
哪一套房买入必赚?这其实是一个价值千金的好问题。这里面内含我们对房产价格的估算和潜力判断的问题。
要说清楚这个问题,我们必须从根源探究价格的形成机制。
你知道什么是价格吗?它是如何形成的?
首先,我们先来看几个例子:
对于任何一项商品,企业都没有定价权,只有标价权,标的价格高了就卖不掉,低了就自己吃亏。
大家想想,您卖二手房的时候,卖多少是您自己可以决定的吗?并不是。您这套房能卖多少是由市场的供需关系决定的。
我们工资的高低,并不是由自己决定的,也不是公司决定的,而是由整个劳动力市场的供需状况决定的。
大部分从小接受的教育都是凯恩斯主义流派的政治经济学,书本告诉你:价值决定价格,价格围绕价值上下波动。
长大了,很多人才发现:
这都是谬误!
因为在严肃的经济学里面,并不存在“价值”这个概念,任何价格都是供需的最终反映。
同样一瓶矿泉水,在城市只能卖几块钱,但是在陕西华山的顶峰,它可以卖很贵很贵,由于供需关系不同,同样一瓶水它价格会相差很大。
某个工厂的产品生产成本很高,但是产品的售价并不能由他们决定,而是由这个市场有多少个竞争对手打价格战而定。你成本高,不代表你就可以售价高,而是意味着可能亏本,最终淘汰出局。
一个人种的红薯能卖多少钱不是由他多努力种红薯决定的,而是由当天这个菜市场有多少人在卖红薯决定的。
同样,房子的价格,不是由业主决定的,也不是由政府决定的,更不是开发商决定的,而是由整个市场的供需关系决定的。
所以一套房是否值得买,关键是看它背后的供需关系是否有利于你,如果城市导入的人口持续进入该板块,那需求就是源源不断的,哪怕目前的价格高一点,也值得买入,因为它接下来还会继续上涨,您只需要顺应需求的变化尽早买入即可,早晚赚到钱。
在投资领域,没有人可以控制潮水的方向,我们唯一能做的就是顺应它。
明白了这个道理,下面我们接着讨论另一个问题:房价从1.5万涨到3万容易,还是3万涨到6万容易?
大部分人可能都觉得1.5万涨到3万容易。
其实这个不是选择题,而是解答题。
两者的真正区别在于涨上去了,能不能守得住。
1.5万涨到3万,是涨上去了,但是它是守不住的,看看广州增城、内蒙古鄂尔多斯、河北燕郊很多地方,这一轮价格几乎腰斩了。
但是3万涨到6万的地方,却稳稳地守住了涨幅。投资不光要追求涨幅,还要守住风险,应该追那种确定性的利润。
所以,如果您问我:房价从1.5万涨到3万容易,还是3万涨到6万容易?
我会反问一下:房价从3万跌到1.5万容易,还是6万跌到3万万容易?想清楚这一点,相信大家就有答案了。
房子价格涨上去之后,不会一直固定在那里的,它是一座时刻都在变化的冰山,很可能涨上去之后,冰山就开始融化,价格过一段时间就掉下来了。
所以买房的时候,只想着哪个涨得容易是不全面的,还要考虑到跌的时候,哪个能守得住,不出现回撤。
因为房子买卖不像股票,今天买进,明天就能卖出。房子跌起来,除了专业投资者,大部分人都是来不及逃的,所以抗跌才是普通人首先应该考虑的。
大部分人对于价格的认识都非常初级,所以他们买房的时候不可避免地走了很多弯路。
对我个人而言,我不太喜欢风险大的投资产品,我只买高确定性的。
房产的价格体系及其上涨逻辑
一座城市的房产根据成交总价不同,大体可以分为以下类型:
1、上车盘
2、屌丝盘
3、刚需盘
4、刚改盘
5、改善盘
6、伪豪宅
7、真豪宅
8、顶豪宅
以成都为例,该城市成交总价中位数是200万,中位数2倍以上即属于豪宅范围,也就是400万的房子就属于成都的豪宅范围了,而豪宅又分为伪豪宅,真豪宅,顶级豪宅。当然,这个400万的房子才刚刚踏入豪宅范围,严格来讲属于伪豪宅,超过600万才算真正的豪宅。
成交总价处于中位数以下的属于1-3类型,处于中位数的1-2倍的属于4-5类型,中位数2倍以上的属于6-8类型,其他城市同理,大家可以适当迁移运用。
以上不同总价的8种房子,短期升值幅度与流通性不可同时兼备,价格低的1-4类型,赚的是快周转的升幅,所以升值了就要尽快裂变往上置换,5-8类型赚的是绝对值,富裕人群不单纯追求升幅,他们要的是财富总量和保值,100万的刚需盘翻一倍也只是赚100万,但是500万的房子,只需要涨20%就足以击败刚需盘,所以资金多、名额少的人,适合投资5-8类型,长期持有,博最大绝对值收益。
下面逐一分析不同总价阶段房子的供需变化及其购买逻辑:
1.上车盘
过去人们把购买房子等于进入资产升值的快车道,因此买房又称为“上车”,而上车盘就是那种总价很低的房子。
这种房子有个特性:那就是流通性非常高,价格几乎年年上涨。为什么?因为一座城市当中,一年下来,总有人能够攒到一笔钱,然后买进这种低总价的房子。随着上车盘的价格上涨,整座城市的房价底部是不断抬升的,换言之,去年这座城市最便宜的房子假设是100万,明年就是110万了。
那么谁会买上车盘呢?对,大部分是初来乍到的新城市人口,他们在该城市无房,积蓄不多,所以他们会考虑上车盘,而上车盘原来的业主把房子卖给新移民之后,他们就去买上一级的“屌丝盘”了。因此我们经常见到不少人把100万的房子卖了,升值赚了钱,然后去买200万的,200万的卖掉了,去买400万……
购买力一层层不断向上置换,最终就有人轻易买得起1000万以上的房子。
网络上那些文科生总是喜欢说:这座城市的房子1000万了,上班族谁还买得起啊?肯定跌。
其实他们不知道,绝大部分买1000万房产的人,是因为他们把700万的房子卖了,才会去买1000万的。同理,一直往后倒推,买得起700万的人,是因为他们把500万的房子卖了;买得起500万的人,是因为他们把300万的房子卖了…
一直倒推,推到最后就是最最便宜的上车盘,这时大家会发现,楼市的购买力其实是一条长长的食物链。如果把其中的一个环节抽掉,时间长了,整个链条的供需关系就会被破坏,慢慢购买力就会衰竭,导致这座城市的买卖置换会变得非常不活跃,房价也上涨乏力。
这就是为什么减缓人口引入的北京上海哪怕城市资金很充沛,经济还不错,但是房价这几年并没有怎么上涨的原因。因为这些城市少了新入人口,那么上车盘就没人买,上车盘无法成交,后面的置换就动力不足了,整个城市的房价就很难上去。
上车盘不好地方就是作为自住,很多人都难以接受,因为面积小,地段一般,所以很多人忍受几年之后,都会把它卖掉。上车盘的优点是有确定的上涨利润,极少出现价格回撤,作为无房一族的跳板,还是可以考虑的。
2.屌丝盘
上车之后,人们攒了一点钱,就会考虑去置换下一套,钱少的只能选择屌丝盘了。所谓屌丝盘,就是说这类型房子比上车盘稍好一点,但又够不着刚需盘的居住条件,它要不楼龄老旧,要不面积很小,又或者地段一般,甚至多个缺陷同时兼具。
屌丝盘的好处是在预算不足的时候,它至少提供了一个家庭立足的地方,让人可以安心工作几年,等待上涨之后,再往上置换,但由于它处境尴尬,穷人买不起,有一点钱的刚需又看不上,所以它的涨幅一般都受到压制。
3.刚需盘
顾名思义,刚需盘就是满足人们刚性需求的楼盘,一般人居住的首要要求是上班通勤时间不能太长。
所以刚需盘一般与地铁交通密不可分,很多近郊区的地铁沿线楼盘都属于此列。
人们对于面积的适应性远远大于对时间的适应性,所以刚需宁愿住的面积小一点,也要优先考虑交通通勤的时间,尽量靠近上班的地方。
如果住得远,每天上班3小时就是3小时,几乎无法压缩调整,但是如果同样的预算,买靠近上班地点,面积小一点的刚需盘,他就可以省出上班的时间,同时对房屋进行改造,多加几个柜子、双层床,挤一挤也能熬过去。
因此,刚需盘,实际买的是通勤时间。人们在为自己的时间付费,只要住得近,交通方便他们就满足了。
由于刚需盘面对的是这个城市的主流上班人群,所以刚需盘一般在大涨之年涨幅都会跑赢大市,也就是我们俗称的“三年不涨,一涨吃三年”。
4.刚改盘
所谓刚改盘,即比刚需盘要好那么一丢丢,但是又够不着改善要求的楼盘。此类楼盘由于兼顾了自住和投资,同时也是主流人群够得着的楼盘,所以涨幅也不错。
刚改盘在满足交通方便的情况下,比刚需盘多了几个优势,那就是它除了交通优质,还有不错的地段以及商业配套,基本可以满足生活日常所需。
5.改善盘
所谓改善,首先你原来肯定至少有一套房,因为居住条件不能满足生活所需,所以需要置换改善。因此楼市之中,置换力量的主力军是改善需求的客户,他们一般通过卖一买一,完成改善目标。但是在楼市上涨的年份,最容易踏空。去年有些深圳的朋友,把自住的房子卖掉之后,准备买下一套,结果行情突然大涨,他们手里的钱瞬间买不起了。所以买改善盘,一定要提前选好自己的新房,下定金锁定了价格,然后约定三四个月交首付,回头再把自己住的房子两个月内卖掉,把时间差衔接起来才不会踏空行情。
6.伪豪宅、真豪宅、顶级豪宅
豪宅,顾名思义即面向土豪的住宅,一个城市的购买力分布类似一座金字塔,越高总价的房子,能够买得起的人就越少,也就是潜在接盘客户越少,那么相应地豪宅的流通性也会大大下降。
刚需盘也许挂3个月就能卖掉,豪宅可能需要半年以上。但是对于资金充足、购房名额很少的人来讲,豪宅仍然有投资价值,因为富人的资产总量需要非常大的容器才装得下。200万的刚需盘,翻倍也只是赚200万,但是2000万的豪宅,涨个10%就击败刚需盘了,秒杀。
对于普通人而言,买一套房之前会反复计算它的升值潜力,地段、户型朝向怎样;但对于富人而言,当他决定在哪里买一套房,他买的其实是身份认同和社交圈层。
很多年前,我问一个企业老板,为什么他会认识某某高官。他跟我说:我刚来乍到,为了搭上某某的关系,我在他家那个小区买了一栋别墅,然后我们就混熟了。
买豪宅的人,并不指望房子短期能够给自己赚多少钱,他们在生意场上赚到的钱何止百万千万?
排队发财
在中国买房等同于排队发财,这个社会过去十几年形成的财富差距,主要不是因为工作、学历造成的,而是房产造成的。同样在一家公司工作,别人比您多买了几套房,过了几年,您们两个人的财富差距就拉开了,甚至您一辈子再也追不上,因为别人一套房升值所赚的钱,可能是您十年工资的总和。
但是很多人平时拼命工作,到了要买房的时候,却发现自己在房产领域的知识积累寥寥无几,更谈不上专业。
其实房子:
买对了,可以改命。房子快速升值之后,有助于提升家庭生活质量和扩大总资产。
买错了,暗无天日,还要被亲人指责。
多做功课是各行各业成功的通用法则,房产领域绝对如此,没有捷径。
◎作者 | 楼市团长
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