月亮湾的2.0时代
吴志祥没有记错，2004年的他以董事长、总经理兼财务的“三重身份”在中国农业银行双塔支行开了一生中第一个公司法人账户。
8年后的今日，吴志祥和他的同事已经把公司搬到独墅湖科教创新区一幢崭新的写字楼里，他那坎坷极富传奇性的创业故事经过“赢在中国”节目的传播，已经成为年轻学子追捧的榜样。有趣的是，2012年3月的一天，他和农业银行苏州分行行长高友清同时作为嘉宾出现在月亮湾国际中心的正式启幕典礼上，用他自己的话说就是“没有想到一个‘电脑＋人脑’的服务性企业能够成为农行的VIP客户，能够成为科教创新区招商引资的重要对象”。
吴志祥和高友清都是很有眼光的，他们选址独墅湖科教创新区，实际上是现代服务业和现代金融业在为独墅湖科教创新区和月亮湾的未来押宝的一个缩影。
吴志祥和高友清可能还没有意识到，历经10年大开发大建设浪潮洗礼的独墅湖科教创新区正迎来发展历史上最好的时期，而它的核心板块——月亮湾正在迈进一个更加市场化、更加精品化的“2.0时代”。
这块土地上将会继续上演怎样的传奇故事？
“国企军团”的拓荒努力
月亮湾的四张老面孔
正如独墅湖科教创新区管委会办公室副主任陈龙在2008年前后所预言的，月亮湾在未来5年间将成为科教创新区板块内最先发展起来的先导组团。随着2007年10月独墅湖隧道的贯通通车，从湖东的星湖街到湖西的星港街，车程时间只需要5分钟左右，一个对多数市民来说尚显陌生的“月亮湾”与“苏州”的时空距离被极大地拉近了。
以2009年5月集体奠基为标志，以苏州工业园区建屋发展集团有限公司（以下简称建屋集团）、中新苏州工业园区置地有限公司（以下简称中新置地）、苏州工业园区地产经营管理有限公司（以下简称园区地产经营公司）、苏州工业园区教育投资发展有限公司（以下简称教投公司）为代表的四大园区主力地产企业组成的“国资军团”先期抢滩月亮湾，一泓弯月般宁静的水湾霎时间聚集了上千名建设大军。
历经3年左右建设，至2012年初，建屋集团携旗下建屋紫金东方和建屋紫宸庭、中新置地携福朋酒店和星月坊商业街、教投公司携教育发展大厦、园区地产经营公司携月亮湾国际中心，一一呈现在市民面前。上述四大项目总建筑面积超过37万方，总投资总额约30亿元，物业形态涵盖沿街商铺、星级酒店、酒店式公寓和高档写字楼等，组成了一个超大型城市综合体集群。
——园区地产经营公司秉承招商前置理念，截止到2012年3月，月亮湾国际中心已成功引进浙商银行苏州分行、农业银行园区科技支行、中海发展等近20家国内外知名企业机构，整体租售率超过80%，预计2012年末楼宇总产值将超过100亿元。
——2002年组建的教投公司主要承担高教区（科教创新区）的整体规划、基础设施建设、引进优质教育资源、城市功能开发及公共管理服务等职能。总建筑面积约11万方的教育发展大厦将是教投公司的总部所在地，写字楼以自持招商为主，少量外销，招商对象主要是区内高校附属出版社等创意机构和研发类现代服务业企业。
——让城市聆听幸福，作为建屋集团“新时代系列”代表作，紫宸庭（酒店式公寓）和紫金东方（写字楼）目前租售进行中。
——以“风尚生活”影响独墅湖，作为中新置地“商务系列”代表作，星月坊商业街开业在即，福朋喜来登酒店已于2011年11月正式签约，喜月阁酒店式公寓已经售罄。
以上述“国企军团”为主体的月亮湾第一波开发建设热潮，实际上配合并推动了园区“智造未来—转型升级”的发展模式转变，同时加速了企业自身转型发展，为满足规划中高达30万“高知”人群和企业居住消费办公需求提前做了准备。
外资企业＋上市公司的新思维
月亮湾的四位新朋友
上述“国资军团”以项目炒热板块的努力，实际上已经超出了一般地产企业的基本职能，他们为板块价值孕育期和成长期所承担的投资风险是一般民营资本企业所不愿主动承担的。从这个意义上来说，这四家地产企业是园区内一流的城市综合建设运营商。进入2012年，以苏州俐马房产、丹华君都（上海君地—黑牡丹合资公司）为代表的境外和民营地产商，将会以更高的规划起点、更加市场化的方式运作项目，掀起月亮湾第二波开发热潮。
以苏州俐马房产为例，该项目公司控股股东上海俐马向荣（外商独资企业），曾于2004年前后在上海浦东新区开发西班牙风格别墅项目“维诗凯亚”，一炮走红。在苏州已有一定人脉资源积淀的苏州俐马房产，对月亮湾3号地块的项目规划定位做了大量功课。苏州俐马房产行政开发经理王晶说：“项目建成后将是月亮湾板块内第一个也是体量最大的高档住宅社区，有力地填补了板块空白。售楼处预计今年6月正式公开，首批约500套精装修小高层房源预计10月前后面世，请大家耐心等待。”
以丹华君都为例，月亮湾项目是上市公司常州黑牡丹（股票代码：600510）坚持“一业为主、多元挺进”经营方针，实施“走出去”战略后登陆苏州的第一次尝试。黑牡丹在2010年11月以总价5.48亿元成功入主月亮湾后，与耕耘苏州多年的民营地产企业上海君地投资集团建立了良好的战略合作伙伴关系，共同出资成立项目公司丹华君都。丹华君都营销副总朱丹丹评论说：“月亮湾项目是一个涵盖精品酒店、酒店式公寓、湖景商业、高端写字楼和私人会所等多元业态的城市综合体，也是目前板块内唯一一个拥有360?湖景的项目，预计2012年下半年入市。”
在民营资本和上市公司纷纷撬动月亮湾第二波开发热潮的背景下，苏州园区除上述四家以外的国资企业也走上前台，它们是“社区商业综合服务提供商”邻里中心公司和苏州工业园区投资开发建设主体中新集团。
实际上，一直在谋求“二次创业”的园区邻里中心公司也乘势布局月亮湾，中新集团以其超高层项目问鼎月亮湾，彰显园区国资领军企业的责任和担当。独墅湖邻里中心（暂定名）总建筑面积约为4.4万方，按照园区国土房管部门的要求，企业持有面积不低于80% ，且不少于45%的建筑面积规划为“社区服务功能”，这意味着有20%左右的建筑面积是允许对外销售的。这是成立15年的邻里中心公司运营模式从“自持招商”为主向“租售并举”转型的重要试验项目。
此外，中新集团旗下月亮湾商务广场超高层项目，总建筑面积13.4万方，地上建筑高度210米，建成后将成为月亮湾板块的新地标。这也是中新集团在中新翠湖（普通住宅）、中新领袖天地（独栋别墅式写字楼）等房地产项目正式启动之后，进军高端商业地产领域的最新尝试。“随着月亮湾区域周边配套设施和住宅项目的成熟，月亮湾板块将逐渐聚集人气，成长为园区南部的城市副中心。”中新集团企业发展部负责该项目工作的蔡张理处长说，“中新集团打造区域地标性建筑，就是要紧跟园区发展脉搏，树立自己的品牌。”
经过2010-2011两年间园区“国资军团”旗下商业办公产品在苏州乃至整个长三角市场的持续发力，地产业界对于月亮湾的信心指数陡然提升。以土地价格而论，2009年前后，月亮湾首批出让地块（商服用地）楼面地价大致在1200—1720元/平方米区间；而到了2010年底，这项数字已在常州黑牡丹手中上升至7350元/平方米左右（商住混合用地）。
从2002年起步，到如今拥有19所高等教育机构；从首期11平方公里的大学城，到如今25平方公里的科教创新区，10年间集“政、产、学、研、资、介”六位一体的独墅湖科教创新区走出蓝图、走向现实。与此同时，定位为科教创新区核心商务生活配套的月亮湾板块也经历了由人迹罕至的原生态“生地”到实现“九通一平”的“熟地”；从国企拓荒式担纲，到各路地产企业纷至沓来、纵横捭阖；从适当牺牲资本运作效率，到在资本市场直接对股民负责的嬗变过程。
这，就是月亮湾向充满期待、充满变数的“2.0时代”的惊现一跃。
联系客服
