提起房地产开发，人们脑海中马上呈现出这样一幅图：弄—块地皮，盖—片房子，把房子卖掉，收回资金；再弄—块地皮，再盖—片房子，再把房子卖掉，然后回笼资金……这就是现代中国房地产开发的基本模式。
民国时期呢？那时房地产开发与现在的模式有何不同？回顾一下历史可知，民国开发商大多靠租房来赚钱。
民国的开发商除了规模小、多数兼营其他行业、每年开发量和开盘量都不大等等特点之外，还有一个更大的特点：多数开发商只开发，不出售，把开发好的楼盘租出去，以细水长流的房租收入来保证长久利润。
民国时，上海有一家树德房地产公司，其老板叶澄衷陆续开发了几百幢房屋，用于常年对外出租，年均纯利润高达十万两纹银。华商刘景德，民国前夕在租界买进地皮，开发了两幢商业大楼，专门用于出租给六百多家商户，平均每月房租进账可达五万大洋。
房子建成后将其出租而不卖的开发方式，虽然回笼资金慢，但优点是细水长流，如果开发商经营管理比较好，只开发—处房子就能保证—生衣食无忧。当然，用这样的方式也有不足之处，即回笼资金的周期太长，中间会受经济、市场、时局变化的影响，风险系数偏高。
在民国时代，开发商如此，那么市民呢？在南京，大多数人也不愿买房，而更愿意“租房”住。当时向外出租房屋的主要有两种人，一是南京原住民，把自有房产的空闲部分租出去；二是开发商，把尚未出售的楼盘租出去。
民国时期的开发商和市民们比现在傻吗？开发商为什么房子建好以后不将其全部卖掉，一次性收回投资，却宁愿冒着时局多变的风险也不走开发即出售的现代路子。市民又为何不愿拥有自己的房产。原因有以下几种：
1.民国战争仍然存在，时局多变，从市民到精英阶层，相当一部分购房者都会有朝不保夕的感觉，花半生积蓄买—处产业，不知哪天会让战争给毁掉，不如将钱留着。与其买房，不如租房。像茅盾、鲁迅等人，当年在上海都是高收入群体，他们都是一直租房。收入较低的丁玲、沈从文、胡也频等也是租房一族。现代人以买房为荣，而民国人恰恰相反，他们认为买房是累赘，租房才明智，这种生活理念对开发商的影响很大。
2.民国税费种类繁杂，税率很高，买房和持有房屋的成本太高，使得多数人选择了租房而不是买房。购房者买房，除了承担房款、缴契税外，还得缴过户费、中证费、市政经费、建设特捐、地保盖戤费……。购房者如果没有一定的经济实力根本承担不起。
3.开发商只租不卖承继的是中国传统。从隋唐到清末，我国历代开发商都有只开发不出售的习惯，无论唐宋开发商还是明清开发商，身上都有浓厚的地主倾向：地主买了田地，是为了出租给佃户常年收租的。古代地主不喜欢卖地，古代开发商也不喜欢卖房。民国开发商们租房的多、售房的少，大多也是受了这个传统的影响。
正因为民国时人们以租房为主，所以建有专门的“出租屋小区”，民国开发商有大有小，有专业有兼营，开发出来的出租屋也有质量差别，好小区的租户一般是高层公务员。比较好的出租屋一般都是成片开发，每片住宅拥有10所到几百所洋房不等，外面有隔离带。屋内有客厅、餐厅、浴室、自来水，一般都是独立住宅，每栋两到三层，每层一到三间，每间15平方米到26平方米，每月房租在50块大洋到200块大洋之间。稍差些的出租屋是个体开发商开发的，一般规模小，平房居多，洋房较少，室内没有餐厅和卫生间，租金较便宜，普通的一楼一底上下四间的小洋房，简装修不带家具，月租只需30块大洋左右。这种出租屋一般也是成片开发，租户以下级公务员居多。
国民政府从民国二十年开始也在南京建起了平民住宅和市民住宅。平民住宅以外来劳工为出租对象，一般是砖木结构的瓦房，屋内青砖铺地，屋外用煤渣硬化路面，每若干所连成一排，每排之间有三四米宽的胡同。市民住宅以工薪阶层为出租对象，每所有屋两间，有砖木结构的瓦房，也有少量的洋房，质量和设计优于平民住宅。
民国如此，那么古代呢？如果我们生活在古代，也会象现在这样为房子而搭上半生的积蓄，甚至终身做房奴吗？
在大多数人的印象中，我们生活的年代以往都是租公房为主，谁家有私房那是一件很不敢张扬的事，就怕被扣上一顶资本家的帽子。而房地产交易也是最近二十几年的事情，售楼处、开发商、卖楼花、分期付款、货币购房、按揭、房奴、公积金、开盘、过户、摇号、选房，这些热门词汇都是近年才出现的。其实，这样的情景并不是我们这个年代独创的，现在房地产市场上很多现象在古代就有。可以说，在古代，房地产也疯狂着。根据考古实物和历史文献证明，中国在西周时期就出现了土地交易，在战国时就有房屋买卖。
在一个名字叫“盉（hé 古代酒器）”的西周青铜器上，就刻有一段关于地产交易的铭文，意思大致是在公元前919年农历三月，一个叫矩伯的人分两次把1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值一百串贝壳的几件奢侈品，包括两块玉，一件鹿皮披肩，一条带花的围裙。这是目前发现最早的一宗不动产交易。
而就在矩伯和裘卫两人完成土地抵押交易后的若干年，即周厉王年间又发生了一宗土地买卖。这宗土地买卖的交易过程也被刻在青铜器上。这次记录的是周厉王买地的事，周厉王为扩建王宫，买下一个叫鬲从的人的地，没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，就派人对鬲从说：“你别怕，我一定会照价付款的，如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。”
周厉王买地花了多少钱，铭文上没写。不过，有人买地，有人卖地，就说明了当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，房地产市场在那时就已经有了雏形。
有土地买卖，就应该有房产开发商。但中国古代并没有我们现在所说的房地产开发企业，因为中国古代没有企业，那时，房地产市场主要是以二手房买卖为主。
在古代，一套住房的第一代业主，一般都是自主建房，这套住房一般都不是从市场上买来的，都是第一代业主自己盖的。房子盖好后，因为种种原因，这套房子被卖掉，卖给第二代业主，然后再卖给第三代、第四代业主。总的来说，从战国到明清，中国房地产市场上卖来卖去的主要是二手房，也不存在产权年限一说。
古代之所以没有职业开发商，是因为从汉朝开始，中国传统一贯重农抑商，单靠造房子赚钱，会被大伙瞧不起。当时只要有人盖房子往外出租，大伙就说这人是市井小人，挣来的钱就叫“痴钱”，就是呆傻的意思。可见在那时候，连做房东都受歧视，更别说做开发商了。
其次，做开发商最需要的是钱。买地、买建材、雇人、摆平关系，哪个环节都得花钱。尤其是买地，流动资金不能少，钱不够，就得找同行借，或者找银行贷款。古代没有银行，但有钱庄，可是钱庄规模一般很小，即使有一些大型的全国连锁的钱庄，他们也不做开发商的生意，都把钱借给别的老板了。
再者，古代政府一般不允许商人购置大量土地也是一个原因。
从唐朝到清末，中国一直没有职业的开发商，只有业余的开发商。直到民国时期，外国银行纷纷到中国开展业务，开发商们才能贷到大笔的贷款。所以中国的职业开发商直到民国才出现。
古代人买房子，也跟今人一样，要考虑很多因素。
第一是看房价是否承受得起。古代的房价，也是有高有低。北宋时期，首都开封的房价不是普通人能承受得起的，连很多名人都是买不起房子的。比如苏东坡，一辈子也没能在开封买房，而是到其他相对便宜的地方买房。苏东坡的弟弟苏辙，参加工作几十年，到七十岁那年才买上房子，而且不是在首都开封买的，而是在开封南边的一个城市许昌买的。而唐代诗人白居易有点儿和现在的大都市白领差不多，他参加工作18年后才买到自己的房子，但是在郊区购房，却在城里租房上班。
除了看房价，古代人买房也要考虑位置和周边环境。古人跟我们一样重视居住环境，最著名的例子就是孟母三迁。另外，古代人买房还要考虑亲邻纠纷。
现代人买房之前，一般都是调查房子的权证是否齐全，质量是否过关。而古代人买房之前，主要不是调查房子的权证和质量，而是调查卖主，搞清楚他的家人、族人和邻居是否同意他卖房。因为在古代，一所房子能不能出售，并不需要通过物价局、房管局的批准，却需要通过卖主家人、族人和邻居的批准。正规的做法是拿一个小本子，把亲戚邻居的名字都列在上面，然后从族长老太爷到隔壁大妈，让他们挨个签字。假如其中一个拒签，这房就别打算卖了。
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