随着继承权公证作为登记申请必要条件的政策被取消，考虑到继承（受遗赠）不动产法律关系的复杂性，继承材料查验的特殊形式要求（全体法定继承人或受遗赠人共同到场），以及对查验工作人员的专业知识要求，需要登记机构结合业务量和客观实际对登记流程做出相应调整，以充分落实国家层面的政策要求。
北京市紧密结合本市登记实践，制定具有可操作性的规范性文件《北京市不动产登记工作规范（试行）》（简称《工作规范》）《北京市继承（受遗赠）不动产登记工作程序（试行）》（简称《工作程序》），并于2015年11月25日同时印发。北京市根据不动产登记工作量大、登记人员不足、办公场地限制等客观情况，在依申请登记程序的总体框架下，增设了部分衔接性程序，以使上下环节顺畅衔接。
在准确理解新程序各个环节的功能与作用、梳理新程序与不动产登记法定程序关系的基础上，充分发挥衔接性程序承上启下的重要作用，是保证正确执行程序要求的前提。
查验时间告知环节，便于合理安排工作
继承材料查验是对整个继承（受遗赠）法律关系客观事实的核实，需要查验工作人员具有较高的登记业务知识和法律知识。
从登记实践上看，接收申请材料的人员一般为登记窗口的工作人员，而为保证查验质量，需要安排具有一定专业知识的工作人员进行查验，同时也需要一定的时间熟悉申请材料所反映的问题，为开展有针对性的询问做好准备。同时，由于继承材料查验需要全部法定继承人（受遗赠人）共同到登记机构现场进行，申请人需要一定的时间通知其他继承人，同时其他继承人也需要时间准备相关文件。
因此新程序增设了告知继承材料查验时间环节，一般情况下应在申请之日起10个工作日内安排查验，登记机构也可与申请人共同约定查验时间。
查
验中止环节，有利于提高查验工作质量和效率。
在继承材料查验时，随着查验工作的推进，可能会发现有未到场的继承人，或者经查验发现了新的情况需要申请人补充材料，以及其他有碍查验继续进行的事由，导致询问的结果与登记申请事项不一致，或者根本不满足查验开展的前提条件（如发现存在未到场的其他继承人）。此种情况下，如果直接终止查验，将浪费前期的工作，同时若申请人坚持要通过查验方式办理登记，需要再次提出申请。
为此，新程序增设了查验中止环节，并设计了告知书，通知申请人需要补充完成的事项。该环节的设计，减少了行政资源的浪费，便于登记机构安排固定人员跟踪特定案件发展，更好地服务于登记申请人。
出具查验结果意见环节，实现了前后程序的有效对接
鉴于查验环节需要询问的事实与法律关系的复杂性，建议登记机构安排具有一定法律素养的人员操作，这可能出现查验、受理、审核的工作人员并非同一人。
考虑到查验工作人员比较了解整个案件情况，掌握整个查验过程询问内容的前后逻辑关系，因此在新程序的设计时增设了由查验工作人员出具查验结果意见这一环节，对查验的总体情况及可能影响登记申请人取得继承权的因素进行提示。
作为前后程序的衔接性环节，出具的文件只作为内部审查参考使用，并不需要向登记申请人员及到场参加查验的其他人员提供，也不作为档案资料存入登记档案。后续的受理人员、审核人员在审查查验询问笔录的同时，可将查验结果意见作为参考资料，对整个登记申请做出综合性的判断，明确在审核过程中需要进一步审查的内容。
依
规做出受理决定，并实现与申请程序的及时衔接
继承材料查验作为申请与受理程序的内在内容，具有询问形式特殊、查验时长难以预估等特点，在查验过程中依据询问的具体情况可能需要申请人补充材料或通知原未计为继承人的人员参加查验，最终才可进入做出受理决定阶段。在做出受理决定之前的全部环节可视为申请与受理环节的组成部分，即申请人提交申请材料并接受登记机构询问。
按照《不动产登记暂行条例》第17条规定，做出受理决定的时点应为登记申请当场。新程序将作出受理决定的时点分为了三类。
第一类是申请人最初的提交申请材料不满足进入继承材料查验环节，经登记机构告知仍不愿补充材料或更改有关内容等情形，登记机构可当场做出不予受理决定。
第二类在完成继承材料查验后，查验工作人员与受理人员应及时交接，对因继承取得不动产权利满足或不满足受理条件的，以及因受遗赠取得不动产权利不满足受理条件的，需当场做出受理与否的决定。
第三类是经继承材料查验后属于受遗赠取得不动产，符合受理条件的，申请人应先缴纳相关税款并提交缴税凭证作为申请材料，由登记机构出具受理凭证。
以依申请登记程序为基础进行细化形成的新程序，有助于登记机构审慎审查未提交继承公证材料或生效法律文书情形下申请人基于继承（受遗赠）这一登记原因进行的登记申请。登记工作人员应结合相关新程序的要求，综合运用不动产登记相关法律法规的规定，同时登记机构应加大政策解读力度，向申请人介绍各程序的作用，充分发挥登记程序保障权利人合法权益的积极作用。
作者单位：北京市规划和国土资源管理委员会不动产登记处
《中国不动产》2017年第6期
本期编辑：高荣唱 审定：张鸿志
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