编者按：我们心晴雅苑小区业委会一直在坚持工作，为建设美好家园不懈努力着。今年我们的努力目标是：一是让物业公司提供更标准化的服务，二是把我们的小区建设成花园小区。
心晴雅苑小区2013年业委会工作总结
2013年对于心晴雅苑小区来说是个不平静的一年，南有61540部队进行内部施工改造，北有西安美术广告公司大搞开发建设工程。邻里的施工建设项目打破了小区闹中取静的地理位置优势。为了小区安全及广大业主的利益，业委会成员一班人在主任及几个副主任的带领下以维护业主利益、治理改善小区环境、建立规范业委会管理制度为宗旨向上级主管部门反映同周边邻里多次从中斡旋，解决存在的矛盾冲突。现将本年度业委会所做工作汇总如下：
1、针对61540部队拆除小区通道南围墙事宜。业委会先后多次协同幸迪物业与61540部队就部队营区改造事宜进行会谈。通过业委会每月例会征集汇总多套通道改造方案，经过反复修改最终确定2套方案并将该方案递交61540部队。该方案主要包括通道的道路修建、门房摆放位置、通道管理权的行使三方内容。因佰腾更改施工方案——在靠近通道南墙上挂外挂楼梯，将通道原有可使用道路的8米宽降为7.1米；除原来61540部队告知的佰腾地下停车库上下两出口外，又延通道增开2个出口。看似无关紧要的改动却将通道的使用状态推向了过饱和的巅峰。为此，业委会副主任李建华及热心业主杨凤仙冒着酷暑天气多次到佰腾施工方研究更改的设计方案，为广大业主争取最大利益。2013年9月27日下午3：00分，在61540部队五楼会议室61540部队、业委会、物业办、佰腾四方代表经过激烈的辩论最终达成以下协议：小区门牌方案由佰腾负责提供，业委会负责方案确认；沿外挂楼梯及北墙所有踏步外侧由佰腾负责增设铁艺栏杆隔离墙,留出地下车库入口；除修建大门岗亭外，同意在通道卖场北墙第一个消防门与第二个消防门之间建立带卫生间的小区汽车收费岗亭。
最先得到落实的是：位于通道卖场北墙第一个消防门与第二个消防门之间的小区汽车收费岗亭的修建工作。在业委会与物业公司的共同努力下，该岗亭终于由佰腾建设完成。寒冷的冬日里，门房保安人员有了属于自己的避风港湾。虽然，四方已初步就这些事项达成共识，但因为多种原因，小区门牌方案一直没有确定。年关将至门牌还未修建，业主意见反映强烈。最后，以业委会副主任李建华所在公司提供的方案作为最终方案。在门牌修建过程中，李建华从选材到监督佰腾修建门牌每道工序的落成都紧随施工现场，确保小区门牌修建质量。小区门牌终于完工了，但原有的小区大门因为锈蚀，已不能继续使用，小区大门需要重建。于是，业委会就大门的修建工作再次与佰腾进行多次沟通，恳请对方出资重建大门，但佰腾站在自己的立场上一直不予让步。小区的门牌是建立起来了，却没有装大门，令小区缺少了基本的安全屏障。为了广大业主的生命财产安全，业委会经多次例会讨论，决定尽快重建小区大门，该费用暂从小区的公共收益中支付。业委会副主任李建华、胡仕行两人就大门的修建事项进行了多次市场调研，经过多家对比，最终确定制作单位。订制大门价格与市场同等质量大门价格相比节约6000余元。为确保大门修建质量，李建华利用自身专业优势查阅相关资料，从选材、用料、工艺三方面并结合小区门牌地理位置特点对施工方进行严格要求，同时将该要求写入大门订制合同中。
在四方的共同努力下，小区重新拥有了属于自己的门牌、岗亭。但是由于佰腾地下车库出入口位置的特殊性，致使从通道卖场北墙第二个消防门到雁塔路边这段不到30米的距离成了无人管辖的中空地带。依照四方协议，在靠近门牌的佰腾广场上修建一个属于心晴雅苑的岗亭，以方便保安对进入小区人员、车辆的管理，后考虑到保安自身的安全，业委会最终决定把该岗亭的位置从佰腾广场变更为小区门牌内部且靠近门牌不影响小区大门的关闭。该变更最后征得佰腾的同意，但佰腾因多种原因最终也没为小区修建该岗亭。因该岗亭作用的重要性，业委会最终确定修建该岗亭，产生的费用暂从小区公共收益中支付。李建华、胡仕行两人先后去了多家岗亭制作单位调研，与最后敲订的施工单位就岗亭施工要求及价格进行了讨价还价并形成书面制作安装合同，严格要求制作、安装质量。该岗亭报价与佰腾报价相比节约4000余元。虽然，目前因为人员配置等多种原因新建的不锈钢岗亭还未得到有效使用，但它的整体制作安装质量得到了广大业主的认可。
2、业委会先后三次向西安市专项住宅维修基金管理中心咨询小区专项维修基金具体缴纳情况及使用程序。针对原安捷物业修复小区1#、2#、4#外墙面所花费用，业委会以文件形式向全体小区业主进行公示，并通知原物业按照西安市专项住宅维修基金管理办法申请专项住宅维修基金。
3、业委会办理小区地上、地下停车牌共70余张，全年固定车牌停车收入共计134,500元整，临时停车57,352元整；
4、业委会解决电梯五方通话遗留问题支付相关费用6,000元整；
5、业委会就心晴雅苑小区新老物业交接遗留问题以【2013】4号文件书面形式上报西安市省委政法委、西安市住房保障和房屋管理局、西安市信访局办理信件处、碑林区信访接待中心、雁塔路中段社区、西安市碑林区文艺路街道办事处、建设路派出所及抄送西安市安捷物业管理有限公司、西安市泓盛开发有限公司共9家单位。
6、业委会组织筹备小区第五次业主大会的相关事宜，并对大会的表决投票结果进行统计。第五次业主大会于2013年6月29日，上午9:00在小区以集体讨论形式召开，共表决事项2项，形成2项决议；具体表决结果如下：
1、关于更新升级监控系统表决
按面积统计（m2）
应投
实投（比例）
同意（比例）
不同意（比例）
34057.89
28123.84（82.6%）
27998.67（82.2%）
125.17（0.4%）
按户数统计（户）
应投
实投（比例）
同意（比例）
不同意（比例）
236
196（83.1%）
195（82.6%）
1（0.4%）
从统计结果可以看出，关于更新升级监控系统表决一事，同意户数195，所占投票比例82.6%；同意面积27998.67，所占投票比例82.2%。满足双2/3法律条件要求，心晴雅苑小区可以按监控设计方案对小区的监控系统进行更新升级。
2、关于业主大会授权业主委员会处理需要通过法律途径解决的涉及全体业主共同利益事项表决
按面积统计（m2）
应投
实投（比例）
同意（比例）
不同意（比例）
34057.89
28123.84（82.6%）
27954.02（82.1%）
169.82（0.5%）
按户数统计（户）
应投
实投（比例）
同意（比例）
不同意（比例）
236
196（83.1%）
195（82.6%）
1（0.4%）
从统计结果可以看出，关于业主大会授权业主委员会处理需要通过法律途径解决的涉及全体业主共同利益事项表决一事，同意户数195，所占投票比例82.6%；同意面积27954.02，所占投票比例82.1%。满足双2/3法律条件要求，心晴雅苑小区通过了业主大会授权业主委员会处理需要通过法律途径解决的涉及全体业主共同利益事项表决一事。
在本次业主大会上，业委会为参与大会的小区195名业主发放奖品金额达11,600元整，其中特等奖1名价值500元的购物卡，一等奖5名价值200元购物卡，二等奖6名价值100元购物卡，三等奖183名价值50元购物卡。同时业委会将编写完成的业主共有共管知识手册印制300余份发放给广大业主普及业主共有共管小区的基本常识。第五次业主大会的成功举办，离不开广大业主的理解和支持。
7、原监控系统已经为小区服务10余年，基本的设施设备已经老化，不能正常使用，维持小区治安。业委会经了解核实后，通过网络平台等相关渠道，以招标形式经过几次业委会例会讨论，初步拟定西安美上美技术有限公司负责小区监控系统的更新升级。根据第五次业主大会投票表决结果，业委会与西安美上美技术有限公司签订小区监控工程合同。截止目前，依照监控设计方案共安装31个监控点，新增内部监控设备24个，原有7个监控设备继续使用，每栋楼内增设监控点，小区内监控实现无盲点全覆盖。
8、因递交政府职能部门的【2013】4号文件迟迟得不到答复，为了小区全体业主的共同利益，业委会依照第五次业主大会的授权与知本律师事务所签订委托协议书，通过法律诉讼渠道解决物业纠纷。
9、业委会配合知本律师事务所律师整理诉讼案件的资料，先后到城建档案馆、房改办、土地局、房屋产权产籍管理中心等相关职能部门查阅资料，并陪同律师多次到法院进行立案；因该起物业纠纷涉及多方面因素，法院迟迟不予立案。在各方面努力下，2013年10月14日碑林区人民法院终于将小区这起纠缠了1年多的物业纠纷案进行立案。业委会同时支付碑林区人民法院2884元立案费。而有关炫蓝餐厅拆除一案，法院以该建筑属于非法建筑为由不予立案。
10、小区周边西安鹏博置业开发有限责任公司在原美术广告公司地盘开发楼盘。从最初的开挖深基坑，到目前正在修建的大楼。为了小区安全，业委会分别以书面文件形式【2013】24号文件、【2013】25号文件、【2013】26号文件、【2013】27号文件、【2013】28号文件上报61540部队、西安市棚户改造办、西安市碑林区棚户改造办、西安市规划局、西安市碑林区规划局西安市消防支队、陕西省消防总队共7家单位。表明业委会立场，维护小区利益。
11、经过业委会与61540部队的协商，61540部队为小区1#地下室水泵进行更新安装；
12、因小区1#楼屋顶经常渗水，根据业主反映情况，业委会多次与61540部队进行沟通，最终通过修缮解决1#楼屋顶经常渗水问题；
13、因2013年春节前后小区内连续3次被盗，业委会为加强小区安全，于2013年3月2日业主委员会会议决议：“一号楼准备用自己楼宇共有收益将门锁换成双门卡（双2/3），其他各楼门栋贴通知换门锁，采取自愿自费更换超B级防盗锁芯”。但是，经过业主投票表决关于将门锁换成双门卡一事未过半数。于是业委会派专人多次进行市场调研，反复对比各种型号门锁锁芯，最终在网上确定浙江美利保锁具公司提供的锁芯。在此期间，业委会先联系西安代理商，与代理商谈价最终达成245元/个锁芯的协议价。然后，业委会陪同负责安装锁芯的工作人员上门安装，同时联系有关售后服务。最后，以采取自愿自费形式，为小区20多户业主更换门锁锁芯，为每户更换该锁芯的业主节约135元；
14、在对小区设施设备进行更新改造过程中，业委会先后签订监控系统工程安装合同、智能车辆控制管理体统、门楼大门制作安装合同共三份；
15、业委会与昊昌广告签订广告租赁合同新增公共收益4,600元整；
16、本年度组织召开业主委员会会议共12次，形成决议68项。依照决议由业委会完成编写红头文件共31份；
17、业委会整理2011年~2013年档案，并购买15个文件盒对其进行分类；
18、业委会组织小区业主参加小区物业纠纷案的开庭审理。2013年11月22日上午9:00小区物业纠纷案在碑林区人民法院开庭。开庭当天安捷物业、泓盛的代理律师提出反诉并要求推迟开庭时间以准备诉讼案件证据。经过协商，法院做出决定，将该起案件推迟一个月再进行审理。于是，2013年11月22日心晴雅苑小区物业纠纷一案第一次庭审就这样搁浅了。
2013年12月23日上午9:00业委会组织小区热心业主共33人参加碑林区人民法院开庭审理的这起物业纠纷案。在庭审会议上，双方律师进行了针锋相对的辩论。3个小时过去了，法官以民事诉讼案件程序为由，将该起案件推向了庭外调解阶段。
2014年3月5日上午9:00碑林区人民法院在本案的主审法官的主持下，原告就该起案件涉及的经济利益问题引用法律法规，再次表明立场。调解期间被告代理律师一直笑而不答，不予配合。调解失败。主审法官当场表示，要到本案的焦点心晴雅苑小区实际进行考察。
2014年3月12日上午10:00，依照约定的日期，本案的主审法官，原、被告代理律师来到了心晴雅苑小区进行现场实际考察。
截止目前为止心晴雅苑小区的这起物业纠纷案还未落幕，我们深切期盼着法院的判决。
19、为了规范业委会日常工作，提高业委会工作质量，向专业化方向发展。业委会坚持每月至少一次例会制度，向各位委员及监委成员通报工作进展情况，讨论解决存在的问题，研究决定下一步工作，使业委会的工作能够按照计划有条不紊的实施。同时业委会还通过网络平台多方取经，并先后邀请相关资深专家北京陈凤山、南京陈伯元、珠海林书权等来小区传授治理小区的相关管理经验及业委会工作方法；
20、为了加强陕西业委会相互之间的联系，巩固陕西业委会联盟成立的成果，业委会把取得的经验毫不保留的介绍给西安预成立业委会及已经成立业委会的小区，帮助他们成立小区业委会及解决小区业委会工作中遇到的困难，全年共接待其它小区业主或业委会来访20余次。
2013年小区业委会的工作是繁琐的，周边各种矛盾冲突都比较尖锐。为了广大业主的整体利益，业委会班子成员在周洪斌、李建华、欧阳旭、王建清主任的带领下一直冲在解决各种矛盾冲突的第一线，他们以政策法规为依据，本着全心全意为小区业主服务的理念，将业委会的工作积极向前推进。虽然业委会做了很多工作，但是小区存在的很多问题还没有得到有效解决。在即将到来的2014年中，业委会全体工作人员，将再接再厉，为广大业主谋取更多利益，为建设美好家园共同努力。
附件一：心晴雅苑小区2013年共有收益收支公示表
心晴雅苑小区业主委员会
2014年3月31日
心晴雅苑小区2013年共有收益收支公示表
时间：2013年1月~2013年12月 金额单位：元
收入
序号
项目
起止日期
金额
说明
1
上年结余
2012.12.31
48709.10
2
停车费
2013.01~12
185092
固定停车127740元，临时停车57352元
3
广告费
2013.01~12
29400
9部电梯广告费21600元、3个灯箱广告5700元、7个楼宇广告2100元
4
场地租赁费
2013.01~12
33690
移动基站20000元、联通12000元、康基制水1200元及摊位费490元
5
其它
2013.01~12
8630.87
卖废品、收废品管理费及银行利息、搭防护棚3000元
6
合计
305521.97
当年收入256812.87元
支出
1
物业管理租房租金
2013.07~12
41800
6个月4-12B租金19800元、4个月3-1F租金6000元、炫蓝餐厅8个月16000元
2
监控系统预付款
2013.10
20000
监控系统合同总额的40%
3
律师费、立案费
2013.10
12884
预付律师费10000元（物业纠纷、炫蓝），物业纠纷立案费2884元
4
第五次业主大会开支
2013.06~07
14504
发放奖品11600元、奖励物业人员400元，志愿者费用2000元、复印资料265元、杂支费239元
5
人员工资
2013.01~12
40000
12年12月~13年3月2个人共11200元，4~7月3个人共13800元，8~11月2个人共15000元
6
慰问物业及楼长
2013
2951
元旦（大米、油共21份1899元）、春节（糖、油共21份，1052元仅限物业）
7
小区志愿者交通误餐费
2013.12
4100
小区热心业主参加庭审旁听交通及误餐费
8
电梯电源
2013.04
6000
五方通话不间断电源
9
各楼应急灯
2013.04
1800
各楼门厅添加应急灯
10
税款
2013.01~12
1336
场地租赁税费
11
办公电话网费、报纸
2013.01~12
2267
办公室电话及网费1730元，报纸537元
12
空调一台
2013.05
2099
业委会办公室添加
13
打印机
2013.07
1080
业委会办公室办公设备
14
办公杂支费
2013.01~12
1754.8
复印资料574.8元、交通费120元、银行账户管理费360元，接待深圳业委会同行700元
15
物业分成
2013.01~12
49636.4
按合同约定小区共有收益20%分成
16
搭建防护棚
2070
小区搭建小区防护棚业委会4人共800元，物业9人1270元
17
合计
204282.2
结余
1
银行存款
2013.01~12
95179.05
2
现金
2013.01~12
6060.72
3
合计
101239.77
心晴雅苑小区业主委员会
2014年3月31日
