一、城市更新在城镇化提升中发挥重要作用
城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。它包括两方面的内容：一方面是对客观存在实体（建筑物等硬件）的改造；另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续，包括邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等软件的延续与更新。
根据观研报告网发布的《中国城市更新行业发展现状调研与投资趋势预测报告（2023-2029年）》显示，当前我国城镇化率水平为64.7%，十四五期间将迈入65%-70%区间。从发达国家经验来看，城镇化率在达到70%后城镇化速度将明显减慢；我国自2015年以来城镇化速度逐步递减，预计未来城镇化也将逐步从“高速发展”转向“高质量发展”，城市更新将发挥重要作用，使城市更健康、更安全、更宜居，成为人民群众高品质生活的空间。
数据来源：中国城市更新行业发展现状调研与投资趋势预测报告（2023-2029年）
二、目前城市更新项目实施多以政府主导
城市更新实施模式可以分为政府主导、市场主导和多元合作三大类。城市更新是十四五规划重点内容，目前我国城市更新项目实施多以政府主导。
资料来源：中国城市更新行业发展现状调研与投资趋势预测报告（2023-2029年）
我国城市更新行业相关政策
| 时间 | 文件/会议 | 政策主要内容 |
| 2021.02 | 棚户区改造工作拟激励城市名单 | 确定2020年棚户区改造工作拟激励支持的城市名单 |
| 2021.03 | 两会政府工作报告 | 要实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。2021年新开工改造城镇老旧小区5.3万个，较2020年实际完成量増加约1.3万套 |
| 2021.03 | 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》 | 要加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩。 |
| 2021.04 | 《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》 | 要实施城市更新行动。在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等"三区一村”改造为主要内容的城市更新行动。加快推进老旧小区改造，2021年新开工改造5.3万个，有条件的可同步开展建筑节能改造。在城市群、都市圈和大城市等经济发展优势地区，探索老旧厂区和大型老旧街区改造。因地制宜将一批城中村改造为城市社区或其他空间。 |
| 2021.05 | 《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第三批）》 | 总结了各地在动员居民参与、改造项目生成、金融支持、市场力量参与等7个方面的可复制政策机制。其中金融支持方面涵盖培育规模化实施运营主体、编制一体化项目实施方案、探索创新融资模式、创新金融产品和服务、金融机构建立协同工作机制5项举措。 |
| 2021.08 | 《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》 | 严格控制大规模拆除，除违法建筑和被定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑。 |
| 2021.09 | 中国城市规划年会 | 住房和城乡建设部副部长黄艳：住房和城乡建设部将组织开展城市更新试点，推出示范项目，总结可复制推广的经验做法；并会同相关部门，针对城市更新难点问题，探索完善适用于城市存量更新的土地、规划、金融、财税等政策体系。 |
| 2021.11 | 《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》 | 将在北京等21个市（区）开展第一批城市更新试点工作，探索建立城市更新配套制度政策。 |
| 2021.11 | 《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第四批）》 | 总结各地经验，为解决老旧小区改造计划不科学、统筹协调不够、建立长效管理机制难等问题提供参考。 |
| 2021.12 | 《关于政协第十三届全国委员会第四次会议第0983号（城乡建设类021号）提案答复的函》 | 正牵头制定指导各地实施城市更新行动的政策文件，从国家战略高度加强城市更新顶层设计。 |
| 2021.12 | 住房和城乡建设部召开城市更新试点工作视频会 | 视频会上，北京、重庆、南京、成都、呼和浩特、长沙、烟台、铜陵等8市政府负责同志介绍了试点工作打算和实施方案。 |
| 2021.12 | 住房和城乡建设部部长王蒙徽专访：《防风险稳増长促改革，推动住房和城乡建设事业高质量发展》 | 将鼓励各地大胆实践，在总结各地实践的基础上，加快形成一整套与大规模存量提质改造相适应的城市开发建设体制机制，以及相应的金融、财税、土地等政策体系，推动实施城市更新行动。 |
资料来源：中国城市更新行业发展现状调研与投资趋势预测报告（2023-2029年）
2021年11月工信部发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，选取21个城市开展城市更新试点。值得注意的是，2021年以来全国共有超过30个省市已出台城市更新相关政策，范围远大于试点城市，这主要由于多数地方政府对城市更新持积极态度。如辽宁2021年4月谋划首批城市更新示范项目120个，总投资1891亿元。谋划“十四五”期间涵盖住建、交通、商业、文旅、工业遗产和生态治理等城市更新项目2230个，总投资1.3万亿元。广州市“十四五”规划公布了五个重点城市更新方面的投资金额，预计十四五期间实现投资总额达3315亿元，总投资金额达7672亿元。武汉市更新中心初步选择了153个更新项目纳入“十四五”城市更新项目库，总投资超过5000亿元。
第一批城市更新试点城市（区）
| 类别 | 城市名单 | |
| 地域分布划分 | 北方城市 | 北京、沈阳、唐山、烟台、潍坊 |
| 东部城市 | 南京、苏州、宁波、厦门 | |
| 中部城市 | 郑州、南昌、滁州、铜陵、黄石、景德镇 | |
| 西部城市 | 呼和浩特、银川、西安、成都、重庆渝中区和九龙坡区 |
资料来源：中国城市更新行业发展现状调研与投资趋势预测报告（2023-2029年）
部分区域城市更新“十四五”投资规划汇总
| 时间 | 城市 | 投资规模 | 备注 |
| 2021.04 | 辽宁 | 13000 | 谋划首批城市更新示范项目120个，总投资1891亿元。谋划“十四五”期间涵盖住建、交通、商业、文旅、工业遗产和生态治理等城市更新项目2230个，总投资1.3万亿元 |
| 2022.02 | 河南 | 3000 | 城市更新工程力争“十四五”期间完成投资3000亿元以上 |
| 2021.05 | 广州 | 3315 | 广州市“十四五”规划公布了五个重点城市更新方面的投资金额，预计十四五期间实现投资总额达3315亿元，总投资金额达7672亿元 |
| 2021.09 | 成都 | 6500 | 当前十四五期间92个项目估算投资总额超过6500亿元 |
| 2021.07 | 武汉 | 5000 | 目前，市更新中心初步选择了153个更新项目纳入“十四五”城市更新项目库，总投资超过5000亿元。 |
| 2021.12 | 南昌 | 3204 | 十四五期间城市更新共计项目239个，总投资3203.5亿元 |
| 2020.01 | 深圳 | 10000（估算值） | 《关于深圳城市更新与土地整备的“十四五”规划（草案）》指出“规划期内完成城市更新和土地整备固定资产投资总额超过1万亿元”。 |
| 2020.02 | 青岛 | 3287 | 市南区，372亿元；崂山区，1086亿元；李沧区，1300亿元；即墨区，508亿元；平度市，20.8亿元 |
资料来源：中国城市更新行业发展现状调研与投资趋势预测报告（2023-2029年）
此外，各地纷纷大力推进城市更新基金设立相关工作，城市更新热情持续高涨。以上海为例，2021年6月，上海地产、招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等国资背景的房企和保险资金联合成立800亿元城市更新基金，是目前全国落地规模最大的城市更新基金，未来全部投放到上海中心城区的旧区改造和城市更新项目。2022年2月，上海城市更新引导私募基金合伙企业(有限合伙)注册成立并完成备案,注册资本为100.02亿元人民币，这是上海2021年6月发布的800亿元城市更新基金中的引导基金，其备案完成标志着上海在城市更新资金支持方面取得重大进展。2022年4月，保利发展控股集团股份有限公司参与上海城市更新引导私募基金合伙企业，持有有限合伙份额20亿元。
部分地区城市更新基金相关动态
| 时间 | 城市 | 事件 |
| 2022.06 | 温州 | 温州市委常委、副市长赴市国资运营公司指导温州城市更新基金工作，并要求市属国企要拓宽思路，创新方式，尽快制定详细的基金运作方案(包括基金管理办法)报市政府审议，确保首个项目早日落地。 |
| 2022.06 | 成都 | 成都市住建局将结合全国城市更新试点工作，会同有关部门加快推进我市城市更新基金设立工作，广泛撬动各类社会资金参与城市更新和老旧院落改造，大力探索可持续的城市更新模式。 |
| 2022.05 | 沈阳 | 沈阳市人民政府办公室发布《关于促进沈阳市投资基金业高质量发展的实施意见》设立2支政府出资基金,其中1支为城市更新基金，由沈阳市城市建设投资集团有限公司发起设立，采取公司制形式，基金规模100亿元。 |
| 2022.04 | 洛阳 | 洛阳市涧西区举行城市更新基金暨银企集中签约仪式，破解城市更新资金瓶颈，中建七局等10家央企负责人，建设银行等6家银行机构负责人出席签约仪式。 |
| 2022.04 | 上海 | 保利发展控股集团股份有限公司参与上海城市更新引导私募基金合伙企业，持有有限合伙份额20亿元。 |
| 2022.03 | 重庆 | 重庆多措并举推进城市更新，将积极拓宽城市更新资金的来源渠道，力争今年完成城市更新基金筹建。 |
| 2022.02 | 上海 | 上海城市更新引导私募基金合伙企业(有限合伙)注册成立并完成备案,注册资本为100.02亿元人民币，这是上海2021年6月发布的800亿元城市更新基金中的引导基金，其备案完成标志着上海在城市更新资金支持方面取得重大进展。 |
| 2021.11 | 石家庄 | 设立石家庄市城市更新基金规模100亿元，资金来源包括:市本级筹集城市更新资金20亿元、募集社会资金80亿元。 |
| 2021.08 | 天津 | 天津城投集团、中国中铁、中国中冶、中国电建、中国金茂、中海地产、华润置地、保利地产、绿城中国、平安不动产、富力集团、中国建筑等17家大型企业集团联合成立天津城市更新基金，合计300亿元。 |
| 2021.07 | 无锡 | 无锡城建发展集团联合平安建投、中交投资、上海建工、上海城建置业、C太保私募、民生银行、平安银行、招商银行、兴业银行、融创地产、华润置地等13家单位，共同发起设立无锡市首支城市更新基金，基金规模达300亿元，资金将专项用于投资无锡旧城区改造和城市更新项目规划、建设、开发及运营等。 |
| 2021.06 | 上海 | 上海地产、招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等国资背景的房企和保险资金联合成立800亿元城市更新基金，是目前全国落地规模最大的城市更新基金，未来全部投放到上海中心城区的旧区改造和城市更新项目。 |
| 2021.05 | 北京 | 设立中关村科学城城市更新与发展基金，基金总规模300亿元，旨在发挥财政资金杠杆撬动作用，引入社会资本共同推进城市建设，解决区属国企建设产业项目资本金不足问题。 |
资料来源：中国城市更新行业发展现状调研与投资趋势预测报告（2023-2029年）
三、老旧小区改造是城市更新发力主向，十四五期间市场规模接近3.6万亿元
城市更新包括对旧工商业区、老旧小区、城中村三大领域的改造，其中老旧小区改造是城市更新发力主向。2019-2020年期间，全国已开工改造城镇老旧小区5.8万个，惠及居民1043万户，与2019年相比，2020年的城镇老旧小区改造任务比2019年翻了一番。其中，2020年1-11月，全国新开工改造城镇老旧小区3.97万个，惠及居民近725万户，已超额完成《2020年政府工作报告》中规定的任务。
数据来源：中国城市更新行业发展现状调研与投资趋势预测报告（2023-2029年）
从规划目标来看，《十四五规划》首次在五年规划中为城市更新设立数量型指标，要求“完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村”。预计十四五期间，我国老旧小区改造市场规模接近3.6万亿元，年均市场规模超过7000亿。
2022年各省市老旧小区改造计划目标
| 地区 | 改造计划目标 |
| 云南 | 新开工改造老旧小区1500个 |
| 陕西 | 改造城镇老旧小区2192个 |
| 甘肃 | 改造老旧小区1599个 |
| 新疆 | 继续推进城镇老旧小区改造，完成1273个老旧小区、20.39万 户改造任务，积极推动老旧小区加装电梯 |
| 海南 | 开工改造608个城镇老旧小区 |
| 西藏 | 改造老旧小区31个 |
| 吉林 | 开工改造城镇老旧小区1100个 |
| 北京 | 新开工300个老旧小区改造提升项目、完成100个小区改造工程 |
| 重庆 | 新开工改造城镇老旧小区2177个，3089万平方米 |
| 河北 | 改造城镇老旧小区3698个 |
| 辽宁 | 沈阳改造老旧小区475个，大连改造老旧小区700万平方米，鞍山老旧小区改造268万平方米，抚顺新开工改造老旧小区14个，丹东改造老旧小区89个，锦州开工改造老旧小区47个，营口改造老旧小区91个，辽阳改造老旧小区37个,铁岭老旧小区改造项目27个、147万平方米，朝阳新开工改造城镇老旧小区37个，盘锦实施28个老旧小区改造续建工程，葫芦岛改造老旧小区108个 |
| 浙江 | 开工改造城镇老旧小区不少于600个、7500栋 |
| 江西 | 开工改造城镇老旧小区1062个 |
| 湖北 | 改造老旧小区3053个 |
| 广东 | 开工改造城镇老旧小区1000个以上 |
| 湖南 | 到2022年底，全省开工改造1 500个城镇老旧小区 |
| 河南 | 积极开展城镇老旧小区改造，全年开工改造37万户 |
| 黑龙江 | 城镇老旧小区改造开工35万户以上 |
| 贵州 | 改造城镇老旧小区1501个，设计居民21.3万户,预计投资79.9亿元 |
| 内蒙古 | 实施城镇老旧小区改造21.37万户 |
| 宁夏 | 改造老旧小区5万户 |
| 青海 | 计划实施4万户城镇老旧小区改造EIS |
| 四川 | 新开工改造城镇老旧小区5300个 |
| 安徽 | 计划改造674个项目(1431个小区) |
| 山东 | 改造1963个项目(3889个小区) |
| 广西 | 国家下达老旧小区改造任务为1322个 |
资料来源：中国城市更新行业发展现状调研与投资趋势预测报告（2023-2029年）
数据来源：中国城市更新行业发展现状调研与投资趋势预测报告（2023-2029年）
联系客服
