窗前的绿地归一楼业主所有吗？

    【案例】林先生所在的小区一楼本是一片绿地，当初开发商承诺这片绿地归一楼业主所有，但现在物业说绿地是归全体业主所有。还让一楼业主把绿地腾出来，请问这个绿地到底归谁所有？
    【律师解析】根据最高法院的倾向性意见，在规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的绿地，应当认定为该特定房屋的组成部分，即专有部分的组成部分。
    理解这个问题要注意几点：
    第一，该绿地是否在“规划上”专属于特定房屋，这里的“规划”是指与规划有关的所有文件，而不仅仅是规划图。
    第二，开发商在卖房时也已经根据规划将该绿地列入该特定房屋买卖合同中。第三，该绿地在业主购买时就已经“明示”，如该绿地被围起来，只能从该特定房屋才能进入。这里“明示”的标准是“具有构造上的独立性，能够明确区分”和“具有利用上的独立性，可以排他使用”。你可以根据这三个标准判断下这个绿地是否归业主个人所有。
    【案例】牛先生所住小区的物业公司利用小区的共有部分进行盈利活动，牛先生想问这个收益是该归谁所有？
    【律师解析】根据《物权法》第72条的规定，业主对建筑物专有部分意外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理（包括前期物业管理）期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。
    【案例】孙女士小区的开发商用他们的外墙面打广告，孙女士想问外墙面究竟是属于开发商还是业主？
    【律师解析】我们认为外墙面属于业主共有。共有部分的标准实质有二：一是不属于专有部分，二是不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。根据现有的划分标准，专有部分的范围不包括外墙面。另外，外墙面不可能由开发商所有，因为出售专有部分的时候已经计算了外墙面的面积，不可能由开发商为业主支付单独的成本，对外墙面保留所有权并享有收益。综上，外墙面不属于开发商所有，应属于全体业主共有，对于利用共有部分产生的收益，应当归全体业主共有。
（本期问题由大连房地产律师网、北京市盈科律师事务所马文龙律师解答）