依据世界各国、各地区的发展历史、社会制度、自然条件和耕种习惯，不同国家和地区在特定历史时期表现出不同的农村土地制度。解析不同国家土地制度的发展历史，探寻其中的共性和个性，可为我国未来土地制度改革发展路径构建提供经验借鉴。
不同国家和地区的土地制度和土地治理有各自的特点，研究其土地制度的演变历史和发展规律，对推动我国土地制度创新、培育和规范土地市场有重要参考价值。
一、代表性国家和地区的农村土地制度变迁
(一)英国
英国现代农村土地制度根源于封建领地制经济，经历了3 个世纪的圈地运动，最终实现了现代产权制度。
1. 英国农村土地制度的历史形态：封建领土制经济
封建领地制经济以庄园为组织形式，一个典型的庄园有一个中心村，耕地分为领地自营地和租佃领地，即份地两部分。每个农奴从庄园主手中领有一块份地，一般为30 英亩(1 英亩约等于4000 平方米)，收获归农奴所有。领主的自营地由农奴代为耕种，每周义务劳役3~4 天，收获归庄园主所有。同时，随着教会地位的上升，封建领地制经济主要由世袭领地和教会地产构成。
2. 英国近代资本主义农村土地制度的实现方式：圈地运动
第一，圈地运动是资本主义生产方式的资本原始积累过程，发端于14 世纪末15 世纪初英国养羊业圈地运动的兴起。这一阶段的圈地运动规模小，属于非法行为，主要以圈占森林、沼泽、牧场和荒地在内的公地为主，目的主要是变公地为牧场。圈地运动有力地瓦解了封建土地制度。
第二，18 世纪以后，英国的圈地运动出现了第二次高潮。晚期的圈地运动是在以棉纺织业为发端的工业革命的推动下进行的。英国的工业革命爆发、城镇化进程的加快、人口的迅速增长及拿破仑战争期间法国颁布的大陆封锁令，推动了英国晚期圈地运动的深入发展。这次圈地运动得到了政府的大力支持，国会发出圈地法令，圈地以合法形式进行。1709~1810 年，为了进一步扩大牧场领域，建立大农场，英国议会共颁布圈地法令3037 项。3 据估计，1700~1760 年间被圈土地达到34 万英亩，1760~1790 年间被圈土地达到298 万英亩。
第三，19 世纪圈地运动结束后，消灭了小农阶层，产生了可以自由出卖劳动力的无产者，建立了典型的土地所有者– 租地农场主– 雇佣工人这种所谓三位一体的资本主义农场，标志着英国资本主义农场制度的形成。
3. 英国现代农村土地制度的完善
20 世纪上半叶，特别是二战后，英国资本主义农场制度出现了新变化，主要表现在：
第一，农村土地所有权结构出现了新动向。在整个19 世纪，英国占主导地位的农村土地制度是所有权与使用权分离的租佃农场。19 世纪末，英格兰的农村土地约有87%是出租地，在苏格兰和威尔士，这一比例高达90%以上。二战以后，自营农场的比重上升，租佃农场的比重有所下降。到1977 年，62%的农场为自营农场，38% 为租佃农场。
第二，地主的地位下降，农场主的地位上升。农村土地所有权的地位下降，使用权的地位上升，租佃者取得了终身租佃权。
第三，农场经营规模，出现了明显的扩大趋势。政府在政策上支持大农场，排挤小农场，以扩大农场规模，增强其竞争力。1967 年修订的农业法规定，对合并的小农场政府提供所需费用的50%，对愿意放弃经营的小农场主发给2000英镑以内的补助金，或者每年发给不超过275 英镑的终生年金。1990 年，英国10 公顷以下的农场，农场数占26.4%，10 公顷~50 公顷(1 公顷约等于1 万平方米)的农场数占40.4%，50 公顷以上的农场，农场数占33.3%，农场面积占82.8%。
(二)法国
法国农村土地制度发展大致分为3个时期：第一时期，1789 年大革命前的封建领地制经济；第二时期，1789 年法国大革命爆发后的小农经济；第三时期，20 世纪20 年代开始的现代农村土地制度的构建。
1. 1789 年大革命前的封建领地制经济
在1789 年的大革命前，法国处于封建领地制经济时期。其领地的特点是禁止私人圈占土地，实行公共放牧和强制性轮作制度。领地和份地的结合是法国封建领地制的土地占有形式的主体。领主是土地的所有者，同时又是领地的统治者。封建土地的农民大致分为自由佃农和农奴两种。前者与领主无人身依附关系，后者对领主有一种固定的人身依附关系。13 世纪后，领主普遍减少了由自己经营的领地，将土地分成小块租给农民耕种，从而形成了法国封建土地制度的一个特点：领主一般不直接经营土地。
2. 1789 年法国大革命爆发后的小农经济
1789 年爆发的法国大革命，摧毁了旧的封建土地关系，通过暴力将贵族和教会地产分给农民，在农业中广泛建立起了以小块私有土地为基础的小农经济。在大革命后，农村中高利贷活动十分猖獗，到了19 世纪，法国农民开始了两极分化的过程，很多农民破产，少数大土地所有者组织起了资本主义式的大型农场。
3. 20 世纪20 年代开始的现代农村土地制度的构建
第一，法国政府在将小农场土地合并的同时，限制土地过度兼并。政府规定，对农村土地使用和转让时，私有农村土地一定要用于农业，不准弃耕、劣耕和在耕地上进行建筑。对于弃耕和劣耕者，国家有权征购，提高土地税或让其出租。政府明确规定土地转让不可分割，该块土地只能整体继承或出让；第二，建立土地市场管理机构——土地事务所，并建立土地银行。土地的转让和出租必须经过管理机构批准，不获其批准，土地转让无效。土地事务所对小块土地有先买权，整治合并后，卖给有经营前途的农民。土地银行购买土地后，再租给农民，订立长期租约，以刺激投资；第三，现阶段法国土地流通的特点是将土地市场分为市地市场和农村土地市场，市地市场以建设用地流转为主，农村土地市场以农业生产用地流转为主。
(三)美国
美国是一个没有封建历史的移民国家，是由“现代的人们根据现代的、实际的、合理的原则在处女地上重新建立起来的”。
1. 殖民地时期，美国的土地所有权形式
美国在英属殖民地时期，存在着3 种土地所有权形式。私田：由英王赐给村社和社团，村社再将土地分给居民，每户30 英亩，一般在北部地区；公地：公共所有土地，一般是牧场、森林和荒地；小地产所有制：移民自行占用，包括自耕农和小型农场。
2. 独立战争后，美国式农业资本主义道路的形成
独立战争后，美国政府颁发了一系列关于实行土地国有化和分配国有土地的法令，没收亲英贵族的土地，并将其出售或分配给农民。
1780 年关于联邦土地的决议和1787
年的西北法令，奠定了土地国有化政策的基础。从1785 年开始，美国政府就通过法令，将国有土地分配给私人。1785年颁布了独立后的第一个土地法令，规定政府对土地按长方形进行丈量，除划拨给1/6 的土地作为教育方面的用途外，成立土地管理局，按低价出售公有土地。
1785 年时，一次买地的最小规模是640 英亩，每英亩最低地价1 美元。1862 年以前，美国政府采用拍卖等方式向私人卖地，1862年宅地法规定，所有年满21岁的美国公民，只要以耕作为目的，只需交少量登记费(初期为10美元)，就可领到160英亩土地，在领得的土地上连续居住或耕种5年后，就可取得土地的所有权，或在土地上住满6 个月并对土地有所改良，可以按每英亩1.25 美元的价格购买其所有权。1862~1926 年，政府发出了139 万多张土地所有权证书，授地面积约22 615.9 万英亩。8 因此，美国式农业资本主义道路的形成，解放了农民生产力，小农经济得到了自由发展，产生了新的资产阶级农场主，同时也形成了大批自由劳动力。
3. 美国现代农村土地制度
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