房地产如何走

房地产如何走

五一期间，全国各地传得沸沸扬扬的就是北京万科的毛大庆参加某个小范围活动的讲话，结果被人发了，然后万科又出面辟谣。内容大致是毛大庆并非全面看空房地产之类云云。今天网上有郁亮的采访，郁亮的观点自然是长期看好房地产了。

对于这些，安民的观点只有一个，不予理会。

2003年11月27日，咱在万科论坛首次发贴，大致内容就是要万科注意成本，练内功。当时万科的精力放在产品质量上，认为既然要提高质量，那么就得花钱，安民所提出的降成本的观点与他们要花钱搞质量的观点相反，于是公司和网上质疑安民是被人收买了去捣乱的人。于是公司内部人和一大堆版主对我发起了围攻，我一个力战十多人，坚持了两周，到双方都精疲力竭才罢休，直闹得王石在自己的坛子里两周都不好意思露头。这场争论到2009年才有结果，因为2008年底，万科不得不拱手让出老大的位置，中海地产净利润比万科高得多，现在更是如此。

这说明了一个什么问题？万科的管理层，看不远的。他们更注意眼前，甚至眼前也未必能够看清楚，因为相关利益在里面。

关于房地产全利益链条的研究，我在2010年春夏全面完成。2011年从政治经济学的角度，从人口变化和社会分层的角度进行了研究，把房地产见顶的最后时间定位在2025年之前。2013年我的研究表明，从经济学，从房地产行业的增值与中国GDP增值比较的角度，房地产见顶的时间当在2017年之前。2013年我还从本轮宏观经济弱复苏的角度，通过CPI和利率的变化，最终锁定房地产见顶的时间当在2014年。我的研究是采用不同的角度不同的方法，但总体而言，是逐步逼近且留有余地的研究方法。这些研究方法至少现在看来是有效的，而且我2013年7月到11月即已经明确说明，“未来一年到一年半是房地产抛售最好的时机”，也即2014年到2015年上半年房价见顶，然后会有一个大的动荡，这个观点对我而言，是早已经得出了的，而且是讲得十分明确的。

但是我们看到，到现在为止，很多人还在幻想，包括郁亮还在幻想房价上涨。这种观点是很害人的。房价已经失去了上涨的根基，无论从利率，从银行房贷，从国家货币政策，还是从汇率，从整个房地产长期发展大势的整体上来看，房价现在就是顶部区间，较大的调整随时都会来临。因此，我们的观点就是，去掉幻想，面对现实，提前行动，理性面对。而在理性地思考问题的时候，我们最为重要的，就是要抓住问题的根本。

抓不住问题的根本，最后就抓不住问题的答案。

安民从1998年看好房地产，到2010年开始转向，2013年确认房地产头部。在我看来，这个调整是针对前16年房地产上涨的总体调整，而不是局部。而从大的局势上来看，这个调整完毕之后，也许今后，有的城市房价还有可能创下新高，但是，对于投资者而言，眼前的这轮调整，不能不认真面对。

因为目前是利率和汇率双重的压力，还有宏观经济的压力。这在以前是从来都没有出现过的。货币政策对经济的刺激已经失效或正在失效，这在以前也是没有经历过的。在此情况下，房地产必然有个大的调整，甚至不排除跌一半以上甚至崩盘。

中国房子没有那么高的价值，真实的成本不高，质量不咱地，还只有几十年的产权。目前的房地产，只是人为地吹大了的泡沫而已。导致房价如此虚高，正是中国利益集团对全民利益的高效掠夺，房地产只是一些阶层洗劫中国社会财富的一个工具而已。只是中国的问题总是怪得离谱，面对这种利益被严重掠夺严重侵害的事实，居然大家还是拼了老命借了巨额资金往房地产里钻，有几套房子的人现在都是沾沾自喜，膨胀到认为自己就是了不起的大富豪。可见中国老百姓之可怜，可悲，可叹，而又可嫌到何种程度。典型的被卖了还帮人数钱，还要赞颂卖他的人了不起，多么英明，还要说自己卖得很贵！鲁迅说，中国只存在两种人，一种是做稳了奴隶的，一种是想做奴隶还没有做上的。在房地产里，中国也只有两种人，一种是做稳了房奴的，还有一种就是想做房奴还没有做上的。而做上房奴的，也只是纸上富贵，只要他们不变现，他们就将是坐了一回电梯，上上下下观光游览了一番而已。

至于毛大庆他们研究的那个18年的问题，这个，那是大顶的时间，并且不可能是准确的预计。

因此，我们的结论还是，有余房者，快跑。抛弃幻想，面对现实。