2011年已接近尾声，明年1月1日以后房贷利率就将按照最新利率，5年期以上商业房贷基准利率将达到7.05%，为此，不少房贷客户近日纷纷咨询专家，是否现在就要通知银行准备提前还贷？
对此，分析认为，对于每月月供7783元的投资者，提高利率后两者之差超600元，20年累计利息差为15.679万元，可提前还贷。但对于此前享受房贷优惠利率等4种情况客户则不适合还房贷。
4种状况不宜提前还贷
情况一
享受7折利率房贷
分析认为，首先是已享受7-8.5折优惠利率房贷的最不应该还。以5年以上贷款利率为例，按明年1月1日调整贷款利率后，基准贷款利率为7.05%，如果贷款者此前享受7折利率，则优惠利率为4.935%，如果享受85折利率，则优惠利率为5.9925%。
以100万元20年期等额还本息贷款为例。部分客户按照今年调息前5.94%基准利率打7折计算，月供是6463元，明年1月1日以后，这部分客户还能按7.05%基准利率7折还房贷，则每月月供仅6563元，利率调整前后月供之差不过100元。这部分客户不需要提前还房贷。
对借款人日常生活不会造成什么影响。理财师尤其强调，在目前首套房贷款利率都比基准利率高态势下，提前还款看似节省利息，实则得不偿失。
情况二
等额本息还款到中期
等额本息还款已到中期房贷客户不宜提前还。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷话，已经偿还了大部分利息，提前还款部分则更多是本金，这种情况再选择提前还贷话意义不大。
情况三
等额本金还款已过1/3
对于等额本金还款期过1/3房贷者如提前还贷也不划算。
据悉，等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。据测算，使用该还款方式还款周期，当还款期超1/3时，其实借款人已还一半利息，此时再选择提前还贷话，偿还更多是本金，不能有效节省利息支出。
情况四
投资收益高于贷款利率
投资收益高于贷款利率不宜提前还。理财师认为，尽管投资时风险迭出，但如果不贪心，一年赚10%还是很有希望。
对于已经享受7折或85折优惠房贷利率借款人而言，即使没有好投资渠道赚不到更高收益，但目前半年期、一年期理财产品收益率就已经高于打折后房贷利率，足以应付加息后房贷利息支出。
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