北京房姐，楼市投资专家，买房路上的自己人。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：房姐好，首付两百五十万，首套房，北京户口，小两居，考虑通勤，自住，考虑后续子女上学。。夫妻上班地点西北旺和金融街。。强佑府学上院。83平，7.8万。670左右的房子。。这个房子可以买不？？着急
回答：1.强佑府学回避
2.既然是首套房，加上海淀上班，你们还需要学区自住的话，那么买完大概率是这辈子资产很难再翻动
3.西北旺和金融街上班，如果买房自住是比较尴尬的，两条线中间部分全部溢价，建议以租房优先
4.小孩4岁前不用考虑学区
5.学区的价值投资地在朝阳核心地段
6.250万首付贷足买套接近600万的公房，或者角门4/10交汇地带550左右商品房是大方向
提问：房姐，望京有没有什么鬼牌可以看看的？
回答：望京有很多的老破大，其中一些由于证件，维护，办公，位置等原因变得诡异，比如佳境天城。
提问：房姐好，一张首房首贷，资金210多点，计划持有四五年左右，有没有推荐关注的楼盘或者房源？
回答：210万的现金，选择就是450万左右的标的。
一个是望京的一些2000年左右刚需两居，一种是甘露园，酒仙桥一带类似房龄的小区，大约是单价5.5*80多或者6*75这种类型的标的。
如果现金可以多一点，总价到500万以上，可以有更多选择，天通苑大面积还可以选。
北京持有至少是要5年的，卖出有满五唯一这个税费大头在，所以不建议想着短炒。
提问：房姐您好，北京东3.5环附近的八十年代无学区老公房，未来下家按揭或者自己抵押裂变是否越来越困难呢？预算有限，我们选筹是否尽量要选90年以后的房子呢，谢谢~
回答：80年代不能抵押。
我们没买这种房子。
提问：房姐好，我西城陶白片区的房子（目前对应西城实验小学），去年底买的，我刚办完哈尔滨银行的神灯抵押贷资金用来买别的房子，准备租出去，由于房屋没有装修，蛋壳公寓，自如和相寓愿意负责装修，他们承包四到五年，目前蛋壳给的条件最优厚，我个人资金不多，还要还抵押经营贷和按揭的月供，怕装修太费钱，如果租给蛋壳，是否有风险。如果我提前解约，蛋壳提出补偿租客和他们自己各两个月的租金。对于这房子我是长期使用，还是投资，我自己目前没有确定，我和父母户口刚刚转到转到这里，因为我还不知道下一次涨幅的时间点和西城是否多校划片，请您给与建议1相对于自如和相寓而言，是否可以和蛋壳合作?2自己装修再出租是否值得?
回答：1.自如蛋壳都是长租约锁定未来租金增长收益和违约金，通常至少3年起。所以你出租相当于锁4-5年不卖，你要确定好这套房子的未来处理计划。
2.西城是北京溢价最严重的地区，即使北京大涨，西城的价格已经远高于价值，我们可以认为它具备不长的可能。
学区政策不可预测。
3.东西城自如类不吃香，自己简单装修出租反而更灵活。
提问：老师好!请问：立水桥，2004年塔楼，没小区，住家和办公混杂的大楼，一居室，单价5万多贵吗?这个价能买到回龙观的一居室吗？如果能的话，买回龙观还是立水桥好?谢谢！
回答：很贵，不建议购买。
回龙观一居基本5万起步。
买房不买一居。
回龙观和立水桥不能直接对比，整体来看地位差别不大。
提问：房姐美女好，我是河北保定小县城的，小地方，各种金融产品稀缺，想请问一下，如果为了办卡办贷，在北京找个单位挂靠工作，交社保，每年最少多少钱，有相关渠道吗，谢谢。
回答：如果你爱人没有上征信，是的。
有内部渠道做2-1
提问：北京，夫妻都有sfsd，我老婆名下有一套约900w总价房产（无贷款）。我目前手里现金50，月收入2-3万。我计划加入多军入门，纯投资考虑。岳父母看空并不支持。原计划私人借款+xyk凑250万首付上车。最近思考似乎应该用说服老婆用现有方产抵押，然后再购入新房。A.现有房产抵押500w全款入tty；B.现有全款抵押500w做首付sfsd攻1000万标的；C.继续私人借款凑250万首付入tty大面积。请房姐指点一下，应该如何配置？怎样兼顾收益与安全性？
回答：思考后的思路是对的，买房优先用低成本资金，大资金，现有闲置资金，900万净值房产是闲置的金矿。
如果要利益最大化，评估900万抵押预计得到500多万现金，可以直接首房首贷一套购买一套1000万上下的房产，因为金额大大概率有少量资金用不上产生剩余，这样对于你们起步操作比较简单稳妥。
剩余资金可以配置沈阳重庆的小标的，也可以留做未来月供。
同时可以在抵押前凭借净值房产下大额信用卡，补充财力办理信用贷备用，注意分开贷款人，按揭后看看能否办理装修贷。
不管是直接按揭还是全款再抵押再全款再抵押，你们的负债至少是500+500两笔，如何根据贷款能力分配负债，如何为以后准备更好的贷款资质，怎么为零散资金准留有余力，最后这些依然是牵一发动全身，提前全面检查一遍，才能有更详细适合落地的计划。
提问：房姐请问，下一波如果起来，bj能有50%么？四环内上十万？
回答：首先你要知道两件事：
1.什么是真实价格？
2.什么是市场的分层？
即使是2016年，也有很多不到50%的涨幅，即使是2017年，也有很多超过30%的涨幅。
并且，每个区域的分化也非常不同，四环沿线从5万到12万都有，北京的三环四环，不能用来描述价格层次的。
虽然我们都知道北京2016年几乎翻倍了，但是北京的均价（链家显示）才是4万到6万，所以均价也是不能随便用的。
在这种情况下，记住三点：
1.普通房产的价格，基础是平均5年一番；
2.在实地看房中构建估值能力，判断这套房现在的价值，未来的价值；
3.看房踩盘同样也是锻炼你对市场的敏锐程度，你能知道前面是快要上坡了（上涨行情），还是已经飞离地面（涨太快溢价）了。
提问：之前买房按揭用的商贷，办理了支取过公积金还房贷，下一套还能用公积金贷款买么？
回答：不用公积金贷款
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