透视与分析:十大英文概念追述
2000年6月1日,御景园在《北京晚报》上刊登一文:《御景园卖什么?》。文称:“广东房地产卖什么?品质!品质!品质!上海房地产卖什么?价格!价格!价格!”然后用大号黑体写道:“北京房地产卖什么?概念!概念!概念!”其后写:“御景园的发展商郑重宣誓:我们不卖概念!”
可是读过这篇软文章后,我们发现御景园所谓的“精品物业+精致生活”实实在在是一个老掉牙的概念,该文有点过于小题大作啦。其实一周后,御景园策划的一则广告则明白无误地称:我们也要小题大作。广告文案称:“追求英文缩写,拿单一概念大作文章的风气,御景园将它拒之门外!”
这是为数不多的关于对北京卖概念的反动,特别是对英文概念的反动。可这种反动建立在一个没有概念的区位上,建立在一个不成功的项目上,其力度可谓脆弱。实际上,这个拒绝英文概念的御景园却围绕“更关注未来生活的品质”,推出许多老概念:华威桥国贸商圈、外销公寓云集(香榭舍、龙头公寓等)、中西式名师园林、欧陆风格的建筑物、2400平方米五星级会所、温泉入户、AT&T外加宽带网络、外飘窗、ISO9002认证、各类配送等等。这里不仅有中文概念,也不乏英文缩写概念,可惜的只是太旧。
其实,简单地将一两个英文概念贴在自己项目上并不值钱,比如SOHO现代城成功了,但北京至少有三五个叫SOHO的楼盘为何卖不起来?CBD是一个大家都认可的概念,但我们也发现,为什么同在CBD区域,有卖完的楼,有靠攻击别人也卖不好的楼,有天天打广告说自己是CBD但依然卖不出去的楼?而御景园们攻击最多的CLD是一个方圆十几公里的大概念,在这里的高档大型开发项目就有十多个,大大小小几十个楼盘,有目前在市场上热销的项目,也有毫无市场感觉的项目。
所以,英文缩写的概念只是形式,而任何一个楼盘的成功都不可能建立在一个形式或标记上。但不可否认,不管你骂也好、认也好,2000年中,这种英文缩写的概念在市场中有相当的影响力。
本文本想选出十大有影响力的英文缩写概念,但选来选去,发现有影响力的英文概念是如此的少,于是决定寻求这些英文概念出现的源头,以期通过类似的方法发现一些新的概念。
一、最成功的区位概念CBD
CBD是Central Business District的缩写。
CBD肯定是一个标准的舶来品,最早见诸北京媒体的CBD可以考证到《北京房地产》杂志1994年第5期,一篇名为《王府井地区宜发展世界级的中央商务区》的文章明确提出了CBD的概念,文中提到:若纽约没有曼哈顿,伦敦没有道克兰,这两个城市将会什么样?然后点出王府井地区恰恰拥有了CBD所有的特征。这是一篇极为隐含的软文章,作者阳雪实为某公司策划部经理杨磊,其考查过诸多专著后提出北京的CBD区应该在其正在推广的项目所在地王府井地区,并证明说:传统商务区的价值很高,二战后如伦敦等许多城市因为拆迁传统商业区代价高,就实施所谓“大伦敦规划”,但最后的结果依然是失败,不得不重新回头来规划老商业区。
此文当时影响还比较大,所以后来有很多区域都将自己说成是CBD,但最后还是被建国门外地区抓到了先机。1998年,在媒体一通乱炒CBD作后,我们终于等来了首规委关于CBD的定义,以国贸为中心方圆两平方公里的土地,然后又变成四平方公里的土地。
1999年,CBD正式成为许多项目的宣传卖点。2000年,随着朝阳区政府对CBD的炒作,CBD的知名度越来越高,最后终于成了家喻户晓的大概念。其炒作之火导致了地价上扬,房价上涨,也直接导致有关部门下文称:不要再炒CBD了。
但CBD无疑是最成功的英文概念之一。
二、最成功的项目概念SOHO
SOHO是Small Office & Home Office的缩写。
1999年底,许多人看到报刊上关于“SOHO一族”的文章都会误以为是“SOHU”的错拼。2000年初,SOHO现代城热卖时,还是有很多人将SOHU与SOHO混淆,但这并不影响SOHO现代城的热卖。因为本来的SOHO与SOHU不仅拼法相当接近,内含上也有很多相似之处。
但就“Small Office & Home Office”本义而言,SOHO的正宗来源应该是日本。至于英国伦敦、美国纽约的SOHO大街纯粹只是一种巧合。在中国,SOHO来源于潘石屹与张欣的争论。
1999年底,现代城二期启动之前,潘石屹与张欣一直争论现代城二期应该叫成“SOHO现代城”还是“现代城人民公社”,当时担心SOHO一与红灯区相联,二与SOHU相混(都先后在市场中应验),但最后还是洋压土,现代城选择了SOHO案名,放弃了人民公社的想象空间。
当然,谁都知道,SOHO的成功不仅在于案名,而更多的在于其实实在在的产品创新、市场推广,更多的是市场大发展的背景下整个国贸商区的火热。如果现代城当时改叫成人民公社可能会是另一番功夫,如果叫成HOSO可能出现的市场反应也会差不了太多。
三、人为因素较大的概念CLD
CLD是Central Living District的缩写。
2000年6月某晚,风林绿洲策划人周伟峰突然叫笔者喝茶,其间激动地称,研究了半天地图,突然觉得有一个概念有实质性的支持,即奥运概念所带动的正北区这个大区。这个区在已经形成规模的CBD地区与中关村地区中间,应该有一个名字。
中关村地区与CBD地区是两个工作区,而且是能够持续发展、日渐完善的工作区。如果能够在这两个工作区中工作,那么最理想的居住区要么在内城,要么就在亚运村与奥运村地区。于是,在纯生活居住的理念下,中央生活区的概念进入视线,CLD的缩写应运而生。
实际上,周伟峰已经查阅过相关资料,日本东京郊区某个大型生活区也正是在运动场的周边建设起来的,只不过没有叫成CLD。
《中央生活区在哪里?》一文应运而生,这是一篇无关风林绿洲的分析文章,但因商机无限,风林绿洲在最快的时间里将CLD印在风林绿洲的楼书之中,成为CLD首当其冲的推广者。
一个月后,这个概念得到大多数人的认可。实际上,如果CLD能象SOHO那样经过三五个月预热准备的话,效果会更好。
四、最不如其中文名的概念CID
CID是Central Information District的缩写。
这是一个过渡的概念,并不成熟,一方面是因为其中文概念“中关村”三字已经足够好,再次用硅谷二字也很生色,另一方面,CID自己的内容还没有作足。所以,很多关于CID的提法,都是与CBD和CLD共存的。但从一个概念的诞生与流行发展的规律来看,目前还不是CID大肆炒作的时机。其中主要的原因是CID地区没有标志性建筑物,如果CID地区能够规划建设一个诸如国贸中心这样的高档综合项目的话(当然,科技会展中心一不在CID的核心区,二不足够高档),CID肯定会更为流行。
五、没有完全引进的概念LOFT
Loft出自美语,原意是指工厂或仓库的楼层,现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅,也称为Studio或Studio Apartment(莎朗·祖金著《loft生活:城市变迁中的资本与文经》)。
LOFT发源于六、七十年代的美国纽约,80年代迅速兴起,随着个性化浪潮的卷土重来,这个被西方艺术家称之为LOFT的新建筑形式,逐渐演化成为一种时尚的居住与生活方式。LOFT源自于艺术家们对自由的狂热,对反叛的热情,它已成为世界新人类的生活标签。
在北京,第一推广LOFT的是现代城,在SOHO告一段落后,现代城写字楼就在寻找新概念上的出路,LOFT建筑自然而然出现在广告中,因LFOT的标志相当明确,一个层高五米以上的室内空间就可自然的称作为LOFT。
但作为商品房市场来看,真正的LOFT建筑当选1999年就在市场预售的丽舍。这是一个标准的层高五米的公寓型建筑,当然也可以当作商住两用的建筑来卖。可丽舍一直在强调其城中别墅的概念,所以在市场上的反响较弱。如果丽舍早些时候就叫成LOFT丽舍来卖的话,效果肯定会大不一样。
随现代城后,远洋天地也明确地将其某类公寓叫成LOFT,除了跟风外,其建筑形式上与LOFT现代城或丽舍还是有相当差距的。但报称在9月底闭幕的第七届北京房地产交易展示会上,中远房地产的LOFT项目一经问世,50套3天内即被抢购一空。
六、预期最热门的概念TOWNHOUSE
Townhouse本身就是一个全称,其中文意义是联排别墅,也有人将其叫成美国小镇,因为其来源于美国许多中产阶级居住的社区,在那种社区里,Townhouse是区别是Single House和Two-pic这两种建筑形式的,即联排别墅是区别于独幢别墅和双联(双拼)别墅的。
Townhouse亦称联排住宅,由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成,每幢面积约在150~200平方米左右,有自己的院落——“有天有地”。
Townhouse是在本世纪二战后40-50年代,英国发展新城镇时期出现的住宅,现在在欧洲国家非常普及。
另外,Townhouse还具备离城不太远和价格不算太贵的优点,但其与别墅的最大区别可能还是Townhouse定位的是第一居所。
Townhouse的流行又是一个概念先行、产品后来的过程。在万科和兴涛的早期部分房子,以楼上楼下双跃层形式出现,但仅仅拥有了Townhouse的雏形。2000年10月,亚运村北二十公里处的橘郡正式将其项目定位成Townhouse,并在市场推广中一举成功。
据说在2001年,至少五六个Townhouse项目会推向市场,包括华远、万科、万通、太合等企业都在做占地近千亩的Townhouse社区。
七、最新出现的概念MORE
MORE是一个2000年底刚刚推出的概念,据说这一概念不仅在美国高科技区相当成熟,在南方房地产城市也早有影子。
北京首推MORE概念是京洲华园的二期项目时代之光名苑。MORE概念是建立在LOFT和SOHO基础之上的一个新概念,其核心内容是在严格分开工作与生活的基础上,又能满足于空间时间的节流。具体做法即是在小区内设立一个相对独立的共用办公区域,使MORE一族的人可以享受全面的商务服务,在享有更正规更大规模的商务空间的同时,还能够享有绝对隐私的个人生活空间。
时代之光称,MORE这个词来源于硅谷们的乌托邦理想。在过去的一些年中,在LOFT和SOHO的空间里,奋斗者们想拥有真实的生活已经被戏称为乌托邦。于是,大家经常谈论乌托邦的作者THOMAS MORE,住进新的MORE社区,就像来到了MORE描述的乌托邦之家一样。但实际上,MORE是英文Mobile Office Residential Edifice的缩写,其文意为移动、办公、居住等意,通常译为互动商务居住区。作为英文单词,MORE的真意是“更多”。
MORE社区具有最轻松的办公室、较正规的环境、最有效的商务团队,还有住宅内更隐私的空间等诸多优点。但到目前为止,MORE概念除时代之光外,还没有其它项目跟风宣传,但就其实质性的功能变化而言,还是有相当的市场潜力的,最起码MORE社区能够解决工商注册的问题。
八、最早出现的概念5A
5A是由楼宇自动化系统(BA)、消防自动化系统(FA)、保安自动化系统(SA)、办公自动化系统(OA)及通讯自动化系统(CA)构成。
在北京房地产市场上可以追述到1993年底的阳光广场,当时其推广广告称,阳光广场写字楼是3A的建筑物,1994年,就有不少项目将3A推广到5A,经过两三年的市场预热,5A已经与智能化紧密相联,成为衡量一个写字楼项目是否先进的标识。
但实际上,目前5A还是一个比较空虚的概念。所以,尽管经过六七年的漫长时间,5A并不是一个排名前列的英文概念。
诸如中关村大厦,在介绍自己是5A智能化大厦时写道:BA是通过对空调给排水系统实现自动控制及监测,使被控设备在优化状态下自动运行,达到节能降耗的目的。SA的保安着重于日常的监视、观察及录像,确保大厦24小时安全。FA的消防采用智能型火灾报警控制系统,使火灾一旦达到设定温度,消防水自动喷淋进行火灾自救。OA办公布置了密集的信息插座,可满足全部高速网络应用及平滑升级。CA通讯是当今市话最高级别的集团用户网上构筑的一个叠加网,集语音和数据业务于一体,附目前最先进的卫星电视接受系统等。所以同为5A,也还会有此系统与彼系统的差别,就象同属5A的宽带有2兆与100兆的区别一样。所以,5A系统不仅是一个没有热起来的概念,而且还是一个定位相当模糊的概念。
难怪目前真正高档的写字楼物业从不谈自己是5A智能化。
九、最泛滥的英文概念DIY
DIY是Do It for Yourself缩写。
这个概念其实远非一个房地产产品的概念,早在头些年就试用于家装、工艺等领域。2000年亚北一个别墅项目正式将DIY概念引入房地产,意指可以根据客户自己的需要来设计并建设自己的别墅。但市场推广并不算成功。
DIY概念目前只能试用于一些小型别墅区,但据说目前DIY在美国等西方的市场上相当流行,许多发达国家的房地产业已经萎缩到建筑承包企业,客户买房的第一步是选购配套的图纸,也可花大钱专门请建筑师根据自己个性及喜爱设计出独特的建筑款式,然后如同做衣服一般,将图纸交给发展商量身定做。而且,不仅大宅如此,普通人家的房屋也如此,更有部分公寓的开发商,也在售楼之前就预售图纸,因为房地产开发利润那样低,所以,往往都是等公寓楼图纸售出后,才开始真正建设。也就是说,每一个购房者在看图纸的过程中,都可以根据自己需要DIY一番。
借鉴发达国家的经验,DIY完全有可能成为日后房地产市场的主流概念,特别是别墅类建筑。
十、最不知所云的概念COSMO
是一个相当冷门的英文概念,好像市场上除了宏源公寓以外,没有第二家项目推广过COSMO的概念。但其概念也有其实在的意义。
宏源公寓称:COSMO确切的出生地是在欧洲,时间大致在十六世纪文艺复兴后期, COSMO HOME是一种存在方式、一种实际表现,你可以看到、听到、嗅到、触到。其最重要的含义就是时尚,但其项目公司销售部没有人知道COSMO是什么意思,而且,在宏源公寓的主页上,关于COSMO,也全然是一些不知所云的解释,诸如COSMO人的形象特征:强烈的自我意识使族人对自己的外表非常重视。COSMO人的性格特点:不会让人想到酷。COSMO人的生活习性:生活习性健康而正常,他们爱干净但不会有洁癖等等。就是没有解释COSMO的意义,是缩写还是拼法,是词汇还是特指,皆不知晓。连源于什么地方也说不明白,很让人担心这是一个为了概念而概念的全新概念。
除以上的十大概念外,我们2000年的市场上,还能看到阳光曼哈顿的EQE纯美式休闲生活概念、圣馨大地家园的H社区概念,天创世缘的e国概念等,但相比以上的概念,这些新的概念无论在内容上、意义上,特别是知名度方面都要差一些,所以,在此不评。
阚天泽
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