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回看预告：11月1日（周三）晚10点，小回每周视频直播节目「小回今晚一小时」，不见不散。
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小回通告：微信公众号「回看」的各位朋友，原计划于10月28日、29日举行的线下「小回见面会」，因场地沟通出现问题，无奈取消。阔别三个月后的首次聚会无法举行，小回深感抱歉。望各位朋友稍安勿躁，静候佳音，待小回确定场地和时间后，将逐一通知。陪伴，是最长情的告白。小回会一直陪在你的身边。见面会继续开放报名，点击本篇回看的「阅读原文」，按要求填写相关信息，即视作报名成功。
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97年，香港回归祖国。那一年，小回跟着父母，从井陉矿区的山沟里走了出来，走进石家庄。那一年，小回10岁。记忆中，坑坑洼洼、尘土飞扬的307国道，微水镇跨冶河的那座大铁桥，过桥时父母都会念叨“这桥被大水冲过好几次”，还有钻出太行山，即将进城时路过的获鹿镇，位于307国道与向阳大街交汇处的获鹿老汽车站。只言片语，但印象深刻。直到今天，父母还在庆幸当初搬进石家庄的决定，改变了一家人的命运。那个时候，走出大山，搬进城市，才是一段正确的人生轨迹。
可20年后的今天，一些人的选择似乎“掉了个个儿”。年初，小回去香港溜达了一圈，站在太平山顶俯瞰维港，从山到海，灯火辉煌。同行的朋友告诉我：香港人，最有钱的，住在山上；不太有钱的，住在湾区；没钱的，才住在市里。
所谓上山下海，居住选择上的分化反映出价值观的变化：山和海，环境先天，推窗即看，开门便是。如果推窗开门，看到的全是高楼大厦，鳞次栉比，一头扎进去，心情也会不爽利。北京没有海，背靠燕山，面向永定河，近郊的八大处、香山，远郊的门头沟，从融创西山壹號院到远洋天著春秋，别墅项目一个一个冒出来，高端住区的调性拔得很高。石家庄的形制与北京相似。只不过，“鹿泉市”变成了鹿泉区，可一脉相承的西部山前，不分远郊、近郊，高端住区的划分显得泾渭分明。自2017年以来，这样的趋势更加明显。
写下这篇回看的时间是10月29日。这一天的蓝天分外通透，小回站在抱犊寨山口，俯瞰这座城市，喧嚣与宁谧相隔并不遥远。20年后，小回再也没有了当年“离山远点”的逃离感。
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一
自2014年完成“撤县设区”，鹿泉区和栾城区、藁城区都面临着同样一个命题：同城化。要想同城化，路得先走得通。过去坑坑洼洼的进城路，所有人都不想再经历一遍。
在这一点上，鹿泉区做得最好。小回数了数，东西窄、南北宽，从西北面、西面和西南面几乎三面环抱中心城区的鹿泉区，如今已有10条主干道与中心城区连通。
先不厌其烦地列在这里：由北向南，这10条主干道分别是连通鹿泉北的石清路（石闫路）和西柏坡高速，连通鹿泉核心区的古城西路-南新城（十里花廊）-北斗路和和平西路，连通鹿泉开发区的新华西路（307国道），连通上庄片区的中山西路、裕华西路、槐安西路和南二环西延线，以及连通铜冶片区的石铜路。
这其中，在最近三年内新建或改扩建的就有5条，分别是新建的西柏坡高速、古城西路-南新城（十里花廊）-北斗路（新建南新城互通、北斗路改扩建）、全程高架改造的和平西路、西延至上庄大街的裕华西路和新建的南二环西延线。
和栾城区、藁城区相比，鹿泉区与中心城区之间的主干道是最多的。再加上纵向上正在改扩建的山前大道，已改扩建完成的石柏大街-上庄大街，以及西三环和西二环，从西到东，鹿泉区的四条纵贯线，将前述横贯线连在一起，形成了四道互通路网。如果在其中一条主干道遇到了拥堵，可通过这四道互通路网转入其他主干道进入中心城区。
前述的“十横四纵”，已经正在或基本实现，停留在规划阶段的，小回也没有列在其中。再看藁城区，除了和平东路-307国道外，南二环东延线尚未完全通车；栾城区尚好，308国道、太行大街已经贯通，选择裕翔街上衡井线也可以。这两个行政区留给购房者的感观，距同城化依然有些距离，表现在购房者对这些行政区的距离抗性上，一直都比较强。但在鹿泉区，这种抗性便明显低了不少。这种先天的接受，是多年来鹿泉区已经打下的交通基础点滴积累的。
10月29日，天公作美，除了“正马”人气颇旺外，上述“十横”的车流量一点都不小，槐安西路和北斗路更是两条殷红的线。近年来周末、节假日短途游的井喷，不仅使鹿泉区这两年坚定了做强全域旅游的决心，也给购房者从内心完全接受鹿泉区创造了条件。记得南二环西延线刚通车，有业内朋友这样评价：这条路一通，上庄片区沿线的项目，便“从鹿泉区变成了桥西区”。同样，也是感观上的变化。
回到这篇回看的命题：鹿泉区能“逆袭”新华区。虽然位于中心城区内，但新华区与城东连通的主干道，仅有北二环西路和中华北大街，这两条主干道不仅是常年堵点，还上过全国堵点榜单的前10位；联盟东路-石纺路和北新街等，街道狭窄，通行能力太差，原本寄希望于铁路入地后，新胜利大街和市庄路能够改变这种局面，但短期内难以实现。如今家住新华区的小回，每天都在进出新华区上痛苦挣扎。实测来看，新华区东出至少要在一个小时以上。与之相比，鹿泉区尽管远在三环外，但四道互通路网可南可北，进入中心城区也就有了10种选择。虽然现状时间也需要一个小时左右，但堵点少，通达性能好。实在不行，西王的轨道交通一号线起点站换乘也比较方便。
▲ 鹿泉区交通路网、重要景点或风景区和重要配套分布图（小回独家制图）
二
这两年，河北搞起了旅发大会。河北省的首届选在了阜平，石家庄的首届选在了正定，这两个地方的意义都不同寻常。明年的第二届则放在了鹿泉区。正定的首届旅发大会，将修缮一新的正定古城推了出来，不仅给了决策层交代，石家庄人对正定的印象也发生了彻底变化。最近，就有一些人打听在正定购房。一问，这些人的回答近乎一致：因为正定古城做得挺漂亮。
你看，这印象的改变往往都是一言以趋之、一言以蔽之。
这两年，石家庄的短途旅游呈现井喷。一方面，石家庄的机动车保有量也在井喷，这就解决了短途旅游的交通工具问题，不用挤公交，出行的积极性大幅提升。另一方面，当下改需当道，主导地位更加明显，和购房需求一样更新迭代的，自然也有消费需求，短途旅游也在其中。
既然在交通路网上有了长足进步，自然环境优越的鹿泉区也就率先享受到了短途旅游的第一波红利。从南往北，沿着山前大道西侧一字排开，鹿泉区已有挂云山、抱犊寨、西部长青和封龙山四个风景区，再加上石家庄动物园、西山森林公园，以及山前大道东侧的龙泉湖湿地，傍山的选择面足够大了。自然环境也就成了鹿泉区项目的最大卖点，与中心城区相比，这个优势最大。
在解决交通抗性之后，鹿泉区现有的最大抗性便转向了配套。从现状来看，鹿泉区的配套有两个集中区：其一，是鹿泉区的核心区，以获鹿镇为核心，有传统基础，也有升级，领衔分别是2016年开业的北国商城鹿泉店、鹿泉一中，以及刚刚完成签约的北京外国语大学附属学校。也是因为这所学校的落地，鹿泉核心区的教育配套水准跃升了一个层级。其二，是上庄片区，特别是以上庄镇为核心和上庄大街沿线，标志配套分别是2018年投入使用的省二院西院区和石家庄市第一中学西山学校。此外，在上庄片区南，河北卫计委在2016年批准建设三级的河北泽达医院。
从整体上看，鹿泉区的配套在地域分布上依然极度不均衡，特别是刚刚入选全国特色小镇的铜冶镇，现状配套还落后，与中心城区之间尚不可同日而语。不过，中心城区的部分配套在鹿泉区“孵化”落地的趋势比较明显，这对于鹿泉区配套的补强大有助益。而背后的推动力，除旅发大会等政府主办大型活动落地刺激外，省直机关搬迁也有推动。像南二环西延线与上庄大街，已有的四至五家省直机关单位落地，可能产生的推动力便不可小觑。小回预计，这种推动力会在三年内显现出来。
▲ 鹿泉区各片区常住人口和人口密度分布图（克而瑞制图）
三
回到本篇回看的命题：逆袭。东望中心城区，老旧小区扎堆的新华区，开发空间比较狭窄，拆迁成本也比较高。桥西区的省直机关单位和家属院比较多，因此形成的配套推动力已屡试不爽，但开发空间同样有限。撤县设区后，鹿泉区和这两个行政区之间的空间间隔正逐渐模糊，“十横四纵”完全形成后，空间间隔将荡然无存。与这两个行政区相比，鹿泉区的交通鸿沟弥合后，自然环境保持巨大优势，配套一旦跟上，“逆袭”新华区，“比肩”桥西区的局势便可明朗。
还记得小回在2017年初的论断吗：三年看上庄，五年看正定。在此，我们不妨把“上庄”改成“鹿泉”。现如今，鹿泉区的房地产项目审批难度比较大，容积率管控更是非常严格。容积率下调后，“低密”将成为鹿泉区房地产项目的常态。从空间上看，临近西三环还有刚需和较高密度的商品住宅出现，而西部山前和风景区附近的项目，低密度的别墅和花园洋房产品将大行其道。再分产品的话，低迷里面的花园洋房也只能算作“‘低密’中的刚需”了。
除了容积率被严格限定，鹿泉区的开发空间事实上也在压缩。2017年6月，石家庄全市的3594.38平方公里被划进了生态红线范围内，鹿泉区占了相当比例，临近西部山前的区域自然首当其冲。生态红线划定后，靠山开发被严格限定，可供开发的建设用地自然也在减少。加上容积率被牢牢摁在2.0以内，且越是靠近西部山前，容积率逐步下降，可形成的开发建筑面积下降得更快。
这两天，泰禾摘下的太行轩圃项目地块（点击链接阅读泰禾拿地详情），折算下来，容积率仅有0.74。根据小回目前掌握的消息，西部山前的存量用地已经被多家全国性房企“过筛子”；一些存量用地背后的债务、股权较为混乱，如果放在其他行政区，房企一般不愿沾手，但位于鹿泉区的地块，房企愿意坐下来谈一谈的意愿更强。
诚如上图所示，鹿泉区的辖区面积大，可人口密度不高；如今，容积率又被牢牢“卡”住，开发空间又被压缩，人口很难大规模流入，这种地广人稀，少些熙熙攘攘，将成为常态。找繁华，鹿泉区不是首选；找清净，鹿泉区还是不错的。
对于鹿泉区的购房选择，小回的建议如下：其一，尽量选择与中心城区互联互通较为便捷的主干道沿线，以便出行。其二，首选鹿泉核心区和上庄片区，现状配套已较为成熟，铜冶片区待新版石家庄城市总体规划修编获批后方可看到，寺家庄片区则需要更长的时间来完善配套。其三，重环境，可选择西部山前；做首套，选择西三环沿线。
最后，再剧透一下鹿泉区大中型房企的项目布局情况，如下图所示。
▲ 大中型房企和其项目在鹿泉区分布图（小回独家制图）
如今的房企们深谙自然资源得提前抢占的道理。上半年，碧桂园以近乎“白菜价”拿下蟠龙湖南岸的上千亩住宅地块。彼时，不少人难以理解：蟠龙湖，五百年都进不了石家庄人的视野，拿它作甚？可再看看石家庄周边，想找自然水体，除了蟠龙湖、龙凤湖、滹沱河，那你就得进山了；与之相比，蟠龙湖亟待开发，可地价还便宜，机会和空间也不小。
同理，到了下半年，小回一盘点，自然资源丰富的鹿泉区，深谙其理的房企们已经星罗棋布：
鹿泉核心区东的植物园片区，已有恒大林溪郡和碧桂园桃园里入主。鹿泉核心区则有恒大的六街项目和荣盛的抱犊寨阿尔卡迪亚，荣盛此次和鹿泉区有深度合作，抱犊寨项目的体量扩大了两倍；十里花廊则有融创布局。上庄片区北，保利的两个项目早在2016年便开售，区域推动力比较强；上庄南，万合名著值得关注。西部山前由北向南一字排开，分别是绿城西山桃花源、西美金山湖和泰禾刚刚吃进的原太行轩圃地块。到了封龙山前，融创的封龙山小镇已经落定。在寺家庄东，花样年和本地合作建设的南湖琅樾在下半年入市。
这还不算完，看到图上的两个问号和空白了吗？两家全国排名前20位的房企已经进驻。是谁呢？先猜一猜。小回会在每周三晚10点的视频直播节目“小回今晚一小时”中揭晓。
这三年，只争朝夕。
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