| （彭燏）关于加强我县小区物业管理的建议 http://fjxzx.fj.cq.gov.cn 2016年3月11日 |
| 随着我县城市建设和房地产业的快速发展，新建住宅小区日渐增多，小区物业管理在改善城区环境、县城形象等方面发挥着重要作用。但从目前情况看，我县小区物业管理存在着诸多问题。 1.物管相关职能部门职责不清，协调管理机制未形成。目前我县物业管理机制不完善，协调机构未能发挥应有作用。物业管理企业与社区居委会在社区管理中的关系尚未理顺，工作责权不清。 2.物业管理企业独立性、专业性不够，整体经营水平不高。一是我县物业企业多数依附于房产开发企业，建管不分,其经营活动和物业管理服务直接依附于房地产开发企业，习惯于对开发商负责，不少物业企业缺乏市场营销意识，服务项目、服务方式滞后于业主的需求，服务质量不高，不按合同约定提供服务。二是物业服务标准不高，专业性不够。目前物业管理企业服务项目单一，大多只负责垃圾清运、保安、绿化维修，与物业管理的标准和居民要求相差甚远。加之物业管理从业人员文化程度不高，人员流动性大，在一定程度上制约了物业管理服务水平。 3.业主委员会形同虚设，维权意识淡薄。我县多数小区没有成立业主委员会，有的小区虽然成立了业主委员会，但没有形成和发挥业主与物业之间桥梁与纽带的作用，服务质量的监管没有到位。 建议： 1.理顺管理体系，建立综合协调机制。物业管理是一项涉及多方面的综合性系统服务工程，需要多个部门相互支持、配合、协调。政府相关职能部门要从源头上加强物业管理工作，理顺相关行政管理体系，要明确房管、规划、建设、工商、执法、环卫、社区居委会等部门对小区管理的职责，认真落实各项监管措施，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。一是房管部门要加强物业管理企业资质监管工作，严把准入关。二是工商部门要明确规定物业管理服务中的服务范畴、服务标准、合同期限、服务费用，以及双方的权利、义务、责任，进一步规范和约束物业管理企业和业主的行为。三是要充分发挥社区居委会对辖区物业管理活动的监管作用。四是要健全完善物业管理各项制度，加强物业管理队伍自身建设，不断提高从业人员素质。 2.加大宣传力度，营造良好社会氛围。政府职能部门要加强对《物权法》、《物业管理条例》、《价格法》和相关法律、法规的宣传工作，使居民了解物业管理，正确认识物业管理，增强业主维权意识、自治意识、有偿服务意识，营造有利于物业管理发展的良好氛围。一方面，可以规范物业企业的服务行为，提高服务品位，以高素质的队伍、严格的管理、优质的服务获得市场竞争优势。另一方面，要不断总结和推广物业服务的先进经验，大力宣传先进典型，使物业管理的观念逐渐深入人心，提高广大业主接受服务和自觉交费的意识，奠定物业管理服务行业健康良性发展的民众基础。 3.建立竞争机制，提高物业管理水平。政府相关监管部门要加强对物业管理企业的资质管理，严格准入和退出制度，实行“建管分离”；制定物业管理招投标评标细则，规范招投标行为；对建管不分依附房产商的物业企业不予年检，不给予进入招投标程序的资格，促使物业企业从开发商的附属中分离出来，真正成为独立的法人主体和市场主体。同时，要建立企业信用等级制度，将信用报告作为物业管理招投标、业主大会选聘、物业管理企业资质年审、小区评优的重要依据，推动和促进物业管理行业依法经营、诚信守诺、自强自律、提高服务水平，逐步让物业管理企业在竞争中优胜劣汰，推进物业管理专业化、规模化、高效化经营。 4.增强自治意识，发挥业主委员会作用。要加大力度贯彻《物业管理条例》，指导和帮助小区建立业主委员会。选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持或参与业主委员会工作，发挥其在物业企业与业主之间的桥梁作用，建立双方能相互沟通、理解的信任关系。物业管理企业也要优化服务质量，为业主提供更细致、更周到的人性化服务，定期公布物业服务费的收支情况，增加透明度，使业主明明白白消费。 5.加强监管力度，完善维修基金管理制度。房屋维修资金是房屋的“社保基金”，相关部门要进一步完善、规范住房维修基金制度，提高灵活性，增加透明度和使用效益。要明确并简化专项维修资金使用申报、审批、管理和监督的程序，确保专项维修资金既安全又快捷地使用。从而实现把每一个小区都建成“基金依法交、问题有人管、故障有人修、设备有人换、物业质量优、生活环境好”的和谐文明小区。 6.加强对电梯的安全管理，防止安全事故的发生。 |
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