房山,北京的西南门户,论地势,是北京的洼地,论房价,也是北京的洼地。2008年以前,这里还是无人问津的郊区,“出行不方便”“配套缺乏”甚至“不太适合居住”,这些词曾经是很多人对房山的固化印象。经过两轮“南城计划”的落实,地铁房山线开通,这个位于西南六环外的区域,开始摆脱交通的闭塞,吸引了中粮、万科、首开、绿地等品牌房企入驻,房山楼市开始崛起,一度成为北漂刚需的置业主战场。
沿着房山线地铁一路向南,你会惊讶的发现曾经什么都没有的房山,如今一簇簇的楼盘沿着地铁周边拔地而起。笔者此次专门走访了房山长阳、良乡大学城等区域,从土地、房价、楼市产品、商业配套、教育、医疗、生态环境等多方面解密房山板块,了解区域发展现状,为购房置业做指导。
长阳大学城房价全面破3万 价格洼地还能维持多久?
几年前,房山一直是北京土地供应的大户,不少大型房企纷纷抢滩,导致房山的供应量较大,供求关系趋缓,因此房价相对“较温柔”。也正是这样的价格洼地印象吸引着无数的刚需购房者。
而据搜狐焦点网数据统计显示,如今的房山已经难觅价格洼地,除了比较偏远的窦店、阎村等区域,相对较成熟的长阳板块、大学城板块以及良乡板块的房价可以说已全面破3万,更不乏甚至4 的楼盘。中粮万科长阳半岛的出现,处于房山楼市正式起步初期,见证了房山楼市从万元时代迈过3万元时代。而改善型楼盘万年广阳郡九号则刷新了房山新房报价,目前均价42000元/平方米,将将带动房山新盘站稳4万元/平方米关口。
相对地,较远一些的阎村,6月的新房均价仅为1.7万元/平方米,而更远一些的琉璃河均价仅8600元/平方米。这些偏远区域的房价在数据统计时拉低了房山区的均价,更使房山还呈现出“洼地”的态势,其实早已是“洼地”中有“高地”的状态。
(数据来源于云房数据)
而从整体来看,据下表可知,房山区在2016年商品住宅成交均价为22992元/平米,相比2006年的4100元/平米,成交均价涨幅高达460.78%。经过十年,房山变化的不仅仅是房价,它的区域整体规划正在逐步落到实处,配套正逐渐完善。从公共配套,到交通、环境,房山正在改变!
从土地供应方面来看,截止到8月,今年房山区并无土地供应,而在2015年全年,房山区共计拍出5块地,最高楼面价达2.95万/平方米,最受关注的莫过于长阳板块。2015年11月24日,中粮天恒联合体战胜了金地、首创万科等多家房企,以42.03亿元摘得长阳地块,楼面价高达2.95万 ,刷新了区域历史楼面价记录,成为房山区宅地楼面单价地王,预计未来售价5万元/平米以上。而同在当天出让的阎村地块也由天恒中粮出价26.6亿成功竞得,楼面价达1.85万元/平米,预计未来售价3万/平米以上。
走访中笔者采访了长阳、大学城多家房产经纪公司的经纪人,据悉,目前长阳板块的二手房均价大概在3万左右,位置好一点的二手房如长阳半岛成交均价已达3.7-3.8万元/平,建邦华庭3.1-3.5万元/平,个别位置较偏僻的二手楼盘均价也是接近3万 ,但目前区域内二手房房源不多,下图中位于长阳地铁站附近的首开熙悦山澜庭近一年来的二手房房价走势呈明显上涨趋势。
房山告别刚需时代 商住和改善房两头大
“姐,地铁边的房子,看一看么?”一出良乡大学城地铁站,天桥上,天桥下便有各个代理公司的销售围过来在向路人热情的推销房子。
走一遭不难看出,房山楼市的供应结构也在发生着比较明显的变化, 曾经的房山刚需盘扎堆,是北漂族置业的重地,而如今已经是商住房和高端改善的天下,小户型为主的刚需住宅已经是稀缺了。
以良乡高教园区域为例,除了远洋新仕界、金隅糖 、首创紫悦台3个项目有刚需户型在售外,其余全是商住楼和大户型改善性住房。如北京城建·国誉府、万年广阳郡九号均以140平起大户型产品为主,其中万年广阳郡九号预计均价42000元/平,其价格虽然不能同动辄“十万 ”的地王项目相比,却也大大超过了房山区域均价,针对的也不再是首次置业的刚需客群。房山已经迎来区域产品转型,不再是刚需盘的集聚地。
值得一提的是,一直被购房者认为是京城楼市的价格洼地区域的房山区,如今貌似也迎来了坐上北京楼市成交头把交椅的机会。据搜狐焦点网数据统计,2016年上半年,房山区域的纯商品住宅成交攻击3372套,力压大兴、通州等热点区域,在今年上半年首次超过了其他主要城区。
虽然房山今年的新增供应增大,但从成交数据来看,这一区域依然处于供不应求的态势。
地铁是主要出行工具 房山交通路网逐步完善
房山距离市中心仅20公里左右的距离,2011年底全线开通的房山线,主要服务于房山地区,和9号线的贯通运营之后,可以说为房山的居民出行提供了极大地便利,让住在房山、上班在市区成为现实。据笔者测算,从房山线起点站郭公庄站到长阳站大约需要12分钟,到良乡大学城站大约需要25分钟。这也使得房山成为众多开发商眼中的“香饽饽”,吸引了万科、中铁建、首创、远洋等多家实力房企前来竞逐。
但是,随着近两年来大批刚需置业者不断涌入,房山线早晚高峰的压力也逐渐凸显。据北京轨道公司的数据显示,房山线目前全日客运量将达到75.2万人、早晚高峰期的断面流量达到4.29万人,通行压力巨大。
据悉,地铁房山线将从目前的郭公庄站北侧折返线端部引出,向北延伸至西南三环,可与10号线衔接换成,未来,房山到城区可一条线直达。
除了轨道交通之外,还有京港澳高速作为交通方面的有力补充,而且京石二高速已开通,有效降低了京石高速的交通压力,目前长阳板块的路面主干道京良路,京周路,京深路通达性较好,路面交通非常便利,但受制于区域居民出行影响,高晚高峰交通压力同样严峻。
随着区域内人群密集度的增加,长阳的公共交通网络也在日益发展。目前除了房山区域内的三条环线路网之外,还有646线,907线,951线,956线,971线,993线,832线公交车通往城区主要路段,方便居民区域内出行。
房山区的交通路网正在逐步完善,将推动房山楼市的发展。
社区底商发展慢
长阳和良乡是是目前房山成熟度最高的区域。房山政府2009年斥资700亿元投资打造了CSD中央休闲商务区,首创奥特莱斯、长阳半岛广场等大型商场陆续开业,长阳良乡商业也逐步发展起来。奥特莱斯位于地铁篱笆房站不远处,而最具人气的则是半岛广场购物中心,是万科配建的大型商场,从长阳地铁站B口出来,向南步行大约十分钟即可到达,不仅可以满足简单的生活需求,也可以追求有品质的娱乐生活,吃喝玩乐一应俱全。
但是除了仅有的这几个大型商场之外,长阳的楼盘底商发展较慢,放眼望去,比较少能找到成熟的社区配套,生活便利度稍有不足。
而在大学城板块更是如此,很多处于在建和招商之中,唯一能看到的是为数不多的小店,而在良乡大学城地铁站南侧,刚刚建立的南城新簋街,但还未具人气。
走在路上,银行也甚少见到,唯一看的一家银行是在中国铁建徜徉集小区底商。可以说房山的楼市起来了,配套仍然还有很大发展空间。
医疗教育资源薄弱 城乡结合气质仍在
医疗:长阳目前医疗配套较少,仅有房山区长阳卫生院、房山区第一医院。据该区域售楼人员介绍,位于大学城的综合性三级甲等医院——武警总医院预计明年将开始营业,也将改善目前以中小医院为主的房山医疗资源现状,填补区域医疗配套不足。
教育:目前区域中已有的教育配套包括北京小学房山校区、北京四幼长阳分园、红黄蓝幼儿园等。此外,在今年9月,北京四中房山校区将正式开学,成为中学教育重点学校。
笔者调查了解到,北京四中房山校区(初中部)校区招生范围以长阳起步区1-6号地中几个项目为主,包括的半岛家园、云湾家园、紫云家园、中国铁建·长阳国际城、熙兆嘉园和北京城建·徜徉集,康泽佳苑、熙景嘉园、建邦华庭等9个社区的业主子女可以就读北京四中房山校区。
另外,区域中还有两个幼儿园。红黄蓝幼儿园和长阳镇中心幼儿园。红黄蓝幼儿园是区域中最早的的教育配套,规模较大,属于长阳万科长阳半岛社区的教育配套。
而房山的大学城高教园区是北京市重点工程、城南计划重点功能区。目前已有北京理工大学、首都师范大学、北京工商大学等多所院校入驻,学府气息浓郁。但周边商业配套还处于发展当中,城乡结合气质仍在。
置业建议:
据调查,房山板块主要的置业人群大部分来自在丰台、海淀等区域工作的中高收入群体以及房山区的居民,而在丰台科技园上班的工薪族多数也在房山置业,不少购房人都是看中了房山正在崛起的区域潜力和相对较低的价格。而如今,房山成熟板块的刚需住宅越来越少,多数延伸到燕房线规划区域。
面粉太贵面包也会涨价,房山虽无高价地块入市,但未来上涨预期明显。在房价涨到更加无法承受之前,抢收区域低价房或是一个明智选择。
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