在房产买卖中，网签是必不可少的一个环节。具体什么是网签呢？所谓网签：就是房屋交易双方在签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并在网上予以公布。一般网签后，会有一个网签号，用户可以根据网签号对合同进行查询。
简单地说，网签是行政机关行使管理的一种管理方式，其目的是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”的情况出现。网签在物权法上是没有法律效力可言的，正因为很多人对于“网签”行为的错误理解，在实践中引发了诸多的法律纠纷，
下面，我们就来具体了解一下和“网签”有关的法律陷阱：
房屋买卖合同没有网签，并非确定无效。
《房屋买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，已经成立并生效。网签是房地产管理部门因市场管理需要而规定的公示程序，所以是否网签不影响合同的效力。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续未商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务一方接受的除外。”简单地讲，也就是说《房屋买卖合同》签订的过程中，没有法律规定的无效事由，并且按照约定合同已经成立并生效了，不会因为没有进行网签的原因，而认定合同无效。只不过没有经过网签，会影响到随后的办理房产证环节。我们可以通过下面的案例对前述内容做一下理解：
2018年8月5日，王某与高某签订了房屋买卖合同，卖方王某将位于B市黄金地段的房屋以550万的价格出让给买方高某，双方约定：
1、合同自办理网签（登记备案手续）时生效。
2、8月10日办理网签，买方高某应于8月9日需向卖方王某支付合同价款的80%，即支付440万元；网签当日（8月10日）于备案大厅支付剩余110万元价款。
3、8月9日上午，高某依照约定向王某支付了440万元人民币，王某向高某出具收款凭证。8月10日早晨，王某电话告知高某当天因有急事不能区办理网签，需延后2天，即8月12日办理网签，高某无奈同意。8月12日，王某电话通知高某：该房屋已经另卖他人。高某遂将王某告上法庭，要求王某履行合同义务。王某称：其尚未与高某办理网签，故合同还没有生效，所以本人不需要履行该房屋买卖合同。法院审理认为：虽然双方在合同中约定合同自办理网签（登记备案手续）时生效，但是买方高某已经依合同约定履行了主要义务，即支付80%的价款440万元，且卖方王某已经接受该价款，并出具了收款凭证，所以认定该房屋买卖合同有效，王某应履行合同义务。
一房二卖中，即使第一买受人办理房屋网签手续在先，也不能对抗合法占有房屋的第二买受人。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》一房数卖中的数个买受人均要求继续履行房屋买卖合同的，应当依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第（二）方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第13条的规定确定权利保护顺位。在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗在先查封房屋的买受人；办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利，不能对抗合法占有房屋的买受人。买受人要求办理房屋过户登记的案件中，法院应当告知其可以申请对房屋采取保全措施，法院在必要时可以在查封房屋处张贴封条或者公告，并提取保存有关财产权证照。
上述法律规定对于很多朋友来说晦涩难懂，下面我以一个案例来帮助大家做一下理解。卖方陶某于2017年5月8日将一重点小学的学区房以800万元的价格卖给丁某，双方于5月11日办理了网签手续，并约定1个月（即6月11日）后交房，交房时办理房屋产权变更登记（即变更房本）。后来，陶某于5月13日，又以880万元的价格将此学区房再次卖给了买方石某，并于5月20日向石某交房。丁某知道此事后，将陶某和石某诉至法院，丁某要求：1、陶某继续履行《房屋买卖合同》；2、石某5日内腾退房屋。法院经审理认定：1、陶某未按照约定履行合同义务，存在违约行为，应承担违约责任；2、陶某与石某订立的《房屋买卖合同》，双方虽未办理网签手续，但是该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在其他无效事由，故该《房屋买卖合同》有效，且陶某已将房屋实际交付给石某，所以石某系该房屋的合法占有人，丁某无权要求石某腾退房屋。
网签（备案登记）不具有物权的效力，过户前案涉房屋的所有权人仍未房地产公司。
我国法律及相关法规中规定了商品房预售登记制度，比如《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《城市商品房预售管理办法》第十条均规定商品房预售需向县以上相关行政部门进行登记备案，证实登记备案制度是一种行政管理行为，但是这些法律法规中并没有明确预售登记的效力问题。
一般在实践中认为，预售登记是是为保全将来发生不动产物权变动而产生的一项请求权，因预售登记时物权尚不存在，故所登记的仍是一种请求权，且在《中华人民共和国物权法》中，没有规定备案登记制度，根据物权法定原则，备案登记不具有物权的效力，案涉房屋的所有权人仍为该房地产公司。
房产仅网签不能对抗法院查封
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人（即卖方）将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人（即买方），第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。依此规定，买方在支付全部价款并实际占有房屋，即使没有办理产权过户登记，只要买方对此没有过错，法院不得对该房产进行查封。
即便人民法院已经对该房屋进行了查封，买方也可依据此规定向法院提出执行异议，要求解除对此房屋的查封措施。但是仅仅是签订《房产买卖合同》并办理了网签手续，是不能对抗法院的查封措施的。即使支付了全部价款并实际占有了房屋，但买方对此是有过错的，那么同样不能对抗法院查封。
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