不知怎么，我最近几个周末闲暇都会去徐汇滨江公园。而且我的几个好友，周末的时候都会去滨江公园散散步，聊聊天。
或许是喜欢在那里远看大江东去的景象，或许是特别中意江边的跑步大道，或许喜欢那里铁轨与绿化廊道交叉的工业历史与生态环境的冲撞，或许是心仪那里美术馆、艺术馆浓烈的艺术氛围。而这样的环境，在早些年的上海可是很少有见到。
不知不觉中，上海正在变化。这个老牌工业城市，如今正在跃升为全球城市，而文化创意和艺术产业，正是这个城市快速爆发的力量。
在那个所谓的旧时代，徐汇滨江是上海民族工业的摇篮和发源地，这里是货车铁轨、北票码头、驳船塔吊、水泥厂的世界。而如今，在现代化大潮的冲击下，往日的喧嚣已不再，这里蜕变成休闲和艺术的空间。
直到我上周到了徐汇滨江看了西岸艺术馆的上海城市更新展之后，才明白，这样的新旧对比、这样的时空交错、这样的业态变迁，原来都属于城市更新生长的一种方式。
（徐汇滨江静谧铁轨景观，映射出现代和历史的碰撞）
（徐汇滨江的夜晚的音乐节盛况）
猛然间，我才发现，上海的房地产主战场已经发展到嘉定、金山、青浦等远郊区了。而留在老静安、黄埔、徐汇、长宁等人口最密集的城区里面的，都是复杂的城市问题。而处理老城区问题的复杂程度，远比开发一个新城区要艰难的多。
其实这样的现象不仅在上海，如今在中国主要的一、二线城市，旧城改造和城市更新已经成为本地政府官员们考虑得首要问题。中国改革进入深水区，而城市发展经过前些年的摊大饼式的突飞猛进之后，现在是补做精细功课的时候了。
正如郑时龄院士所说，“我国的大规模建设和快速城市化阶段的基本结束，城市发展的主要方面也将转向城市更新、复兴、发展和建筑文化遗产的保护，在城市上建设并更新城市。”
面对中国城市开发的重点转移的市场现状，进行城市更新式的综合开发，是每一个城市建设者亟待面对的问题。那么我们到底该怎么干？通过最近的研究和案例的调查，我得出了如下一系列的思路，供业界参考。
一、到底什么是城市更新？
首先，拓开眼界最为重要。当地产界的同仁们从一个房地产项目开发的角度往前端扩展一些的时候，就会发现我们从一个专业的地产领域立刻拓展到一个宏大的现代城市问题领域里来了。
在城市规划和管理领域，涉及到的社会学、心理学、经济学、建筑与文化等多个领域的问题交织，因此每一个老城区推出来的项目才日益精贵。这样的精贵不仅是因为地段好，而是处理好一个成熟的综合项目开发，实在必须解决太多复杂的社会问题和漫长的沟通时间。
基于此，我用了大半天时间，仔细学习了在徐汇滨江举办的上海城市更新艺术季的展览。在这个主题涵盖“当下与未来、都市与乡村、艺术与公众、全球与上海”等各方面的展览里，我看到了国内外汗牛充栋的城市更新的书籍、模型、案例、规划图纸。于是才发现巴黎左岸、日本六本木、西班牙毕尔巴鄂、上海新天地太平桥、纽约苏荷地区、成都宽窄巷子，这些世界知名的地标无一不是城市更新的产物。
(巴黎左岸)
而在学术界，学者大师们对城市更新的研究已是汗牛充栋。仅关于城市更新这一名词定义的解释，都已挂满了一面墙。
学界想理论固然深刻，但作为企业界的我们，更相信市场的力量。因为毕竟是行动改变了世界，而不是思想。从实际项目操作的角度出发，在旧城区进行城市更新的项目，往往需要考虑四大方面的要素：
1、 公共要素的控制
翻看上海最新公布的城市更新管理条例，我们就可以发现，政府要求对城市更新项目操作首要考虑的问题是公共要素。这里包括公共的设施、公共的空间、城市的基础设施、城市的文化设施。
为什么是这个问题放在最优级来考虑？毋庸置疑，因为它们是一个城市机器运行的根本。
公园、广场、学校、图书馆、博物馆、剧院、医院、商业服务设施等等，这些城市中聚会的元素、社交的元素、教育医疗保障的元素，是保持城市高水平发展的基本单元。而在新建一个以城市单元为基础的社区中，这些公共要素是最重要的社会资源。所有的关于城市更新的再创作，都是在保障公共要素的前提下的市场化行为。
以上海静安的经典项目华侨城苏河湾为例，这个极其珍贵的地段上，华侨城利用其打造经典深圳华侨城的城市更新经验，在上海开始了其创作。整个项目的改造的缘起和最终目的并不是为了营造富人区，而是为了城市配套环境的优化改善。
因此项目创作之初，华侨城在这里首先考虑了艺术馆和绿地公园的规划配置。上海经历过工业化、如今正在经历服务业化的时代，踏入后工业时期的上海，这里在往年人民广场的跑马场、苏州河畔的车水马龙、十里洋场的商业繁华之后，市民的需求更多归于人性的本真和宁静。于是我们看到，夜晚的苏州河是最美的跑步道、而上海博物馆、艺术馆和音乐厅、咖啡馆们也经常人流攒动。
（曾经的苏河湾地区）
经历过百年后的繁华，市民对于高水平人文艺术和自然的需求从来没有如此强烈。在上海苏州河这样的珍贵地段上，一个城市的艺术品位和生态品质，正是目前市民需求的重点。
按照在深圳华侨城板块城市更新的运营经验，华侨城在这里继续以人文艺术馆的方式构建了文化标识，同时配以系统的区域环境再造。在将原有的粮仓收纳复兴打造现代艺术馆的同时，又将新建苏州河畔码头和生态公园，这些都是健康中国的非常重要的构成元素。
随着柴静的《苍穹之下》引爆了中国，可以预期的是，欧美式的崇尚健康和自然的理念正在快速席卷新的中国。公园绿地将重新成为一个城市最炙手可热的公共资源。而乔布斯重要的商业谈话都在硅谷旁边的小山远足的模式，正越来越多得被社会所接受。
2、生活方式的引导
随着历史大潮流逝而去除了物质的消磨，还有就是生活方式的流逝。原先的购物、居住、娱乐、社交的条件变了，但人性的需求却一直没有变。伴随着原住民的流逝，新兴住民的引入，倡导怎样的生活方式也是城市政府关注的问题。
在台湾、日本，关于生活方式上的城市更新手法被定义为社区的活化。与丰厚的盈利目标不同的是，社区的活力和交流往往比盈利更为重要。因此，关于生活方式再营造，就融入了文化、历史、传统、风俗的元素。而其中，活化最重要的操作内容就是对于区域文化的调整和再造。
在这里，文化的力量和承载形式就格外重要。
有的项目将文化元素设计成博物馆、美术馆，有的将其改造成商业业态的一种模式，有的将文化融入现代的生态环境，还有的将文化以学校为载体来呈现。在苏河湾的城市更新的活化方式上，华侨城运用了上海最常用的市场化的手法。项目中保留改造了慎余里这个街区，华侨城将原有的里弄、街巷、景观街区空间进行了保留式的在创作，同时注入了文创、休闲餐饮等新兴的业态形式。
同时项目还在苏州河上引入了全国马拉松皮划艇、全球艺术设计展，邀请艺术家进驻项目内，为整个区域内引入了运动、艺术的元素，带来了文化上的进化。
3、参与主体之间的运筹帷幄 政府、市场、多方参与、利益共享
统筹一个复杂的城市更新项目，政府、市场和社会团体的利益需要综合考虑。这可以说是整个城市更新的最为核心的问题。
多方的利益博弈，多方的社会责任的确定，历史遗留问题的解决，动拆迁群体的补偿，不同人群社会诉求的满足，以及对未来市场化运营的经济估算，这些都成为整个方案操作的核心控制问题。
从这个方面来看，多数重点地区的城市更新项目推进有时候会延期数年到数十年，对上述问题的沟通和协调是重中之重。遇到无解的问题，往往城市更新就无从推进，而能妥协沟通的事情，都需要时间一点点达成共识。
最终，落脚到开发商领域里的投资问题，基本是经过上述长时间的磨合后形成的解决方案。因此，每一个老城区中心蜕变生长出来的项目，必然都有一段跌宕起伏的故事。
记得这方面最经典的就是华润置地在成都项目完成后，所投资拍摄的《24城记》的电影。电影里三代厂花的故事和五位讲述者的真实经历，演绎了一座国营工厂的断代史。他们的命运，在这座制造飞机的工厂中展开。2008年，工厂再次迁移到新的工业园区，位于市中心的土地被房地产公司购买，新开发的楼盘取名'二十四城'。时代不断向前，陌生又熟悉。对过去的建设和努力充满敬意，对今天的城市化进程充满理解。
4、操作模式
纯商业化的开发以及政企合营的PPP模式，这些都是市场的一些主流模式。没有了复杂的经济模型的测算，根本不可能构成行之有效的开发方案。土地财政后期时代的中国地方政府，在旧城改造这个深水区里，中央政府出台了大量的金融扶植政策，解决了规划、土地流转、投资模式后的商业开发方案，才能使得项目成为行之有效的商业计划。
5、空间创新与再造
等到设计师们开始愉快的研究天际线、空间风格问题的时候，城市规划管理者已经将前述一系列的复杂问题悉数解决了。
上述四大方面问题落地之后，进行一个什么样的空间创作，已经成为一个极有趣味的技术问题。在这样的背景下，聪明老道的规划师、建筑师们具备无限的想象力。首先是城市肌理的控制，其次是建筑风格的再造。
我们看看苏河湾在这方面的空间创造。
从这个城市更新展览所展示的图片可以看到，遵守城市建设的肌理，按照这样的生态空间与苏州河的片区统一，是尊重传统和历史的规划。
一块土地最重要的价值除了地段，还有就是历史。老人们常说踩在脚下的土地才是这个城市的血脉，新的城市延续历史上再创造，就是继往开来的精神追求的最好表达。
6、高素质团队的执行力
谋事在人。往往操作一个高投入的复杂的城市更新项目，需要应对各个方面极多的挑战。而一个高水平的操作团队，就显得尤为重要。毕竟这种项目往往意味着一个城市的心脏，一个地方的脸面。这种感觉通过我看过苏河湾的城市更新展之后更加深有体会。
这个团队把历史影像进行重新拼接、把城市肌理重新恢复，把设计图纸和模型做成展台，把团队一轮轮会议的照片精心的再陈列。看似无趣的展示，但只有用心操作过项目的人，才能理解一个地块的蜕变对他们的生命意味着什么？
中国城镇化大潮过去，精明增长的模式正在到来。城市更新这个沉重而复杂的课题，正在摆在每一个城市建设者的眼前。在这些迎难而上的开拓精神之后，换回来的是一个城市的新的荣耀。
向那些默默耕耘的城市建设者们致敬！
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