首批已满70年的“老破小”，在停止“大拆大建”政策下何去何从？
随着我国的经济发展不断增速，我国的城市化进程也在不断地提升，城市的规模和体量也在不断地增加，最为显著的标志就是楼房数量越来越多。自新中国成立之后，我国就开始了城市化的楼房建设，而起步于上世纪50年代建设的楼房可以说见证了城市发展70年的历史进程。一个城市中心向外围的建筑层级圈的变化就是一个城市的发展史的鉴证。
在很多的老城市中心地带，我们依稀可以看到越来越萧条的历史遗迹，狭窄的街道，掉落的墙皮、印证历史的红砖、都在诉说着城市的变迁与发展。曾经的繁华也渐渐成了历史，曾经人声鼎沸的街道年轻的身影也越来越稀少，俨然成了老年人聚居区。
2021年8月10日，住建部官网发了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，关键词是“防止大拆大建”。这个意见稿的发布也就意味着很多“老破小”被拆迁的命运或将改写。虽然经历了过去十多年的房地产高速发展期，众多城市“三年大变样”的大拆大建，依然有很多的“老破小”存留。而这些房屋已经达到了70年的高龄，面积小、配套设施老化，甚至街道狭窄、私搭乱建严重等等问题都影响着居民的居住条件，甚至有些房屋已经摇摇欲坠，但是依然有很多人生活在这里，未来这些房屋何去何从呢？
曾经大拆大建，很多人都盼望着能够享受“拆迁户”的福利，但是各种原因遗留问题，未能拆建的“老破小”命运存在诸多变数。
首先，房屋的建设都有自己固有的使用期限，多数的“老破小”因为历史建设的技术问题，多数的建筑材料已经到达了使用极限，很多砖混结构的建筑多使用的是红砖，裸露在外风吹日晒雨淋，风化严重，同时因为缺乏必要的防护也不断的加速了其老化的速度，甚至部分房屋已经成为危房。现如今，我们看到的绝大部分的此类房屋居住的主要是六七十岁的老人或经济条件比较差的人。
一个生活社区的人口结构也是伴随着经济条件的变化而变化，有钱的人早就购买了新房屋而搬离了，依然住在这里的人多数都是因为没有经济条件购买新的楼房，只能将就住了。
其次，老旧小区物业缺失，房屋也是年久失修，更因为楼房居住的住户较多，很难达成统一的修葺意见，多数是住户自扫门前雪，如果我们站在城市的高层俯视老城，就可以看到那些低矮的老楼顶部各种防水方案就像一块块补丁，风格各异。同时原本就狭小的室外空间也都搭建着各种奇形怪状的临时建筑。
如果走进内部，我们也会看到大量的电线裸露在外，各种管道也是杂七杂八地盘绕在楼体外侧，昏暗的楼道灯和脱落的墙皮、还有已经缺棱少角的楼梯无不述说着“它”已经老了。老了的不仅仅是外在，内里也都老了，多数的房屋的上下水管道也是锈迹斑斑，时常堵塞的下水管道散发着特殊的味道，很显然这样的楼房居住条件已经令人堪忧。
其三、老式的房屋架构已经不能满足现在生活的需要，过去房屋的布局都是相对比较紧凑，厨房、卫生间狭小，即使是卧室也并不宽裕，更重要的是老旧的窗户采光多数较差，甚至在旁边高层建筑的遮挡下更是一天都见不到太阳，阴暗潮湿的环境滋生着一股股发霉的味道。
以改代拆政策下，老房屋基础硬伤已成整改难题
虽然我国在改革开放前城市的建设速度并不是很快，但是依然有很大的基数，即使过去十几年，全国各个城市都加速了城市的更新换代，大量拆除了老旧拆建，但是依然有很多的老旧小区存留。核心原因就是，现在大多数的城市建设通常是不断地扩大了城市圈的范围，对于老城区的拆建虽然力度不小但是也并非一朝一夕就可以扭转。对于商业性的地产公司而言，布局新城区地产收益会更大，所以多数的城市其实是城市中心的转移，而“老破小”就成了遗忘之地。
这类“老破小”的房屋难题依然存在，一方面是“老破小”房屋都是在城市的中心地带，虽然每户的面积相对较小，但是拆迁成本都很高，毕竟城市中心的地价往往都是比较高的，同时因为前些年拆迁暴富的案例笔笔皆是，在楼市快速发展期，往往拆迁补差款给的都比较高，即使现在楼市下行，由于心理作用，拆迁赔偿要求也就比较高，很多人因为心理落差而不愿意接受拆迁，成为钉子户也就非常普遍，这也给拆迁带来更多的难题。
另外，城市中心的“老破小”都处在黄金地段，虽然生活居住条件差，但是周边的生活配套设施还是比较健全，同时教育、医疗配套也比较完善，房屋的附属增值属性依然存在。如果拆迁，往往都是迁离到城市的边缘地带，居民的拆迁意愿同样不是很高。要想不偏离原有居住区，在周边房价并不低的情况下，想获得一个理想的居住区，成本自然不低，而原有的“老破小”房屋单户面积本就不大的情况下，住户期待高额补偿就更加强烈。
当然，除了拆迁之外，部分地方政府还尝试了“原拆原建”的方案，就是拆除原来的“老破小”，在原址重新建设新的居民楼，原住民可以获得对应的补偿楼房，也就是返迁房。因为原本的房屋面积都较小，再加上新建住房成本也不小，如果想获得更大面积的住房，原住户就需要花钱购买增加部分，对于经济情况并不理想的原住民也相对比较困难。
对于这种“原拆原建”的方案显然存在着很大的弊端，一是拆除成本较高，二是建设成本增加的前提下，房地产开发公司更需要考虑到后期的经济效益，往往在执行过程中遇到的难题也不少。
当然，现在多数政府采取的是“旧改”，就是对于一些老旧小区改造，在不大拆大建的原则下，对老房子的外部设施进行维护，比如外墙粉刷、内部管道更换、电路更换，拆除外部私搭乱建，增设新的配套设施等方式，以改善老旧小区的居住环境。这种“旧改”对于房龄三四十年的小区还是比较有成效，但是对于“高龄”小区，房屋主体结构已经出现问题，即使加固、改造，但内部布局，主体设施并不能改变，也无法解决根本问题。
对于达到“70年的老破小”如果从根本上上解决问题，依然需要拆除重建。至于具体方案就需要看当地政府的规划了。毕竟楼房的拆建不是一家一户的问题，所以作为居住住户而言只能被动等待。
当然关于楼房问题，并不仅仅是到了70年的老房子，随着时间的推荐，越来越多的小区也渐渐变成了老小区，房龄不断增加，老化问题也越来越严重，未来城市楼房拆建变的缓慢，老旧小区问题也会越来越凸显。
尤其是高层住宅，将是未来城市发展的一大难题，多层小区从经济利益的角度还有拆除重建的经济效益，但是高层住宅随着时间延长，设施老化，维修维护成本增高，必将成为城市新的“贫民窟”。
如果购房，我个人更加倾向购买多层住宅，选择一些相对成熟年代较近的。虽然当下高层住宅市场价格与多层持平，甚至还高于多层住宅，但是多层楼房未来的价值要高于高层。无论是从维修成本，还是从风险系数都优于高层。
回到“老破小”的问题，已将达到70年、或者接近70年的“高龄”房屋已经成为危房，甚至涉及居民的生命安全，相信国家会想到更加稳妥的处置方案，从多个维度分析，“原拆原建”的方案会更加的容易实施。大家对于“老旧小区”有什么更好的想法呢，可以留言探讨。
联系客服
