价格一年跌去近10%，越秀区的二手房也不香了吗？

在几天前，我们做了一期广州二手房市场年中总结（点击回顾），发现广州虽然楼市政策有所宽松，但二手房成交依然十分“惨淡”，成交量更是创下近年来的第二低。

在价格方面，跟量跌价涨的新房市场不同，广州的二手房市场呈现的是量价齐跌的态势，全市二手房的成交均价已经从“3字头”回落到27468元/㎡，同比下跌了11.2%，从化和南沙的价格跌幅都在10%以上。

出乎人们意料的是，越秀区的二手房价也同比下跌了9.1%，跌幅位居全市第三。

要知道，越秀区是有名的教育强区，各方面配套也都非常醇熟，而且由于新房供应稀缺，二手房成交一直十分坚挺。

学区房已经不香了吗？乐居君整理了越秀区几个热门板块小区近一年的价格变化情况，一起来看看详情~

东风东板块

要说越秀区最受关注的板块，东风东绝对数一数二。

板块内拥有越秀区乃至整个广州市第一梯队的东风东路小学，光是学位这一点就足以让不少家长“挤破脑袋”，也正因这里的学区房太过抢手，在去年广州出台的96个二手房参考价小区名单里，越秀区仅有的4个小区中就有3个（东风广场、力迅东山雅筑、锦城花园）位于东风东板块。

不过，本次统计发现，东风东板块多个小区在过去一年里也已出现了不同程度的下跌，像竹丝村的价格就从6.94万元/㎡跌至5.85万元/㎡，跌幅高达16%。

哪怕是前文提及的几个参考价小区似乎也没能“幸免”。乐居君从中介处了解到，东风广场（参考价81754元/㎡）目前的成交价在10万元/㎡出头，若是遇到业主急售还有“9字头”的房源，而在去年二手房参考价出台之前，它的成交均价约为11.19万元/㎡。

五羊新城板块

五羊新城，也称五羊邨或五羊新邨，而这个“邨”字，充满了故事。

据悉，在上个世纪80年代，广州为了城市发展需要而开发五羊新城。由于当时片区的整体规划是由香港的建筑大师李允主持，在小区设计上也仿造了香港的“屋邨”风格，“五羊邨”的名字也由此而来。这种在当时十分新式的设计，还让五羊新城曾经被称为仅次于二沙岛的高档住宅区之一。

但近40年过去，五羊新城早已不新，“新式小区”也早已变成了“老破小”。从价格来看，五羊新城板块在过去一年里整体也呈现下降的趋势，跌幅最大的五羊小区已经从一年前的7.5万元/㎡跌至6.56万元/㎡，其他多个标杆小区也都是齐刷刷一片下跌。

值得一提的是，近些年五羊新城时不时传来了将进行旧改的消息，或许在将来，五羊新城又将再度“焕然一新”。

淘金板块

淘金板块位于越秀区北面，是老广眼中的“中环”，学校、医院、交通等生活配套一应俱全。与珠江新城遍地的大型商场和高耸写字楼不同，淘金板块坐落着多个大型小区，居住氛围浓厚，购房者对这里一直颇为关注。

也正因此，淘金板块的房价在过去一年里价格相对较为稳定。其中跌幅最大的，主要集中在淘金路和麓苑路上的散盘，跌幅约为10%；但与此同时，板块内的麓湖御景价格从4.74万元/㎡涨到了6.32万元/㎡，涨幅高达33%，保利麓苑也有超过20%的涨幅。

公园前板块

公园前板块是广州市政府和越秀区政府的所在地，板块内各种政府职能中心较多，可以说是广州最核心的板块之一。同时板块内还坐落有人民公园、南越王博物馆等，文化氛围也十分浓郁。

板块内的小区数量并不算多，价格也较为稳定，价格变化幅度基本都在5%以内，并未出现太明显的变化。

东山口板块

“有钱住西关，有权住东山”。

从这句在广州流传已久的老话便可以知道，东山口板块一直在广州占据着举足轻重的地位。在百年前这里是政治要地，一砖一瓦都见证着广州近代史的发展，到了如今，这里又成为了潮人网红聚集的“打卡地”——历史的厚重感和文艺的清新感在这里交织并存，说是越秀区的“顶流”板块丝毫不为过。

板块内数百栋历史悠久的洋楼，价格更是难以估量，在几年前，东山口的一处洋房就已经竞拍出了4605万元的高价，据悉还有不少业主已经将房子视为“收藏品”，不管买家出多高的价格都不愿意卖。

不过，板块内的普通小区又表现出了不一样的行情。数据显示，过去一年内板块内多个小区也难挡“降价潮”，大多都出现了不同程度的跌幅，跌幅最大的为达道路上的散盘，从原本接近10万元/㎡的价格直落到“7字头”，跌幅达到17%。

小结

不难发现，广州二手房市场的低迷也已蔓延到越秀区，多个主要板块的小区在过去一年内价格确实出现了下跌，那么，是否到了在越秀区淘笋的时候呢？

首先需要说明的是，越秀这一波降价潮更准确来说是一次价格的正常回落。在2021年上半年，广州楼市火热，无论是一二手房价格都水涨船高，越秀区的房价也不断突破上限。到了后来调控政策的密集出台，越秀区的房价也必然会回落到一个合理的区间。

但我们也可以发现，即使是价格回落后，越秀区的二手房价依然并不低，楼龄二三十年的小区有不少价格还是6万+，甚至接近10万元/㎡，二手房价格整体还算坚挺。

因此，对于一直有意在越秀区置业的购房者来说，现在确实不失为一个好时机。

值得注意的是，若是奔着学位房而来，也需要留意学位是否被占用、落户时间能否符合学校的开学时间、学位的年限等问题。