读书电影群里一堆做交易的,不免又谈及房产之类。
在房产观澜21-20两篇,我已经告知大家未来是一个结构性分化的市场,实际上这二年也兑现了这个分析。一线城市暴涨,三四线城市暴跌。
但在今年一线甚至二线城市的部分区域量价齐升,还是迷惑了很多人,来问我。
这是一个货币流动性的问题,当货币日益廉价,人民币强行维持高汇率时,资金无出去,只有到股市和房地产。然而,顶尖的房地产投机者不在这个市场。
我举了一个简单的例子,就是你如果在11-13年的任意一个年份,卖掉国内的地产,去北美、澳洲、伦敦,购买房屋,今天的收益也已经翻倍,好区甚至翻了二倍多。如果你是投资在美国,美元的汇率增长已经让你多赚2-3成。
对的,没错,你的疑问是:人民币没有跌多少啊?
然而这正是问题所在,风险积聚。所以当人民币汇率瞬间贬值时,房地产市场缓慢,股市立即开跌。
在过去的数年里,人民币承受了过多的压力,却坚挺无比,这导致了极其严重的后果。实际上,仍维持投机在国内陆产市场的,终将要面临货币风险。
只是说,我们撇开海外市场,国内什么市场是值得选择的?
首选北京。
至今,市场的反应是两端,一端就是代表资源积聚的帝都,在中央集权的迹象越来越明显,都城所具备的所有优势都会体现。它会显示出巨大的虹吸作用,只要是仍旧混迹于整个国内体制的大部分领域,都会将重心放在帝都。你可以看一下历代王朝,无论唐宋,长安、开封都是当时的巨大城市,房价贵得连丞相都买不起。
其次则是深圳、上海这样的城市。
前者是因为代表自由经济的丰硕成果,中小企业的发展和上市公司集中在深圳,财富的兑现对于当地的置业诉求支撑力度可以想象。上海则因为是国际贸易、物流、金融服务业的发展,和居住环境的舒适。即使有堵车这类城市病,瑕不掩瑜。
但是随着岁月的变迁,深圳和上海都会显示其后劲不足,威权社会的特性是自由市场弱化,资源积聚。深圳所依赖的,还会比上海强一些,企业家精神还是能够维持很久。上海则因为制造业从中国转移去东南亚和南亚,国际贸易物流金融的资源衰减,同时创新不足,且金融的真正中心在于北京,因而慢慢失去经济的内生动力。老龄化高居全国城市之首,也昭示着上海的房价注定没有可能维持太久。
所以,今天即使抛去资本国际化配置不谈,只有一个城市的房子是值得买的,那就是北京。至于今日所看到的一线城市量价齐升,那都是泡沫,邓紫棋的巨肺再厉害,也唱不出房地产的咏叹调。
只是说,就全世界的地产而言,也已经到了一个顶峰,所有的资产类,都在一个空前的危机之中。
我想告诉你的是:现金,现金,现金。
重要的事说三遍。
至于是什么样的现金,你自己选择。
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