餐饮最重要的是三件事：选址、选址、还是选址！

陈立民 Remy Chan

盛世太平投资管理有限公司董事总经理

多档地产节目嘉宾

著名地产人、专业吃货

麦当劳CEO说过，餐饮最重要的是三件事：选址、选址、还是选址！选址是餐厅事业的开端，是重中之重。但选址工作复杂又艰巨，涉及的事物变化与综合因素繁多，如同考验辨识功力的一场修炼，即便是有经验的餐饮人也常常会犯错误。

盛世太平投资管理有限公司的董事总经理陈立民先生作为一个有着20多年商业地产经验、“每天都在干选址活”的行业资深老法师，倾力贡献餐厅选址秘籍，帮助有想法、有志向、不玩票、脚踏实地的中小餐饮老板少交点学费，毕竟餐饮行业挣的都是辛苦钱。

开店选址的基本考虑因素与遵循定律

选址需要考虑的基本因素包括：租金、地势、楼层、朝向、规划、业主、能见度、房屋结构、相邻店铺、人群、繁华程度、客流量、专业市场、经营性质、经营品种、相关政策等。其中最重要的是：人群对口，其余因素都是延伸，人群对了一切都对。餐厅的目标顾客一定要精准，再高档的场地目标客户不匹配都没用。

关于选址的铁律，Remy坦言：“往往租金越贵越容易做的好，租金越低越没生意。对于餐厅，租金不能算作纯粹的成本。办公室是成本，因为不会带来盈利，但餐厅会产生利润，是显性的利益，所以应该把餐厅的租金与食材一样，视作投入。在我的经验里，往往租金高坪效也高，因此餐厅租金的高低不是绝对的，是相对的。”

餐厅选址必做的前期调查

因为开店选址考虑因素中，人群最为至关重要，因此前期所需调查包括：人口密度、高峰期流动人数、客群教育程度、从事行业、年龄构成、家庭构成及人均收入、家庭年支出及消费习惯等，以详实数据找到最精准人群。

除此之外，Remy特别提醒有一些细节必须要考量，很多人在此处猛栽跟头：“煤、电的容量，排烟等硬件必须调查清楚，不然签了合同发现过不了环保卫生那一关就是致命伤。有些餐厅用电量大，但很多开发商不是那么专业，有时考虑不周给餐厅电容量设计不够。有两种选择：1、增容，但增容成本很高，动扎几十万。2、直接放弃。”

商场内选址攻略

国内百货行业受电商冲击，商场的餐饮业态比重越来越大，有些已经超过50%。商场内有稳定的客源，能让品牌迅速提升知名度，商场招商也很欢迎餐饮品牌来为其百货导流、增加人气，这样的行业大背景下，会有更多餐厅选择开在大商场内，但繁荣与机遇的同时，商场内竞争也随之加大，厮杀也会更惨烈，往往都是“冰火两重天”。上海的大商场平均5万平米，整体属于小而美型，如此体量的商场内同类型餐饮只可容纳1-2家。

Remy还建议：首先，进驻商场最好要认识业主，不认识发展关系，想办法找熟人去谈，因为好位置是稀缺资源。其次，商场招商会有马太效应，品牌需要有一定知名度，要有足够打动人的介绍材料。如星巴克般的成功品牌不会被拒绝，但若是不知名的新晋品牌，进驻商场会很难。因为招商员工背负着很重的KPI，餐厅失败是招商员工的决策失败，属于工作失误，因此他们不会为新品牌冒风险，除非业主方亲自拍板。对于新晋品牌，要先把自己做强，做出知名度才可以迈进商场。

老法师给餐饮老板们的选址忠告

1、先了解自己，客观的批评自己，搞清楚自己的优缺点，竞争优势和劣势在哪里，再做决定。比如东泰祥生煎，老板很清楚只做平民百姓几块钱小生意，也想得很明白不要做大、不要扩张，安心做着邻居们的生意。如此，了解自己、清楚自己的目标就会找对地方。

2、不要贪便宜，便宜没好货，这个世界没有免费午餐。有些商场招商时需要品牌引流，会给予便宜优惠的店租，但是当品牌的价值利用完了就会加价，那时就会很被动。

3、要在实地勘察人从哪里来，会往哪里会，如何将之截流，这个过程需要自己亲自走一遍。举个例子，芮欧2号线7号线的人流就是通过美食街来转换的，人都容易懒惰，少走一步算一步，能找最近的路线绝不会求远，要想办法在最近的路线里把客流截下来。

4、人流有快动线和慢动线，两条线路餐饮属性不同。快动线跑人流，卖快餐饮料小吃拿了就走，选址就要市口好近地铁口。慢动线讲比格，就要慢慢的坐下来享受杀时间、重感受和氛围， 对导流要求不大，反而是吸附人流的，因此不在商场内黄金位置也无大碍。

作者：Bella（微信公众号ID：CYZ-MBA）