酒店与公寓共用宗地怎样登记

问：某房地产公司项目开发完毕，申请办理城镇居民国有土地分户登记，原土地用途为国有综合用地，使用期限为50年。现房产已确权，房屋所有权证用途为酒店和公寓。请问办理土地分户登记时，酒店部分按照商业用途，使用期限调整为40年;公寓部分按照住宅用途，使用期限调整为70年，是否合理?

一读者

答：根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。

综合用地是 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中的概念。国土资源部《全国土地分类》并没有综合用地的分类。实践中，关于什么是综合用地，各地掌握的尺度并不一样。如北京市规定的综合用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫生等用地，并没包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。

那么，来信所说的酒店与公寓共用一宗土地，在办理登记时该如何处理呢?

笔者认为，可以有两种做法。一种做法是严格按照50年的综合用地标准和原来出让合同的约定办理登记。这种做法是合法的，也是符合合同约定的，但对于购房人来说却不尽合理。对于一宗拥有若干用途的土地来说，如果整宗地按综合用地对待，居住用地也只能使用50年，低于70年的最高标准。对于购房者来说，无论是否以较低的价格购得房产，都不愿意自己的房子比别人少用20年。

另一种办法是在报请出让方同意的情况下，在分别按照商业、住宅用地进行土地分摊的基础上，分别评估土地出让价款，调整出让合同，并由开发商补交土地出让金。然后，在办理登记时，分别按照公寓70年、酒店40年的标准办理登记。这种做法符合法律规定，但却非常麻烦。

2007年开始实施的 《土地利用现状分类标准》((GB/T21010-2007))，住宅用地与商服用地是严格区分的，既没有混合用地，也没有综合用地。因此，今后再以综合用地进行出让的情况应该不会再出现。