2005年1月，蔡某之妻倪某向王某提供了蔡某的身份证原件后，王某伪造了一份照片为其本人、其余信息为蔡某的假身份证，找到在甲县房地产交易中心工作的校友袁某，以做生意急需资金、朋友蔡某愿将其房屋为王某作抵押贷款为由，请袁某帮忙。袁某利用职务之便，明知并非蔡某本人，却为王某补办了一份权利人为蔡某的房地产权证。之后，王某与倪某假冒夫妻关系，将该房地产以25万元的价格卖给郁某，办理了产权过户，并约定该房屋由蔡某和倪某继续租住。
2005年10月，王某因犯贷款诈骗罪、诈骗罪，数罪并罚，被判处有期徒刑18年，并处罚金55000元。另责令其退赔郁某25万元。
2006年初，县法院将房地产判给蔡某后，房地产交易中心将产权人由郁某更正为蔡某。
2006年11月，郁某提起行政诉讼，要求确认市房地局向其颁证的具体行政行为违法。案件审理期间，法院认定袁某犯滥用职权罪。郁某认为，法院已确认市房地局工作人员行为违法性，遂撤诉。
2008年6月，郁某向法院提起行政赔偿诉讼，要求市房地局赔偿25万元。其间，郁某曾申请王某退赔25万元，但法院以王某目前无可供执行的财产为由，裁定中止执行。
法院认为，依照《国家赔偿法》的规定，国家机关和国家机关工作人员违法行使职权，侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，受害人有依照该法规定取得国家赔偿的权利。袁某系受国家机关委托代表国家机关行使房地产登记职权的县房地产交易中心的工作人员，其因滥用职权，致使公民的合法权益遭受重大损失而受到刑事处罚。违法的房地产登记行为已通过更正登记予以纠正。原受害人蔡某的损失通过民事诉讼获得救济后，已转移给了郁某。因此，郁某依法具有取得行政赔偿的权利。另外，造成郁某经济损失的原因不止一点。故由法院根据违法具体行政行为在造成损害结果中的原因中所占比例酌定市房地局应承担赔偿份额。市房地局赔偿后，可向负有退赔责任的王某行使追偿权，也可向负有直接责任的工作人员追索。据此，法院判决市房地局赔偿郁某5万元。
评析
房地产登记部门是否应承担行政赔偿责任?
行政赔偿的法律依据是《国家赔偿法》。根据该法的规定，国家赔偿责任的构成，必须具备三个要件，一是公民、法人和其他组织的合法权益遭到损害的事实客观存在;二是国家机关和国家机关工作人员违法行使职权的行为;三是违法行为同损害结果之间存在因果关系。三要件缺一不可。本案中的情况满足以上三个要件。
损害事实已发生且确实存在。本案中，郁某丧失房屋后，其损失为之前已支付给王某的25万元购房款。
被诉房地产登记行为是违法行使职权的具体行政行为。市房地局的工作人员袁某利用职务之便，明知王某并非蔡某本人，仍为其补办房地产权证，而后又为郁某办理了过户手续，在登记过程中具有明显的过错，该违法行为的后果应由市房地局承担。
违法具体行政行为与原告的损害之间有因果关系。虽然王某是造成郁某财产损失的直接责任人，但市房地局的工作人员袁某的违法登记行为客观上也为王某利用虚假房产交易骗取购房款提供了便利条件，故与财产损失之间存在法律上的利害关系和因果关系。
当事人已穷尽其他救济途径而索赔不能。国家赔偿制度被界定为一种最终的救济制度。一般而言，被害人的损害应首先通过民事诉讼途径寻求救济，当侵权人的侵权行为已构成犯罪时，还可通过刑事诉讼附带民事赔偿途径寻求救济，而只有在穷尽所有救济途径而未获赔偿时，才能寻求国家赔偿。本案中，虽然法院作出了由王某退赔郁某损失的生效刑事判决，从理论上讲，应当视为当事人的权利已经受到保护，但郁某的合法权益只是以判决书的形式予以了固定，因王某已丧失履行判决的能力，因此，郁某的合法权益并未真正实现，应视为郁某穷尽其他救济途径而索赔不能，可提起行政赔偿诉讼。
刑事附带民事赔偿与行政赔偿竞合时如何选择?
有意见认为，如果合法的权利人没有损失，登记部门不应该承担赔偿责任，并且郁某的权利通过刑事退赔程序已获得了救济。目前虽然王某无可供执行的财产，但一旦王某具有可供执行的财产后，郁某仍可申请恢复执行。故郁某不可通过行政赔偿的途径寻求再次救济。笔者认为，刑事附带民事赔偿并没有排除郁某提起行政赔偿诉讼的程序和实体权利。其他行为人的民事或刑事责任不能吸收行政行为的违法责任，只要满足国家赔偿的三要件，行政主体就应担责。
房地产登记部门的赔偿标准如何确定?
根据《国家赔偿法》第二十八条的规定，对公民财产权造成其他损害的，国家只按照实际发生的直接损失给予赔偿。且国家承担的是一种补充赔偿责任，受害人只能就未实现的部分损害获得国家赔偿。由于现实情况中错误的房地产登记并不一定会造成当事人权益的实际损失，或者当事人主张赔偿的权益中包含了房屋升值力的非实际损失，因此要针对不同的案件确定房地产登记部门的赔偿范围。本案中，虽然郁某曾短暂获得过房地产权益，但因该事实本就是违法行政行为之果，故不宜认定其对房产有合法权益。根据“能够返还财产或者恢复原状的，予以返还财产或者恢复原状”的原则，郁某的损失应为已支付给王某的25万元，不可包括房屋升值部分。
房地产登记部门的赔偿责任份额怎样计算?
实践中，虽然登记错误大多是房地产登记部门对申请材料未能进行认真核实而造成的，如通常只进行形式审查而忽略了实质审查，但背后的原因却是一方或双方当事人提供了错误甚至伪造的材料。房地产交易一方当事人的欺诈行为结合房地产登记部门的错误登记行为才导致了相对人的损害后果。由于房地产登记部门负有审核申请材料真实性和合法性、保障交易安全的法定职责，未完全履行该职责而导致相对人财产损失应承担赔偿责任。此时，如果房地产登记部门存在过错，不能以交易一方当事人有欺诈行为为由而完全排除房地产登记机关的赔偿责任。房地产登记部门与其他侵权行为人应当共同对损害后果承担责任。
在此类赔偿中，应根据违法具体行政行为在损害结果中的原因力比例酌定行政赔偿责任。本案中，王某虚构事实，诈骗他人财物是主要原因;市房地局工作人员袁某滥用职权违法办理产权转移登记，是造成损失的原因之一;倪某提供蔡某身份证，并陪同王某冒充夫妻关系办理买卖交易手续，也是造成损害结果发生的原因之一;郁某在购买房屋之前，未实地查看房屋，详细了解房屋的状况，其自身对交易安全的怠于关注亦系造成损害后果发生的原因之一。因此，根据最高人民法院〔2001〕法释第23号司法解释的精神，法院“在确定赔偿的数额时，应当考虑违法行政行为在损害发生过程和结果中所起的作用等因素”，合理确定被告的赔偿责任。故法院判决房地产登记机关赔偿购房款损失的20%是正确的。
另外，《国家赔偿法》第十四条规定，赔偿义务机关赔偿损失后，应当责令有故意或者重大过失的工作人员或者受委托的组织或者个人承担部分或者全部赔偿费用。《物权法》第二十一条第二款规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。因此，市房地局按比例向郁某支付相应的赔偿份额后，可依法向负有退赔责任的王某行使追偿权，也可以依法向负有直接责任的工作人员追索。(作者单位:上海市黄浦区人民法院)
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