市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
基本公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区位状况修正系数×实物状况修正系数×权益状况修正系数
1、可比实例选择
实例A： 市 区 路 号 房地产，来源为房地产三级市场正常成交实例，售价为14180 元/㎡，成交时间为2009 年3 月。房地产所在小区有 条公交线路经过，并设有公交站点，区域周围有成熟农贸市场、超市、医院、学校，为住户生活提供基本保障。生活服务设施齐全，房屋为小高层，毛坯房，套型为三房两厅一卫平面布局，建筑朝向向西，通风好，建筑年代为2008 年5 月。有物业管理公司实施管理。
实例B： 市 区 路 号 房地产，来源为房地产三级市场正常成交实例，售价为14120 元/㎡，成交时间为2009 年3 月。房地产所在小区周边有 条公交线路,并设有公交站点。此项目为4.5 万平方米大型生活法式社区，名家精心雕琢的法式建筑构建舒适生活之城，此项目为小高层，毛坯房，套型为三房两厅一卫平面布局，建筑朝向向西南，通风好，建筑年代为2008 年9 月。有物业管理公司实施管理。
实例C： 市 区 路 号 房地产，来源为房地产三级市场正常成交实例，销售均价为14060 元/㎡，成交时间为2009 年3 月。附近有 条公交线路经过，并设有公交站点，和周边楼盘共用的幼儿园、小学、商业中心等配套设施，毛坯房，套型为三房两厅一卫平面布局，建筑朝向向西南，通风好，建筑年代为2007 年10 月。有物业管理公司实施管理。
实例A外观照片 实例B外观照片 实例C外观照片
2、比较因素的选择。
A、住宅
通过对房地产市场的分析，根据影响住宅房地产价格的主要因素确定比较因素。结合估价师收集的资料，参照交易实例的交易情况、交易日期、区位、实物状况和权益状况等差别本次评估选择以下因素作为比较因素：
（1）交易情况：考虑交易情况是否正常对房价的影响。
（2）交易日期：考虑交易日期的不同房价存在差异而进行交易日期修正。
（3）区位状况：主要有商服繁华度、交通便捷度、公共设施完善度、环境景观优劣度等。
（4）实物状况：主要有楼层、建筑结构、装修情况、朝向、面积、新旧程度等。
（5）权益状况：主要有容积率、剩余使用年期等。
3、房地产状况说明
根据估价师收集的有关资料，将估价对象与可比实例的状况列表表示。
4、房地产状况指数表编制
根据本次评估运用市场比较法时所选择的比较因素，在编制房地产状况指数时，由于估价师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较法评估时所选择的相应的比较因素指数编制依据。
（1）交易情况：估价对象与可比实例交易情况均属正常，故不进行交易情况修正。
（2）交易日期：本次评估可比实例均为估价时点当月售价，交易日期非常接近，售价基本无变化，故不进行交易日期修正。
（3）区位状况：
A、商服繁华度：商服繁华度分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以估价对象商服繁华程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。
B、交通便捷度：分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以估价对象交通便捷程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。
C、公共设施完善度：根据配套的教育、医疗、卫生、消防等设施的完善程度，分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以估价对象公共设施完善程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。
D、环境景观优劣度：分为优美、较优美、一般、较差、差五个等级，以估价对象环境景观为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
（4）实物状况：
A、楼层：分为楼层适中、楼层较适中、楼层过高（过低）三个等级，以估价对象楼层为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。
B、建筑结构：分为框架剪力墙结构、框架结构、砖混结构、砖木结构四个等级，以估价对象建筑结构状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%；
C、朝向：分为南和东南、东和西南、西、东北、北五个等级，以估价对象朝向为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。
D、装修情况：分为毛坯房、普通装修、中档装修和高档装修四个档次，以估价对象装修为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
E、面积：分为面积适中适合使用、面积偏大（偏小）较适合使用、面积太大（太小）不适合使用三个等级，以估价对象套型为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
F、新旧程度：分为新、较新、一般、较旧、旧五个等级，以估价对象新旧程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
（5）权益状况：主要有容积率、剩余使用年期等。
A、容积率：根据估价对象和可比实例的容积率大小，分别赋予不同的指数，与之相比则得到修正系数。
B、剩余使用年期：根据年期修正公式，将估价对象和可比实例从法定年期修正到剩余使用年期，并得到一个修正系数。
根据因素条件说明表中的估价对象与可比实例的因素情况，编制因素条件指数表：
5、因素修正
在因素条件指数表的基础上，将估价对象的因素条件指数与可比实例的因素条件指数进行比较，得到各比较因素修正系数
6、估价对象价格的确定：
上述三个可比实例计算的估价对象平均价格相差不大，故取三者的算术平均值作为待估住宅的平均售价，即
（4174+4281+4143）÷3= 4200元/㎡（取整至十位）
二、商业（其它内容省略）
1、通过对房地产市场的分析，根据影响商业房地产价格的主要因素确定比较因素。结合估价师收集的资料，参照交易实例的交易情况、交易日期、区位、实物状况和权益状况等差别本次评估选择以下因素作为比较因素：
（1）交易情况：考虑交易情况是否正常对房价的影响。
（2） 交易日期：考虑交易日期的不同房价存在差异而进行交易日期修正。
（3）区位状况：主要有商服繁华度、交通便捷度、公共设施完善度、环境景观优劣度等。
（4）实物状况：主要有临街状况、建筑结构、面积、装修情况、设备设施情况、新旧程度等。
（5）权益状况：主要有容积率、剩余使用年期等。
2、房地产状况说明
根据估价师收集的有关资料，将估价对象与可比实例的因素条件列表表示。
3、比较因素条件指数表编制
根据本次评估运用市场比较法时所选择的比较因素，在编制比较因素指数时，由于估价师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较法评估时所选择的相应的比较因素指数编制依据。
（1）交易情况：估价对象与可比实例交易情况均属正常，故不进行交易情况修正。
（2）交易日期：本次评估可比实例均为估价时点当月售价，交易日期非常接近，售价基本无变化，故不进行交易日期修正。
（3）区位状况：
A、商服繁华度：商服繁华度分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以估价对象商服繁华程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。
B、交通便捷度：分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以估价对象交通便捷程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。
C、公共设施完善度：根据配套的教育、医疗、卫生、消防等设施的完善程度，分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以估价对象公共设施完善程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
D、环境景观优劣度：分为优美、较优美、一般、较差、差五个等级，以估价对象环境景观优劣程度为基准（100%），房价修正+/-2%。
（4）实物状况：
A、临街状况：分为四面临街、三面临街、两面临街、一面临街、小区内不临街五个等级，以估价对象临街状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
B、建筑结构：分为框架剪力墙结构、框架结构、砖混结构、砖木结构四个等级，以估价对象建筑结构状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%；
C、面积：分为面积适中适合使用、面积偏大（偏小）较适合使用、面积太大（太小）不适合使用三个等级，以估价对象面积为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
D、装修情况：分为毛坯房、普通装修、中档装修和高档装修四个档次，以估价对象装修情况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
E、设备设施情况：根据配套的电梯、手扶梯、货梯、消防等设施情况，分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象设备设施情况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%；
F、新旧程度：分为新、较新、一般、较旧、旧五个等级，以估价对象新旧程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
（5）权益状况：主要有容积率、剩余使用年期等。
A、容积率：根据估价对象和可比实例的容积率大小，分别赋予不同的指数，与之相比则得到修正系数。
B、剩余使用年期：根据年期修正公式，将估价对象和可比实例从法定年期修正到剩余使用年期，并得到一个修正系数。
根据因素条件说明表中的估价对象与可比实例的因素情况，编制因素条件指数表：
4、因素修正
在因素条件指数表的基础上，将估价对象的因素条件指数与可比实例的因素条件指数进行比较，得到各比较因素修正系数
5、估价对象价格的确定：
上述三个可比实例计算的估价对象平均价格相差不大，故取三者的算术平均值作为待估住宅的平均售价，即
（4174+4281+4143）÷3= 4200元/㎡（取整至十位）
三、工业
1、通过对房地产市场的分析，根据影响工业房地产价格的主要因素确定比较因素。结合估价师收集的资料，参照交易实例的交易情况、交易日期、区位、实物状况和权益状况等差别本次评估选择以下因素作为比较因素：
（1）交易情况：考虑交易情况是否正常对房价的影响。
（2）交易日期：考虑交易日期的不同房价存在差异而进行交易日期修正。
（3）区位状况：主要有交通便捷度、对外联系方便度、基础设施完善度、产业集聚度等。
（4）实物状况：主要有临路状况、建筑结构、面积、设备设施情况、新旧程度等。
（5）权益状况：主要有容积率、剩余使用年期等。
2、房地产状况说明
根据估价师收集的有关资料，将估价对象与可比实例的因素条件列表表示。
3、比较因素条件指数表编制
根据本次评估运用市场比较法时所选择的比较因素，在编制比较因素指数时，由于估价师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较法评估时所选择的相应的比较因素指数编制依据。
（1）交易日期：本次评估可比实例均为估价时点当月售价，交易日期非常接近，售价基本无变化，故不进行交易日期修正。
（2）交易情况：估价对象与可比实例交易情况均属正常，故不进行交易情况修正。
（3）区位状况：
A、交通便捷度：分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以估价对象交通便捷程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。
B、对外联系方便度：根据离机场、火车站、码头、货运站场等场所的距离，以估价对象与上述场所距离为基准（100%），每增加或减少500米相差一个等级，房价修正+/-3%。
C、基础设施完善度：根据配套的消防、通讯、通电、通水等设施的完善程度，分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以估价对象基础设施完善程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
D、产业集聚度：根据相关产业的集聚程度，分为国家级工业园产业集聚规模高、市级工业园产业集聚规模较高、县区级工业园产业集聚规模一般、普通工业区产业集聚规模较低、非工业区产业集聚规模低五个等级，以估价对象产业集聚规模为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。
（4）实物状况：
A、临路状况：分为临主干道、混合主干道、次干道、支道四个等级，以估价对象临路状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。
B、建筑结构：分为钢结构、钢混结构、砖混结构、砖木结构四个等级，以估价对象建筑结构状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%；
C、面积：分为面积适中适合使用、面积偏大（偏小）较适合使用、面积太大（太小）不适合使用三个等级，以估价对象面积为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
D、设备设施情况：根据配套的电梯、货梯、消防等设施情况，分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象情况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%；
E、新旧程度：分为新、较新、一般、较旧、旧五个等级，以估价对象新旧程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
（5）权益状况：主要有容积率、剩余使用年期等。
A、容积率：根据估价对象和可比实例的容积率大小，分别赋予不同的指数，与之相比则得到修正系数。
B、剩余使用年期：根据年期修正公式，将估价对象和可比实例从法定年期修正到剩余使用年期，并得到一个修正系数。
根据因素条件说明表中的估价对象与可比实例的因素情况，编制因素条件指数表：
4、因素修正
在因素条件指数表的基础上，将估价对象的因素条件指数与可比实例的因素条件指数进行比较，得到各比较因素修正系数
5、估价对象价格的确定：
上述三个可比实例计算的估价对象平均价格相差不大，故取三者的算术平均值作为待估住宅的平均售价，即
（4174+4281+4143）÷3= 4200元/㎡（取整至十位）
四、办公
1、通过对房地产市场的分析，根据影响办公房地产价格的主要因素确定比较因素。结合估价师收集的资料，参照交易实例的交易情况、交易日期、区位、实物状况和权益状况等差别本次评估选择以下因素作为比较因素：
（1）交易情况：考虑交易情况是否正常对房价的影响。
（2）交易日期：考虑交易日期的不同房价存在差异而进行交易日期修正。
（3）区位状况：主要有交通便捷度、公共设施完善度、城市规划、环境景观优劣度等。
（4）实物状况：主要有设备设施情况、建筑结构、装修情况、朝向、面积、新旧程度等。
（5）权益状况：主要有容积率、剩余使用年期等。
2、房地产状况说明
根据估价师收集的有关资料，将估价对象与可比实例的因素条件列表表示。
3、比较因素条件指数表编制
根据本次评估运用市场比较法时所选择的比较因素，在编制比较因素指数时，由于估价师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较法评估时所选择的相应的比较因素指数编制依据。
（1）交易情况：估价对象与可比实例交易情况均属正常，故不进行交易情况修正。
（2）交易日期：本次评估可比实例均为估价时点当月售价，交易日期非常接近，售价基本无变化，故不进行交易日期修正。
（3）区位状况：
A、交通便捷度：分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以估价对象交通便捷程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。
B、公共设施完善度：根据配套的休闲娱乐、餐饮、消防等设施的完善程度，分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以估价对象公共设施完善程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
C、城市规划：根据相关城市规划，以城市商务办公中心区（CBD）为高、市级商务办公区为较高、县区级商务办公区为一般、普通商务办公区为较低、非商务办公区为低五个等级，以估价对象所处区域规划为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。
D、环境景观优劣度：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象环境景观优劣程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
（4）实物状况：
A、设备设施情况：根据配套的电梯、货梯、消防等设施情况，分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%；
B、建筑结构：分为框架剪力墙结构、框架结构、砖混结构、砖木结构四个等级，以估价对象建筑结构状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%；
C、面积：分为面积适中适合使用、面积偏大（偏小）较适合使用、面积太大（太小）不适合使用三个等级，以估价对象面积为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
D、装修情况：装修分为毛坯房、普通装修、中档装修和高档装修四个档次，以估价对象装修为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
E、新旧程度：分为新、较新、一般、较旧、旧五个等级，以估价对象新旧程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
（5）权益状况：主要有容积率、剩余使用年期等。
A、容积率：根据估价对象和可比实例的容积率大小，分别赋予不同的指数，与之相比则得到修正系数。
B、剩余使用年期：根据年期修正公式，将估价对象和可比实例从法定年期修正到剩余使用年期，并得到一个修正系数。
根据因素条件说明表中的估价对象与可比实例的因素情况，编制因素条件指数表：
4、因素修正
在因素条件指数表的基础上，将估价对象的因素条件指数与可比实例的因素条件指数进行比较，得到各比较因素修正系数
6、估价对象价格的确定：
上述三个可比实例计算的估价对象平均价格相差不大，故取三者的算术平均值作为待估住宅的平均售价，即
（4174+4281+4143）÷3= 4200元/㎡（取整至十位）
