16宗地，1185亩，32.25亿元。万科又“下手”仁寿了。
昔日“网红”又要火了？
等等，事情恐怕没那么简单。
产城项目，与楼市关系不大
这段“金玉良缘”，女主角大家都很熟了：一度红透半个城南，“追求者”能排到兴隆湖。
然而最近半年，仁寿的日子不太好过。
土地流拍，房子打折，开发商隔岸观火……坊间萦绕着“凉凉”的曲调，甚至有自媒体将它比作“成都燕郊”。
直到昨日逆天一拍，才多少“挽尊”。
▲仁寿县
说起来，万科对仁寿也是真爱：2017年就进军视高，后又杀入文林。
2018年4月18日，仁寿城北新城上演“七子夺嫡”，7家房企围猎614.7亩地，拿地总金额高达35.7亿元。“熟门熟路”的万科位列其中，俨然“带头大哥”。
这次从拿地规模上讲，万科以一当七。如此大手笔，是否将使仁寿楼市烈焰重燃？
但我们看到：这16宗地所在的清水镇，距房企扎堆的视高、文林足有10公里车程。
▲2018.1.17仁寿成交地块与视高镇距离示意
另外，虽然其包含13宗二类住宅用地、2宗商兼住用地，但都要求竞买方提供“眉山天府花海观光农业园”的规划设计概念方案，有的还对商业、酒店的引入提出了要求。
很显然，这是一个产城项目，无论从地段还是定位上讲，都与仁寿主流房地产市场没有直接关系。
一段“前戏”，牵出2000亿蓝图
它可不是一个新玩意。
仁寿县官网显示：“眉山天府花海观光农业园”早在2012年7月就已挂牌，是全市三个“都市近郊型现代农业示范园区”之一。
2015年，其还被授予“四川省专家服务基地”。
而在2018年的《仁寿县人民政府工作报告》中，则出现“成功引进万科集团打造天府花海书香小镇”的表述。
这说明至少一年前，万科就已敲定这桩生意。
至于这次土拍规定“竞买方应为实缴注册资本不低于人民币100亿元的世界500强企业”，就是唱戏的转圈儿——走过场。
▲天府花海观光农业园现貌
从确定合作到拿地，历时不短。
对万科来说，做足“前戏”可谓寻常：其选址怡心湖的“梦想城”项目在2017年9月签约，到2018年3月才于土地上落锤。
2017年10月12日，万科与成都市人民政府签署战略合作框架协议，拟投资2000亿元在蓉打造产业新城。除上面提到的梦想城外，万科中西部区域总部基地、天府国际金融中心、简州新城万科生态梦想城等也在其中。
▲双流万科梦想城项目效果图
“预计投资300亿元”的天府花海，看起来只是开胃菜。
高调转型，万科在下一盘大棋
2000亿计划的幕后主体，是一家名为“万科中西部城镇建设发展有限公司”的企业。自成立伊始，它亮出的招牌就是“产城”而非地产。
楼市君查到：该公司由成都万科、重庆万科分别持股50%，前法人代表王海武是“万科集团高级副总裁兼中西部区域首席执行官”。
▲万科中西部城镇建设发展有限公司股权穿透图（来源：天眼查）
显而易见，布局产城并非区域性行为，还是万科集团的战略选择。
万科的“变”，并不突然。2012年，时任集团总裁的郁亮就表示：万科要做“中国城市配套服务商”。
2018年3月27日，已是万科董事长的郁亮提出“摒弃旧思维，调整角色定位”。
▲万科2017年度业绩发布会，郁亮
“没有成功的企业，只有时代的企业。”郁亮说。在他看来，我国社会的主要矛盾发生根本性变化后，万科应当“以人民的美好生活为中心”，“全面转型城乡建设与生活服务商”。
怎样做好“城乡建设与生活服务商”？郁亮给出四个企业角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。
发展租赁产品，拓局养老医疗，物业、物流、教育、冰雪度假等多点开花……万科马不停蹄地践行“新角色”。作为全景业务的驱动引擎，产城融合必不可少。
“万科今天不能仅仅关心城市，也需要关心乡村，这里不仅包括城中村，也包括乡村。”这位新掌门人如是说。
地产十字路口，“求生欲”爆发
一个“美好生活”，透视出万科的政治素养。
从“新型城镇化”到“振兴乡村”，每一步，万科都没有踩错节奏。
这是他们做产城的原因，但不是全部。
克而瑞报告显示：2018年，中国房企销售金额增速下滑明显。据申万宏源统计，去年国内陆产产业债务总计1949亿元，未来两年预计年均增量都在1000亿元以上。
房地产高速增长的时代基本完结，中小企业处境艰难，巨头虽“雪球”越滚越大，却经不起细看。
万科财报显示：2018年上半年实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；归属上市公司股东净利润91.2亿元，同比增长24.9%，涨幅同比下降11.6个百分点。
其净利润增速比不上阳光城乃至恒大、碧桂园，也低于自身营收增速。
▲2018上半年国内主要房企净利润及增速比较（来源：前瞻产业研究院）
2018年上半年，万科净负债率为32.7%，虽然在行业内不算太高，但已连续三年同比上升，几乎追上2014年同期水平。
其实际预收款为4907.12亿元，与年初相比，增幅在品牌房企中相对靠后。
▲2014-2018上半年万科净负债率走势（来源：前瞻产业研究院）
由此，万科喊出“活下去”也就不奇怪了。
未雨绸缪，“强化现金流管控”、“保持低负债率”被之提到了战略高度。
四川产和城企业管理有限公司总经理林森说：“房企通过产城勾地，可以获得低于市场价的配建用地，以平衡现金流。”
看来万科走这条路不光出于阳光普照，还为了“避险”。
思考：万科做产城，靠谱吗？
如今，恒大、绿地、华润、碧桂园、华侨城、招商蛇口等大腕也涉足了产城业务，华夏幸福更是将其做成了“中流砥柱”。
当初的蓝海已是千帆竞航，万科能否杀出重围？
其实自2006年开始，万科就布局了一系列旅游、产城项目，包括杭州良渚文化村、惠州双月湾、深圳浪骑游艇会、吉林松花湖度假区等。
其中良渚文化村被誉为中国“四大神盘”之一，你熟悉的麓湖也在其列。
▲良渚文化村鸟瞰
在西南地区，万科接手了澄江太阳山项目，还在西昌打造2300亩的文旅大盘“万科17度”。
产城这门活儿，他们可不是新手。
与保利专注养老、恒大三句话不离足球不同，万科一开始就将“服务”这一强项作为输出点，强调产业配套先行，与“城乡建设与生活服务商”的flag相匹配。这是良渚文化村的成功经验，也让其在实践中无往不利。
▲西昌万科17度鸟瞰效果图
做产城，最怕的是企业打着产业之名、行房地产之实。
“好的产城项目，地产部分的开发可以反哺产业，产业发展也能促进地产销售，形成共赢。但前提是产业先行。如果跟房地产一样做快周转，无异于杀鸡取卵。”一位资深业内分析。
这方面，万科是有优势的。
产城融合对资源、平台、人才、资金实力都有苛刻要求，作为中国最早的上市房企和当今地产“三巨头”之一，万科也有着相当底气。
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