【市场观点】荟声荟色之“人口与地产”

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荟声荟色 之“人口与地产”

理财风云出我辈，

一入市场岁月催。

大类资产谈笑中，

“又见”“晓君”一场荟。

又见：曾几何时，我们对三四线城市的地产市场保持谨慎态度，但是谨慎的背后是什么数据？是什么逻辑？我们知之甚少。今天让我来与大家分享一下基于人口数量的论据，来揭开三四线地产之殇的真实一面。

晓君：这毫无疑问是需要理性分析的。但就我来看只有人口数据需要相当长的一个时间段来分析才具有显著地意义。

又见：因此00-10年之间，即五普到六普之间的数据有一定的参考意义。

晓君：你先给我们说说大致的情况吧。

又见：五普和六普的十年间，是一线城市常住人口暴增的十年，累计增长幅度为37.3%，人口从5700万人增长到7800万人以上。相比之下则是三四线城市的常住人口低增长，累计增幅仅为5.6%和0.4%，人口增长陷于停顿。所以总体来说，十年来中国三四线城市的凋敝萧瑟才是常态，而绝非我们这些生活在大城市里的人所体会的。都市圈中零星的小城市的确是取得显著发展，但是大量三四线城市人口的流逝确实是不争的事实。

晓君：但好像三四线城市的房地产市场发展的风生水起啊！

又见：不论从住宅投资还是从实际的销售面积上来看，三四线城市的增速均快于一二线城市，这一点是同我们之前提出的人口数据背道而驰的。其中以住宅的销售面积CAGR，尤为显著。05-10年的六年中（详细的统计数据分布在这个时间段内），一线的销量呈下降的趋势，三四线的销量大大领先于一二线，均实现了5年内翻番的增幅。或许大家会关心，三四线城市城市化进程是否大幅领先当地人口增幅，下面我们将对比户籍人口中非农人口的增速和常住人口的增速。

晓君：这一点很重要啊！所谓的城镇化在三四线城市究竟进度如何啊？

又见：05-10年的六年中，一线城市的城镇人口复合增速3.2%，二线3.9%，三线3.9%，四线2.7%。三四线的城镇人口增速较一二线依然落后。城镇化依然是大城市的故事。

晓君：那三四线房地产市场还有希望吗？

又见：这也不尽然，正如万科理解的那样，最好的和最坏的地产市场都在三四线城市。万科总部所处的广东省几乎所有的地级市都实现了人口增长。且部分三四线增速超越了二线。江苏的情况稍逊，但是依然证明了东部区域的三四线依然能选出好的市场。但是我们必须认识到以湖北、四川为代表中西部三四线城市少有人口增长，甚至出现了两位数的下滑。

晓君：看来经济是决定区域间人口分布的先导指标啊。

又见：这只是表象。其实经济、人口以及房产都是有其内在的运行周期的，这次的海尚荟就算是一个开始，以后我将就这个周期，进行持续而深入的分析。每周和大家分享新的收获。